房地產企業稅務管理現存問題及對策研究

佟婳 昆山博凱置業有限公司

引言

房地產經營管理中，會因為業務需求產生較多成本，如土地成本、前期工程成本、基礎設施成本及稅務成本等多方面構成。其中稅務成本在企業經營成本占比較大，是影響企業經濟效益與經營水平的關鍵因素。為降低企業經營成本，應嚴格把控稅務成本，將稅務管理作為推動企業發展的重要抓手。房地產企業經營管理中需要繳納的稅務費用種類較多，如所得稅、增值稅及土地增值稅等。通過加強稅務管理，使企業在合法運行前提之下，運用稅務籌劃、稅務管理模式創新等方式，實現降低稅負，減少企業稅務成本的目的。但由于部分房地產企業欠缺稅務籌劃意識，導致稅務管理效果不佳，無法為企業經營管理工作開展提供支持。為解決這一問題，房地產企業需要采取行之有效的手段，切實提升稅務管理水平，維護房地產企業的穩定運行，助力房地產企業實現自身可持續發展目標。

一、房地產企業稅務管理工作的重要性

（一）促進企業依法誠信納稅

房地產企業與我國其他行業密切相關，如建筑、金融等領域。加強稅務管理，可以規范房地產市場行為，營造良好的稅務環境和氛圍，為其他行業規范稅務管理和依法誠信納稅樹立良好的榜樣。房地產企業開展稅務管理工作時，應嚴格遵照國家相關政策法規，保證稅務管理工作的合法性和合規性，幫助房地產企業積極落實國家法律制度的同時，提升企業稅務管理效果。

（二）實現稅務精細化管理

通過稅務管理工作，可以幫助企業發現稅務管理中存在的不足，并進行改進，實現稅務精細化管理[1]。稅務管理工作與企業業務、營銷、財務及成本管理等工作密切相關，在日常工作中，需要稅務管理人員與其他部門人員深入互動，深入了解各個工作環節流程和內容，助力稅務管理科學、高效地進行。在信息交流過程中，可以幫助企業實現稅務精細化管理，規范稅務管理流程與模式。

（三）實現降本增效

由于房地產企業的特殊性，企業需要向財政部門繳納較多類型的稅費。為了降低稅務壓力，提升企業經濟管理水平，需要企業財務人員做好稅務管理，根據國家政策條例，進行科學的稅務籌劃，幫助企業依法誠信納稅的同時，減少繳稅金額，實現稅務籌劃管理目標。由此可見，通過稅務管理可以幫助房地產企業實現降本增效。

（四）提升企業的財務管理水平

稅務管理是企業管理的常用手段，可以提升資金利用率，改善現金流，提升企業財務風險防控能力。在房地產企業日常經營過程中，應發揮稅務管理的職能作用，立足于會計核算與財務管理目標，對企業經營活動進行科學籌劃，要求業務和財務人員根據相關要求進行操作，避免因為操作不當出現多繳稅的情況，切實提升房地產企業財務管理水平。

二、現階段房地產企業稅務管理現存問題剖析

（一）相關法律法規有待完善

房地產企業作為我國市場體系的重要組成部分，在經營管理時應嚴格遵循國家政策法規，規范企業經營管理行為，為稅務管理工作開展提供指導。通過對我國稅務法律法規運用情況的分析，發現部分法規存在指導價值不高的問題，無法為科學指導房地產企業的稅務管理工作。具體而言，主要體現在如下幾個方面：第一，土地增值稅暫行條例缺少相應法律法規政策支持，導致無法為土地增值稅、所得稅等工作開展提供具有法律效力的文件支持。在此背景下，各省市出現較大的土地增值稅清算政策的差異性且政策存在不穩定性，基層稅務人員對口徑的把控甚至會影響項目的實際清算結果。第二，“營改增”的實施，明確了土地價款抵減銷售額，雖然解決了土地價款無法開具增值稅專用發票抵扣進項稅的問題，但也出現可售產品與持有業態的政策差異（持有業態無法抵扣土地款進項），存在稅負不均衡的情況。第三，當前房地產企業采用預繳增值稅方式開展工作。在項目交付前若企業收到預售款，然后會向財政部門繳納增值稅，交付后產生的銷項稅額用來抵減前期預繳金額。由于各環節遵守的稅收政策不同，所以在項目結束后會出現預交金額多于全案應繳金額的現象[2]。對于多繳納金額的情況，目前仍沒有明確的政策，企業在何時可以實現溢交稅金的退回，對基層退稅需求無法提供政策支持，對實操產生了較大的困擾。

