大數據時代房地產企業實施全面預算管理的思考

吳一強 杭州正和房地產土地資產評估有限公司

預算工作是企業財務管理的一個重要方式。房地產企業來說，由于建設項目周期長，項目投資規模大，投資過程中面臨的風險因素多，房地產企業運營發展對資金的需求量較多，要想保證項目穩定運轉，并從項目運營中獲取相應的投資回報，加強預算管理與控制至關重要。在大數據時代，房地產企業要意識到數據的內在價值，對宏觀調控政策、房地產市場現狀與前景、開發項目區域人口流向以及項目預期等詳細調查分析，全面收集各項市場數據，結合房地產企業運行狀況，以大數據技術為依托，在內部推行全面預算管理，對各部門責任目標、考核措施、兌現方式等進行科學制定，完善預算編制、執行與考核管理等系列詳規細則，運用預算方式對企業內部資源進行整合、調節與管控，確保項目建設項目完成，從而推進房地產企業持續穩健發展。

一、相關理論概述

(一)全面預算管理的內涵

全面預算管理是指組織運用特定的預算方式對內設各部門各種資源進行分配、考核、控制所采用一套管理模式。它涉及系列管理制度、運行體系、管理辦法與保障措施等，目的是圍繞既定目標做好企業經營活動的組織和協調，確定目標完成。

在文獻搜集中輸入與“全面預算管理”相關的關鍵詞，可能發現與之關聯性較強的有預算、全面預算等詞匯。關于“預算”的概念，簡單來講，其是一套系統性方法的總稱，它以企業戰略目標為依據，對企業人財物等資源進行合理分配與調度，目的是為戰略目標實現提供保障。關于“全面預算”特指企業特定的經營周期(如一個會計核算年度)內經營目標與財務計劃，它以目標利潤為導向，對業務量進行確定，如銷量、產量及與之相配套的成本費用支出等，預算銷售量，測算生產量與各項成本費用，預算資金需求，編制出預算方案，為預算管理與實施提供依據。

(二)全面預算管理實施中應當把握的要點

在大數據時代，房地產企業實施全面預算管理中應當把握好如下幾點：一是“全”。這里所指的“全”涉及內容較廣，預算編制前，各項數據信息收集全面，執行中各環節要全程納入監督體系中。二是預算質量要高。預算質量是目標能否實現的關鍵，預算質量包括預算編制質量與預算管理質量兩個方面，預算編制要與部門實際相結合，部門有能力實現；預算管理要以“目標”為依據嚴格執行，如成本控制目標不松懈，大力推行節能降耗，節支增收。三是管理監督要到位。構建完善的管理監督體系，對預算實施情況實行全方位全程監督，不留漏洞或死角，增強預算約束力。

(三)全面預算管理的運用前景

全面預算管理是一個現代管理手段，也是一個重要的內控方法。20 世紀20 年代以來，在美國通用電氣、杜邦、通用汽車公司等推出后，得到眾多大型工商企業認同，并不斷推廣應用，成為一種標準化的作業程序。最初是在企業計劃、協調，發展等方面運行，隨后，功能不斷擴大，推廣應用于企業內部控制、激勵、評價等方面，成為一種多功能綜合性強的企業經營戰略管理工具，它在企業內部控制的作用日益突出。隨著大數據技術在企業中的應用，全面預算管理的價值作用更加明顯，運用前景更加廣闊，是現代企業中必不可少的一種管理模式，也是一種實用高效的管理方法。

二、大數據時代房地產企業實施全面預算管理的作用分析

面對激烈的市場競爭，房地產企業要發揮大數據的優勢，以大數據技術作支撐，從海量數據中分析挖掘出對自身發展有益的信息，推進全面預算管理在企業管理中實施，為房地產企業良性發展提供強力支持與保障。在大數據時代，全面預算管理在房地產企業中的實施可發揮重要作用。

(一)目標導向作用

全面預算管理模式在房地產企業中的實施，預算是最為關鍵的一環，房地產企業通過預算方式與企業的戰略目標對接，將企業發展戰略分解到每年預算年度，為企業發展指明了方向。各部門有具體目標任務，責任與權力相匹配，圍繞企業總目標完成而努力。所有經濟主體目標相似，房地產企業發展目標也是為了實現利潤最大化。各個部門、各個責任單位都想方社法增收節支，按預算要求，加強目標成本管控，在收入模式不變的情況下，分析對房地產項目效益提升影響較大的相關因素，配置制定相應的管理措施，進行深度挖掘，控制目標成本過快增長，確保房地產開發項目利潤目標實現。

(二)優化配置作用

在目標既定的情況下，房地產企業可以運用全面預算管理方式對企業人財物等各項資源進行重組，在企業內部各部門、各個環節中采取優化配置，根據各部門業務運營的需要，合理調配各項資源。如在人力資源方面，房地產企業可以通過房地產項目開發建設進程，對人力資源進行綜合利用，在不同項目區之間進行優化配置，不出現缺工或窩工現象，使人力資源利用效率不斷提高。在大宗材料利用方面，如黃沙、水泥等用量大的建筑材料，房地產企業可以采取招標方式獲得議價權，與相關企業簽訂協議，按項目進度供貨，定期結算，這樣既能保證原料供應，解決現場原料堆積多影響施工的問題，又能合理安排調度資金，緩解企業資金層面的壓力。

(三)管理控制作用

全面預算管理在房地產企業中的實施重點在于管理與控制。預算目標確立之后，以預算為依據，對各部門、各責任單位落實情況進行監督檢查，如采用考核方式定期檢查各部門執行情況，形成考核報告，與預算目標進行對比，尋找執行中的問題，分析問題根源，對于偏差較大的部門進行集中會審，探索解決辦法，如果是預算本身的問題，或者是不確定性因素影響造成的，要對預算進行優化調整，改進預算方案，有利于今后進一步提高預算編制質量；如果是責任單位的問題，要嚴格按考核制度行事，實行責任兌現，增強預算管理的約束效力。

