房地產稅收籌劃探析

高俊

摘要：隨著我國房地產行業的發展，稅收籌劃的重要性逐漸凸顯出來。房地產企業要想實現長期穩定的發展，就必須做好稅收籌劃工作。尤其是在國家不斷出臺各種稅收優惠政策的今天，房地產企業必須要做好稅收籌劃工作，這樣才能保證企業利潤最大化，促進企業長期穩定發展。基于此，本文從房地產稅收籌劃的原則出發，在滿足稅收籌劃工作合法性的同時，通過事前籌劃、成本效益籌劃、循序漸進推進等方式，發掘稅收籌劃工作中存在的問題，并從增值稅、土地增值稅、企業所得稅幾個方面明確稅收籌劃工作中的重點內容，制定籌劃措施，以此解決稅收籌劃中的各項問題，規避稅收籌劃風險。

關鍵詞：房地產；稅收籌劃；財務

引言

房地產行業的蓬勃發展帶動了經濟的增長，房地產企業稅收籌劃工作是當前房地產行業面臨的重要問題，直接影響著企業的發展。因此，在實際工作中在很多問題的影響下，為了提高房地產企業稅收籌劃工作的水平和質量，企業及其內部人員需要對其進行科學合理的規劃，制定出一套合理有效的管理措施。

一、房地產企業稅收籌劃工作的原則

（一）合法性原則

房地產企業稅收籌劃工作的開展，要堅持合法性原則，只有這樣才能更好地保證稅收籌劃工作的順利進行。首先，必須按照國家的法律法規來開展工作。其次，要堅持合法性原則，對國家的相關政策進行研究和分析，以制定出科學合理的稅收籌劃方案，確保稅收籌劃工作與該時期國家的政策與法律相一致。只有這樣才能更好地為企業謀求利益，并且還能使稅收籌劃工作更加科學化和規范化，提高企業經濟效益。

（二）事前籌劃原則

企業在開展稅收籌劃工作時，一定要遵守事前籌劃的原則。在稅收籌劃前，要充分了解我國的稅收政策，對不同的稅收政策進行合理的運用，才能使其發揮出最大的作用。如，我國對土地增值稅的優惠政策方面，如果房地產企業在開發房地產時，能充分了解到國家對土地增值稅優惠政策的具體規定，就可以有效避免土地增值稅稅收籌劃工作中的風險，同時還可以避免企業在房地產開發過程中增加更多的成本支出。

（三）成本效益原則

稅收籌劃應充分考慮到成本和效益之間的關系，選擇最合適的稅收籌劃方案。成本效益原則是指稅收籌劃必須考慮到稅收籌劃所帶來的經濟利益，在此基礎上，盡可能地降低成本，節約資金。在實際工作中，為了保證成本效益原則的實現，要注意以下幾個問題：首先，應考慮到稅收籌劃方案是否具有合理性；其次，在進行稅務籌劃時要綜合考慮各種因素，從而制定出合理有效的方案；最后，在進行稅收籌劃時，應充分考慮到自己的實際情況。只有這樣才能使稅收籌劃更加合理。如果只考慮成本效益原則而忽視其他因素，則會使稅務籌劃工作出現很多問題。開展房地產企業稅收籌劃工作中，可以通過稅收政策的應用、納稅地點的選擇、銷售策略的輔助以及其他相關制度為稅收籌劃工作提供幫扶，以達到成本效益的控制與優化目標。

（四）循序漸進原則

在房地產企業稅收籌劃工作中，應該堅持循序漸進的原則，從而使房地產企業具備長期發展能力，從根源上掌握稅收籌劃的工作方法，制定出與企業發展適配度較高的稅收籌劃策略。因此，在稅收籌劃工作中，要遵循循序漸進的原則，對相關問題進行認真的考慮和研究，找到房地產企業現今面對的主要矛盾，從而制定出合理有效的方案，通過循序漸進的方式，將稅務風險控制在可控范圍內，或是有效轉移稅務風險。

二、房地產企業稅收籌劃工作中存在的問題

（一）企業內部原因造成稅收籌劃問題

一方面，房地產企業缺少稅收籌劃意識。有些企業的管理層沒有意識到稅收籌劃的重要性，在進行投資決策時并沒有進行相關的稅收籌劃工作，而是完全依據個人喜好或者是其他因素對項目進行投資，不合理地將投資收益最大化作為投資目標。另一方面，房地產存在稅收籌劃工作不及時現象，由于稅收籌劃任何一個環節都有可能存在一定的風險，一旦稅收籌劃缺少及時性，籌劃內容就將存在缺失，造成企業的稅收籌劃成本增加，尤其是滯納金、罰款的繳納等出現，也會影響企業自身的口碑與信譽。同時，有些企業的稅收籌劃工作沒有真正落到實處。由于部分企業在進行稅收籌劃工作時對國家稅收政策關注得較少，稅務處理工作并未落實到位，在實施過程中不能按照相關法律法規和企業自身情況進行操作，這就使得稅收籌劃工作沒有真正落到實處。

