新形勢下國有房地產企業(yè)財務風險與內控措施

何威 武漢聯(lián)投置業(yè)有限公司

引言

房地產企業(yè)作為資金密集型產業(yè)，有著建設周期長、資金投入量大、項目不確定性因素多的特點，國有房地產企業(yè)雖然因為股東方的國資背景，在政策、融資、獲取土地資源、社會信譽度有一定的優(yōu)勢，但由于地產行業(yè)經營特點所帶來的固有風險，以及國有房地產企業(yè)在管理觀念、內部機制上的特點，難以避免地面臨諸多財務風險。如何應對新形勢下的財務風險，對其進行有效控制，不使風險演變成影響企業(yè)發(fā)展的重大問題，是值得我們思考的。

一、國有房地產企業(yè)財務管理存在的問題

（一）投資測算不夠精準

由于前期研究和投資可行性分析不深入，致使投資的精準性不高，項目實際表現(xiàn)與預計指標差異大，這也從而使房地產企業(yè)面臨更大的資金壓力和市場風險；另外，房地產開發(fā)是一個多環(huán)節(jié)的復雜過程。其中，從項目規(guī)劃到設計、施工、裝修、銷售等每一個環(huán)節(jié)都需要仔細規(guī)劃和管理，否則就容易導致工程周期延長、建設成本增加等情況，進而增大投資風險。

（二）日常財務管理不完善

國有房地產企業(yè)在日常財務管理方面也存在一些問題，其中包括：

1.資金管理統(tǒng)籌協(xié)調不夠，資金調配不合理。房地產項目開發(fā)周期長，資金需求量大，資金管理的難度較大，但有些國有房地產企業(yè)缺乏有效的資金管理機制，導致資金調配不夠合理，存在資金短缺或階段性過剩的情況。

2.預算管理剛性不足，預算執(zhí)行不夠規(guī)范。缺乏合理的預算制定和監(jiān)督機制，導致預算執(zhí)行不夠規(guī)范，存在資金浪費和效益低下的問題。

3.財務管理人員風險意識不強，風險防范不足。由于房地產行業(yè)風險較大，但有些國有房地產企業(yè)財務管理人員對風險的認識不夠清晰，風險防范意識不強，可能導致企業(yè)面臨各種風險時反應不夠及時、有效，影響企業(yè)的財務穩(wěn)健性。

（三）內控機制建設和管理不夠嚴謹

為了對風險進行有效防范，大部分國有房地產企業(yè)已經開始積極探索建設內部控制管理體系，但部分國有房地產企業(yè)在內控建設的深度和廣度上還有欠缺，一方面，未能將所有的內控環(huán)節(jié)納入規(guī)章制度和業(yè)務流程的管理，還存在制度空白和流程空檔；另一方面，表現(xiàn)在制度的執(zhí)行上還不嚴格，部分人員合規(guī)意識不強，造成制度和實際運行“兩張皮”，影響風險防控措施的有效性。

（四）融資渠道較為單一

與其他房地產企業(yè)相比，國有房地產企業(yè)雖然在融資方面有一定優(yōu)勢和便利性，但由于自身管理體制的影響，開發(fā)項目周期往往較民營地產企業(yè)更長，相應資金需求量也更大，同時由于地產開發(fā)行業(yè)的特點，預售房款和企業(yè)自有資金往往不能滿足房產開發(fā)項目的需求，房企必須通過籌集資金進行項目開發(fā)。對于國有房地產企業(yè)而言，融資渠道一般較為單一，大多是來自商業(yè)銀行貸款。商業(yè)銀行信貸業(yè)務的展開對于企業(yè)的發(fā)展有著積極的推動作用，但是如果過分依賴商業(yè)銀行這一個融資渠道，一旦房地產經營環(huán)境和信貸政策發(fā)生大的變動，就會對企業(yè)經營造成較大的不利影響。