三、大數據時代房地產企業實施全面預算管理中的注意事項

全面預算管理是一個先進的管理模式，在許多大型企業中的運用產生了較好效果。在大數據時代，房地產企業要推進全面預算管理的實施，作為內管控制的一個重要方式，為房地產企業可持續發展提供助力。在實施過程中，應當注意如下幾點：

(一)明確“兩個”目標

在全面預算管理實施過程中，房地產企業各部門應當清楚了解各自的職責定位，明確企業的工作，一個是企業的總目標，它是預算編制的依據，所有工作圍繞企業目標運行；另一個是各部門的預算目標，企業要為各部門編制業務和財務收支預算，保證部門目標與企業總目標間的銜接，部門預算目標要服務服從于企業總目標。因此，各部門在預算編制過程中要顧全大局，維護企業整體利益，盡量挖掘內部潛力；在預算執行環節，不能只為本部門利益考慮，應當加強內部協作與配合，確保企業總目標實現。

(二)明確“三個”重點

全面預算管理重點是成本費用控制、收入管理、現金流管理與控制三個方面。房地產項目開發先期要投入較大的資金，成本費用花費較多，成本項目多、成本費用中不可控因素多，因此，在預算編制與管理環節，要對成本費用項目認真調查，合理確定預算標準，通過預算方式對成本費用項目與額度進行總體控制，提高預算執行的可行性。房地產項目的收入渠道少，收入來源相對集中，主要來自開發項目銷售收入，要盡量擴大收入來源，提前組織銷售活動，確保資金快速回籠，降低項目開發風險。房地產項目運營中的現金流量大，“現金”是項目穩定運行的根本，要保持必要的現金流量，保證項目良性運轉，這就需要房地產企業運用好全面預算管理，對各個節點整體把控，對成本、收入與現金流進行綜合預算，加強內外防控，把握好項目運行節奏。

(三)明確“四個”責任

全面預算管理實施過程中，房地產企業要對各方面責任關系予以明確，主要是明確領導人、部門、預算編制與執行等四方責任。一是企業領導人在預算中承擔主要責任，要對全面預算管理負總責，要親自抓，親自監督。二是各級部門責任人的責任，部門責任人要配合做好預算編制工作，嚴格遵守內部規定，落實預算目標。三是預算編制工作的責任，預算編制團隊在精業務、熟悉政策，對市場有敏感的判斷力，提高預算編制質量，為項目創收與執行提供重要依據。四是預算執行團隊的責任。要加大預算管理與執行力度，組成預算執行團隊，加強預算檢查與考核，強化預算約束，預算執行要“從嚴”，無法完成預算目標要追究相關部門崗位人員責任。

四、大數據時代房地產企業實施全面預算管理的保障措施

(一)提高認識，重視全面預算管理的運用

在大數據時代，各種信息快速傳播，如何做好信息利用意義重大，要從海量信息中挖掘出對房地產企業發展有益的數據信息，難度很大。當前，房地產市場行情波動多，政策變化快，市場需求不穩，給房地產項目開發帶來極大風險。為此，房地產企業要做好系列工作，把握房地產政策導向，深入挖掘市場機會，要從觀念轉變著力，提高認識，重視全面預算管理在房地產企業中的運用。一方面，企業高層要樹立全面預算管理理念，認清全面預算管理的作用，為企業目標實現提供保障。另一方面，財務部要與各部門協調，相互做好配合。房地產企業要做好業務宣傳培訓，讓員工意識到全面預算管理的重要性，參與到全面預算管理活動。

(二)加強內控管理，不斷完善全面預算管理體系

實施全面預算管理要與內部控制相結合，要以“預算”為中心，做好預算編制、執行工作。要制定系列內控制度，強化內控管理，落實各項責任，要圍繞經濟目標落實，不斷完善全面 預算管理體系，從而確保預期目標完成。如成立預算管理機構，制定 預算編制方案，確立預算編制方法，規范預算編制、執行、檢查、監督體系，做好業務經營預算與財務預算，處理好二者間的銜接關系。在按期開展檢查監督，檢驗預算實施效果。對預算編制與執行中的問題，要做好分析、溝通與反饋工作，對預算目標實施動態管理。考核要嚴，獎勵要及時落地，讓預算對內部具有約束力，在內部樹立激勵導向。

(三)引入現代信息技術，打造全面預算管理平臺

在大數據時代，房地產企業要引入現代信息技術，并與全面預算管理系統相融合，為全面預算管理實施提供支撐。為此，房地產企業要以 ERP 系統為依托，做好內部信息平臺的整合，將全面預算管理系統融合進來，實現內部信息資源共建共享，以系統管理促進預算工作效率提升。房地產企業要成立“大數據中心”，負責數據的收集、整理與分析，為全面預算管理實施提供依據，以此為基礎，加強業務與財務風險的防范與管控。房地產企業要結合財力狀況，重視全面預算管理系統的優化與改進，加強硬件配合，做好系統軟件管理與升級，提高全面預算管理系統安全等級，支撐全面預算管理在企業中有序運轉，促進企業整體工作效率全面提升。

五、結語

大數據給房地產企業帶來重大發展機遇，然而，由于房地產市場形勢十分復雜，政策宏觀調控對房地產業運行影響較大，加之行業競爭激烈，房地產企業生存與發展面臨極大壓力。為此，房地產企業要樹立全面預算管理理念，推行全面預算管理的實施。要做好全面預算管理體系的構建，助力房地產企業內部管理轉型，推動房地產企業穩健發展。