（二）稅務籌劃意識薄弱

房地產企業經營管理過程中，為了獲取更多的經濟利益，往往忽略了生產經營中暗藏的稅務風險，沒有意識到稅務籌劃的重要性，企業稅務籌劃意識薄弱。在日常管理時，會因為財務管理、項目施工等因素影響出現稅務風險，部分企業出現多交稅費、偷稅漏稅等情況。如若出現稅務風險，將會對企業的經營成本和效率產生重大影響。現階段，部分房地產企業管理者并未深刻意識到稅務籌劃在企業發展中的重要作用，仍將注意力放在如何獲取更多經濟效益上，最終導致企業稅務管理效果不理想。

（三）稅務管理模式落后

現階段，房地產企業稅務管理模式普遍落后，存在稅務部門和業務部門溝通不暢、稅務管理制度不健全等問題。由于稅務管理專業性較強，對從業人員綜合素質要求較高，需要稅務管理人員靈活運用各類方法，通過落實崗位職責和內容，發揮稅務管理的實際價值。但在實踐中，房地產企業普遍存在財務人員兼任稅務管理崗位的情況，導致崗位職責不明，業務部門和稅務部門因為工作內容獨立缺乏溝通，企業過度重視經濟效益，忽略了稅務基礎性管理工作，稅務管理模式落后最終導致房地產企業稅務管理效果不佳。

三、房地產企業稅務管理工作開展對策

（一）注重溝通交流，加強法律法規建設

無論是房地產企業還是其他行業，稅務管理工作都離不開國家法律法規的支持。為促進相關部門不斷完善稅務政策，房地產企業應積極與上級稅務部門溝通交流。

首先，加強房地產企業與主管政府部門的互動，從實踐角度提出相關的建議，使主管政府部門意識到原有稅務政策中存在的不足，為建立健全稅法制度和條例提供參考。如針對國家提出“租售并舉”政策，對原有的自持部分土地價款抵減銷項相關事項進行完善，為租賃與銷售等方面稅務管理工作開展提供法律依據，使各項工作做到有理可依，有據可循。

其次，做好信息反饋工作，提升主管政府部門的創新意識[3]。為了增強房地產企業和主管政府部門的互動效果，可以建立信息化溝通平臺，將此作為信息反饋的媒介，將房地產企業稅務管理工作中遇到的問題、產生的困惑反饋給政府部門，使政府部門可以第一時間了解企業稅務管理情況，促使完善法律政策建設工作開展。

（二）樹立稅務管理意識

首先，加強管理層對財政稅收政策學習。實際工作中，要求高層、中層的領導者參與財稅政策的學習活動中。財政稅收政策與房地產企業發展具有十分緊密的聯系，需要稅務管理部門帶頭，其他部門配合，通過落實財稅政策的方式，保證企業內部運行的穩定。為了加強管理層人員對稅務管理工作的重視，可以組織其參與相關的學習活動中，使其在學習過程中認識到稅務管理工作的價值與必要性，了解與企業發展有關的稅務知識，并主動落實相關的制度，提升房地產行業稅務管理工作效果。

其次，加大稅務管理宣傳活動力度。為保證稅務管理效果，房地產企業應加大稅務管理宣傳活動力度，重點突出稅務管理的重要價值和與對企業發展的利害關系，讓員工意識到自己在稅務管理中承擔的重要職責，并主動配合稅務管理部門，完成對企業業務活動的稅務籌劃。實際工作中，可以借助企業內部的常規培訓與專項會議，進行稅務管理工作的宣傳，創建稅務管理工作氛圍，為員工積極參與做好鋪墊[4]。

（三）加強稅務籌劃

首先，做好所得稅籌劃工作，房地產企業應明確所得稅管理的核心內容，并圍繞此開展籌劃工作，以降低企業所得稅納稅金額。第一，所得稅匯算清繳確定的可彌補虧損（五年內），除了《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算涉及企業所得稅退稅有關問題的公告（國家稅務總局公告2016 年第81號）》所規定的情形，若是企業先盈利后虧損，后期沒有足夠的應納稅所得額，那么就無法彌補虧損，會出現稅金浪費的情況。為避免出現這一現象，可以采用高利潤產品與低利潤產品搭配銷售的手段，均勻釋放利潤，控制企業利潤不均勻的問題，實現對所得稅的籌劃。第二，實際工作中，企業可以采用季度預繳、按年清算的方式繳納所得稅。在匯算清繳的過程中，根據稅法相關要求調整所得稅納稅金額，減少不必要的支出。

