武漢規范房產市場

向陽 黃召弟

日前，武漢市住房保障和房屋管理局公布了今年二季度房企信用扣分情況，共有68家房企違規被扣分，涉及71項扣分事項。

支點財經記者梳理發現，違規最多的事項，是未按規定將房價款存入監管專用賬戶，共有26項，涉及華宇集團、上坤集團、新城控股等；其次是未按照已報備的商品房銷售方案銷售商品房，共有17項，涉及中國信達、金地集團、大悅城等；再次是未依法繳存住宅專項維修資金，共有8項，涉及華僑城、太和控股、紫元置業等。

下半年房價款監管專戶將實施更嚴新規

房價款不入監管專戶一直是重災區。今年一季度，就有18家武漢房企因此被扣分，涉及事項共22項。二季度包括華宇集團旗下武漢業錦房地產開發有限公司開發的華宇林泉雅舍一期，上坤集團旗下武漢市嘉倫誠泰商貿有限公司開發的博譯·名門，新城控股旗下武漢新城鴻瑞房地產開發有限公司開發的天悅觀瀾等仍因此項違規被扣分。

武漢市房管局官網信息顯示，華宇林泉雅舍一期房屋總套數956套，目前賣出90多套；博譯·名門房屋總套數113套，已基本售罄；天悅觀瀾房屋總套數841套，賣出200多套。

這一頑疾有望得到根治。今年6月以來，武漢市人民政府、武漢市房管局先后印發新版《武漢市新建商品房預售資金監管辦法》和《武漢市新建商品房預售資金監管實施細則》，相關新規已于7月20日起施行。

新規加強了資金入賬管理，要求開發企業不得使用非監管賬戶收取購房款，購房人交存的定金、首付款、分期付款、一次性付款、按揭貸款、公積金貸款等購房價款，應當全部直接交存至監管賬戶。同時，強調購房人通過按揭貸款方式買房的，按揭銀行應確認首付款已足額交存至監管賬戶后，再將按揭貸款直接發放至監管賬戶，嚴格預售資金入賬管理。

新規還加大了違規行為懲處，并明確了各方監管責任。明確對違規開發企業可暫停其監管額度內預售資金使用，逾期不改的，可采取暫停商品房預售等方式進行處置；首次將監管額度內資金被開發企業集團公司抽調等情形納入違規行為，并按前述規定處理。對監管銀行未及時將按揭貸款發放至監管賬戶、擅自扣劃監管賬戶內預售資金等違規行為，要求追回款項，無法追回的依法承擔經濟、法律責任，主管部門可視情況暫停、取消監管銀行新增監管賬戶開戶權限，并將其從監管銀行名錄庫中除名。

業內人士表示，監管新規有利于減少或避免房價款不入監管賬戶問題。

“可以看到，這些新規是針對實際中存在的問題進行查漏補缺。”中指研究院（華中）市場研究中心主任李國政說，“相關指標更直接，監管事項更細化，違規處罰更嚴格，逐步打造全流程監管體系，這是在實踐中的創新。”

打折銷售項目不在少數

未按照已報備銷售方案銷售商品房項目被扣分的，包括中國信達旗下武漢合信新璽房地產開發有限公司開發的信達新外灘，金地集團旗下武漢廣申房地產開發有限公司開發的金地·長江峰范，大悅城旗下武漢地悅房地產開發有限公司開發的中糧祥云·地鐵小鎮等。

業內人士表示，未按照已報備銷售方案銷售商品房，其實就是在備案價基礎上大幅打折銷售。按照武漢市相關規定，低于備案價9折銷售就會被扣信用分，“如果降價過大或過頻繁，可能會對市場穩定和購房者權益產生負面影響”。

6月底，支點財經記者曾實地探訪信達新外灘，該樓盤位于武昌二環內。置業顧問推薦的一套約115平方米的住房，備案價為35558元/平方米，總價409.02萬元；打折后的價格為31829.8元/平方米，總價366.14萬元，相當于打了8.95折。

武漢市房管局官網信息顯示，信達新外灘房屋總套數704套，目前已賣出200多套；金地·長江峰范房屋總套數1196套，賣出400多套；中糧祥云·地鐵小鎮房屋總套數2048套，賣出1400多套。

今年上半年，武漢樓市銷售整體遇冷，新建商品住房成交6萬余套，與近五年高峰時期——2021年上半年超10萬套相比，幾乎接近“腰斬”。7月份情況并未好轉，成交僅為4881套，按目前武漢有約1000個在售樓盤平均計算，單個樓盤的月銷僅為個位數。

據悉，為提振武漢樓市，武漢市房管局正謀劃擬定多項優化政策，有望于近期落地執行。

未繳存專項維修資金或因缺錢

二季度的信用扣分處罰中，還有房企未依法繳存住宅專項維修資金，包括華僑城旗下武漢當代華僑城實業發展有限公司開發的當代華僑城·東岸二期，太和控股旗下武漢怡景地產有限公司開發的環球貿易中心一期，紫元置業旗下武漢新恒基置業有限公司開發的銀湖翡翠商業樓2等。

武漢市房管局官網信息顯示，當代華僑城·東岸二期房屋總套數954套，目前已賣出400多套；環球貿易中心一期房屋總套數2054套，賣出200多套；銀湖翡翠商業樓2房屋總套數58套，已基本售罄。

多位接受支點財經記者采訪的業內人士表示，此項違規與房企資金流動性緊張的可能性較大。房企在面臨資金壓力時，可能會優先將資金用于其他方面。

以環球貿易中心一期開發商武漢怡景地產為例，天眼查信息顯示，今年以來，該公司多次因未按時履行法律義務而被法院強制執行，執行標的合計2.01億元。

中國房地產數據研究院院長陳晟認為，無論如何房企都不應該不繳存住宅專項維修資金，因為這是決定未來房屋長期運營的關鍵因素，后續的基礎設施和設備等方面的維修，都需要用到這些資金。