（二）房地產企業外部原因造成稅收籌劃問題

在我國營改增政策出臺與實施中，增值稅已經成為我國最重要的稅種之一，其在房地產產業中備受關注。但是受其價外稅的身份影響，具有轉嫁性，在被確認后就需要繳納相應的稅款，增值稅的納稅籌劃工作也因此受到較多限制，可操作空間較小。同時，部分企業在缺少正向的稅收籌劃意識下會選擇偷稅漏稅的方式控制稅費的繳納限度，而這也將影響企業之后一段時間的稅務籌劃工作，在五至十年的稅務籌劃調查中，一旦之前年度稅務籌劃與繳納工作出現問題，則之后房地產企業的稅務籌劃工作成果都將會受到質疑，尤其是在面對多個年度稅務減免的情況下，自稅務數據出現問題的年度起，剩余年度的稅務賬目也將隨之出現問題，這不僅會增加房地產企業的稅務支出數量，也會為企業帶來大量的工作，更會影響企業信譽。除此之外，我國目前雖然有大量的稅務代理與咨詢中介機構，但是受自身專業能力情況影響，稅務籌劃工作質量也十分有限，尤其是大量稅務師事務所、會計師事務所在招聘與管理中，會選擇吸納大量未取得專業資格證的人員擔任助理，以此降低所內的經營成本，但是工作質量，尤其是稅務信息的提取、稅務的籌劃準備工作均將受到影響。

三、房地產企業稅收籌劃的措施

（一）房地產企業增值稅方面的籌劃工作

房地產企業在增值稅籌劃目標建設的過程中，需要在第一時間做出稅收籌劃的主要方向，建立稅收籌劃工作體系，并按照標準開展稅收籌劃工作，其中房地產企業在增值稅計稅方式選擇方面的籌劃、房地產企業銷售付款中的稅收籌劃、房地產企業供應端選擇中的稅收籌劃、增加精裝修比例開展稅收籌劃、建材購置稅籌劃等方式均可在此中應用。

（1）增值稅計稅方式選擇。在我國營改增政策實施后，企業可以利用政策縮減土地出讓金的資金使用，得到正規增值稅票據，按照一般計稅方法入場，獲得增值稅專用發票，用于日后的稅務抵扣工作。（2）商品銷售付款稅務籌劃。為滿足年度稅收抵扣標準，商品房的銷售時間與資金到位時間也是稅務籌劃工作的一種方式，商品房的收款時間如果發生在下一年度，則稅收基數將會隨之變小，稅費金額隨之降低。（3）房地產企業可利用增值稅抵扣規則，通過與小規模納稅人、一般納稅人的合作完成稅務的抵扣工作，做到稅務控制，但其中需要注意的是，此類稅率抵扣金額較少，企業的稅務籌劃優勢也將降低，企業需做好抵扣金額比對，科學利用優惠政策。（4）精裝修房屋數量控制實現稅務籌劃。精裝修房屋作為另一種商品和毛坯房不同，所需抵扣稅費的標準與基數也將不同，將精品房數量控制在合理范圍內，則稅收籌劃工作下的稅務資金基數也將隨之變小，而這些裝修支出的材料費用也可以用于增值稅的票據抵扣中。（5）房地產企業供應端選擇中的稅收籌劃。建筑裝修材料的供應商選擇也可以開展稅收籌劃工作，合適的供應商中，其一般納稅人資格可以為房地產企業開出增值稅專用發票，也可以確保建材質量，方便房地產企業完成稅收籌劃工作。

（二）房地產企業在土地增值稅方面的籌劃工作

針對房地產企業土地增值稅方面的稅收籌劃工作來說，房地產企業的財務人員、稅務籌劃人員均需加強對土地增值稅在該時間區域的政策的了解，如，財務人員需關注土地增值稅的稅率變化情況，土地增值稅的免稅標準，土地增值稅的預繳稅時間是否超出，線是否需要繳納滯納金，土地增值稅的增值額，如果出現免征數額，則可按照增值率進行計算，或是按照收入與扣除項目金額除以增值率計算稅費金額。