其次，增值稅管理。房地產增值稅管理工作中，應做好以下工作：第一，項目預售階段，應及時準確地繳納增值稅。當項目交付后，停止預繳，按照現房銷售收入計入銷項稅務，以抵減前期已預繳的增值稅、進項稅額。第二，加強對增值稅專用發票的管理，將此作為增值稅管理工作的重點。在合同簽訂的過程中，應要求對方開具增值稅專用發票，將此作為合同條款的一種，為增值稅管理工作開展提供法律依據。第三，加強“留抵退稅”工作，留抵退稅是過程中獲取現金流優化，減少增值稅預繳溢交的有效手段。第四，嘗試探索剩余多余繳納的預繳增值稅的退回，通過推動法人公司注銷觸發賬面剩余增值稅的退稅條件。

再次，加強對土地增值稅的管理。從清算單位、清算對象、清算分攤方式等角度優化土地增值稅清算方案，并積極把控土地增值稅的清算時點，爭取早退稅、少補稅。在土地增值稅清算難度增加的情況，土地增值稅清算工作需要來自公司各業務部門的配合和支持，如需要開發部門及時完成公共配合設施的移交，需要營銷部門盡早解決尾盤去化問題，需要合約部門盡快完成合同結算與發票取得。財務人員需提前規劃，向管理層提出建議，合理搭配銷售高的增值率與銷售地的增值率產品，防止出現增加企業的土地增值稅稅負的情況。

最后，加強房產稅管理。企業可以利用免租期相關條例，將不同階段的資金分攤到不同階段，實現對免租期需按房產原值繳納房產稅情況的規避。

（四）創新稅務管理模式

首先，建立完善的稅務管理制度。立足國家法律政策與企業發展需求，對稅務管理制度進行完善，清晰劃分各個崗位的工作職責和內容，要求從業人員根據相關的規定操作，以規范稅務管理流程與方法。同時，企業應建立稅務政策數據庫，將國家發布的稅務政策與地方稅務政策集中在一起，為企業及時獲取國家最新政策提供便利。

其次，加強稅務部門與業務部門的溝通交流，構建稅務人員了解業務工作情況的溝通橋梁，增強兩個部門間的互動，幫助稅務管理人員掌握更多與企業經營管理有關內容，為稅務管理工作提供支持。為提升兩者互動效果，企業可以建立信息化平臺，將此作為稅務與業務部門互動的載體，利用數據資源共享的方式，提升房地產企業稅務管理水平。

最后，加強稅務基礎性管理工作。稅務基礎性工作具體包含發票、財務數據和合同等方面，房地產企業通過加強稅務基礎性工作，可以為稅務管理提供及時、精準、全面的數據信息，為高質量稅務管理工作開展提供數據支持。

（五）加強稅務管理人員隊伍的建設

房地產企業在稅務管理工作時，需要一支專業的稅務人才隊伍，通過對稅收政策的解讀與企業實際運行情況的分析，做好稅務管理與籌劃，為企業更好的發展打下堅實的基礎。當前背景下，發現從業人員對國家稅收政策的認識不足，在實踐中出現制度運用不合理的情況[5]。為防止這一問題出現，應提升稅務管理人員的綜合素質，使其掌握更多知識技能，為高質量稅務管理工作開展提供保障。首先，提升稅務管理人員對國家政策理解，將此作為稅務管理工作的動力。企業可以組織相關的學習活動，將稅收政策作為主要學習內容，要求稅務人員從多個不同的方面入手，了解企業在稅務管理中存在的問題，并借助國家政策法規進行相應改進，借此提升稅務管理水平。其次，組織實踐方面的培訓，提升稅務管理人員稅務實踐能力，為增強房地產企業稅務籌劃水平和稅務風險防控效果提供人才儲備。同時，企業還應邀請業內稅務專家對企業稅務管理人員進行培訓和指導，解決企業稅務管理難題，降低稅務風險發生概率。

結語

綜上所述，房地產企業稅務管理工作中，會因為稅收政策不完善、稅務管理模式落后等因素影響出現各類稅務問題，制約房地產企業的穩定發展。為充分發揮稅務管理的職能作用，提升稅務管理合法合規性，應督促政府部門建立完善的稅務政策，利用現代化稅務管理與籌劃方式，有效提高企業稅務管理質量。此外，房地產企業還應加強稅務人才隊伍建設，使其掌握稅務管理相關知識，并靈活運用國家政策和稅務籌劃方法，為提升房地產行業經營管理水平保駕護航。