（三）房地產企業在企業所得稅方面的籌劃工作

和其他稅費相比，企業所得稅的扣除比率較高，扣除的稅率為25%。因此，企業在稅收籌劃過程中需要關注應繳納稅費的影響因素，將稅率的分析工作放在重要位置，降低應繳納稅費的金額，實現降本增效的目標。首先，房地產企業在國家調整稅收的關節下，可以根據自身的實際情況，延長竣工與驗收的時間，以推遲企業所得稅的繳納期限。但是，此種延長驗收的方式需要企業具備一定的資金實力，如果企業回款需求較大，企業的負債基數較大，則其他成本金額也會增加，如果延長時間較長，則可能會導致成本數量增加，超出需繳納稅費的金額，這將導致企業的時間成本、銷售優勢、經營成本等方面受到各種問題影響。其次，在房地產企業所得稅稅收政策的應用方面，優惠政策的提出可為企業提供相應的幫助，尤其是經營成本、費用與稅費繳納等均可在企業所得稅計算基數中刨除。但需要注意的是，對于有爭議的刨除項目，房地產企業還需仔細斟酌，避免稅務機關認定該項目為虛假數據，企業的稅務風險可能會因此產生，且在之后的五到十年內也會被反復分析。可見，房地產企業在稅收籌劃工作中，需要仔細研讀企業所得稅的抵扣標準，以做到精準把控。如，職工的福利費占工資總數的比例如果超出標準企業的所得稅抵扣項目，將會因此減少，導致成本上升。

四、房地產企業內外部稅收籌劃工作的優化策略

（一）樹立正向的稅收籌劃意識

房地產企業要想實現長期穩定的發展，就必須樹立正向的稅收籌劃意識。首先，企業內部必須要建立完善的稅收籌劃制度，以企業的發展目標和戰略為導向，實現稅務風險防范與控制。其次，房地產企業應加強對稅收籌劃的重視程度，提升財務人員在稅務籌劃方面的專業知識水平。最后，企業要加大對財務人員和相關管理人員稅收籌劃意識培養與教育工作的投入力度。選擇利用外部稅務籌劃與內部籌劃相結合的方式，排查稅務籌劃的風險，提升稅務籌劃工作質量。

（二）增加自身與稅務機關之間的溝通

在房地產企業內部，如果要進行稅收籌劃，首先需要考慮的就是稅務機關的意見。因為不同地區的稅務機關對稅收政策有不同的理解，在企業進行稅收籌劃時需要與稅務機關進行溝通，使稅務機關可以從房地產企業的角度出發，從而降低稅收成本。為了實現這一目標，房地產企業在進行稅收籌劃時，需要根據當地的稅務政策進行分析，并和當地稅務機關溝通。同時，在房地產企業內部也應該增加對稅務知識的培訓，使財務人員能夠更好地理解政策并靈活運用。也可以邀請稅務部門進行專業知識培訓，從而提高自身的業務水平和財務管理能力。其次可以聘請專業咨詢公司或會計師事務所對企業的相關財務指標進行評估，為企業提供有價值的稅收籌劃方案。

（三）增強房地產企業稅務籌劃工作人員的專業素養

房地產企業在運營過程中，稅務籌劃工作是一項復雜且具有挑戰性的工作，需要財務人員具備一定的專業知識。對于稅務籌劃人員而言，不僅要具備較強的專業素質，還需要對稅法知識進行深入學習。這就需要加大對稅務籌劃人員的培訓力度，以提高稅務籌劃人員的綜合素質，同時還需要做好財務人員的培養工作，提高財務人員的專業能力和業務水平。此外，為了增強稅務籌劃工作人員的風險意識和防范意識，還可以通過對房地產企業納稅信用等級進行評定來增強稅務籌劃人員的風險意識，并且還需要加強對稅務籌劃人員相關法律知識、納稅申報工作等方面內容的培訓。通過培訓活動，提高稅務籌劃人員的風險防控意識，進而降低房地產企業面臨的風險。

五、結束語

綜上所述，本文主要針對房地產企業稅務籌劃工作內容展開研究，通過對稅務籌劃中各項問題的分析，找出其中存在的問題，并制定出相應的優化措施。首先，在房地產企業增值稅方面，增值稅計稅方式選擇、商品銷售付款稅務籌劃、房地產企業可利用增值稅抵扣規則、精裝修房屋數量控制實現稅務籌劃、房地產企業供應端選擇中的稅收籌劃等內容均是稅務籌劃工作的重點。其次，房地產企業在土地增值稅方面的籌劃工作、房地產企業在企業所得稅方面的籌劃工作也需加強重視，從國家的政策與企業的實際情況著手，確定最科學的稅收籌劃策略。同時，房地產企業還需增強對其內外部的稅務籌劃資源的利用，保證稅收籌劃工作的合法性，維護企業的信譽與形象。

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