二、新形勢下國有房地產企業(yè)面臨的財務風險表現(xiàn)形式

（一）資金風險

資金是房地產企業(yè)的生命線，現(xiàn)金流是房地產企業(yè)的血液。在當前經濟形勢下，房地產企業(yè)通常面臨巨大的資金壓力和風險。地產企業(yè)是資金密集型行業(yè)，從前期獲取土地資源，開發(fā)建設、繳納稅費一系列過程中都涉及巨量的資金投入，而開發(fā)成本的收回會受到市場行情、銷售策略、金融政策等各因素的影響。如：擴張過度，盲目投資，導致資金鏈斷裂；項目定位不成功導致難以去化占用大量資金；過度舉債導致支付財務費用過度侵蝕利潤，影響融資能力。資金風險一旦形成，會給地產企業(yè)的生產經營帶來巨大的壓力。

（二）籌資風險

國內資本市場的不確定性和監(jiān)管環(huán)境的變化，使得企業(yè)在融資過程中面臨著越來越多的挑戰(zhàn)和風險。另外，國有房地產企業(yè)在融資過程中也面臨著高息債務、債券違約和融資成本上升等風險。由于資本市場的不穩(wěn)定性和監(jiān)管環(huán)境的變化，企業(yè)在融資過程中需要面對不斷上升的融資成本和高息債務的壓力，這使得企業(yè)的融資成本不斷增加，融資風險不斷加大。

（三）監(jiān)管風險

監(jiān)管風險是指企業(yè)面臨的由政府或相關機構監(jiān)管規(guī)定和政策變化所帶來的風險。在房地產行業(yè)中，由于其對經濟的重要性，政府對其進行監(jiān)管的力度越來越大。一方面，政府實施的政策可能會對國有房地產企業(yè)的財務狀況產生影響。例如，房地產稅的引入可能會增加企業(yè)的稅負，土地出讓金的增加可能會使企業(yè)的土地投資成本上升。這些政策變化可能會導致企業(yè)資金流動性緊張，資產負債表不穩(wěn)定等財務風險。另一方面，政府的調控政策也可能會影響企業(yè)的業(yè)務運營。例如，政府對房地產市場的限購、限售、限價等政策可能會影響企業(yè)銷售收入的增長，甚至影響企業(yè)的市場地位和品牌形象。此外，政府對于房地產市場的審批制度、質量監(jiān)管、安全管理等方面的要求也會增加企業(yè)的管理成本和風險。

（四）稅務風險

稅務風險是房地產企業(yè)面臨的一個重要挑戰(zhàn)。稅務政策的頻繁變化和地方政府的稅收政策差異，可能導致企業(yè)面臨稅務風險。例如，地方政府對企業(yè)征收的土地增值稅和房地產稅的標準和稅率存在差異，可能導致企業(yè)在不同地區(qū)的稅務負擔存在較大的差異。此外，稅務風險還包括企業(yè)未能及時履行稅務義務所面臨的罰款和滯納金等風險。因此，房地產企業(yè)需要密切關注稅務政策的變化和地方政府的稅收政策差異，積極尋求稅務籌劃方案，以降低稅務風險。

（五）成本風險

房地產企業(yè)的成本包括土地成本、建筑成本、人工成本等。由于市場競爭激烈，企業(yè)在建設項目時往往需要提高質量標準、加快進度，成本控制往往會有所松懈，這可能會增加企業(yè)的成本管理風險。此外，原材料價格上漲、人工成本上升等因素也可能導致企業(yè)的成本風險增加。

三、國有房地產企業(yè)財務風險管理的必要性

隨著國有房地產企業(yè)在我國經濟中的不斷發(fā)展，其經營范圍和規(guī)模不斷擴大，財務風險管理日益成為企業(yè)經營的重要組成部分。預防和控制企業(yè)在經營過程中可能面臨的財務風險，能夠保障企業(yè)的正常運營和健康發(fā)展。

（一）提高企業(yè)運營效率

國有房地產企業(yè)是我國經濟的重要組成部分，其資金投入和規(guī)模龐大，若財務風險得不到有效防范，將導致企業(yè)的正常運營受到影響，甚至威脅到企業(yè)的生存和發(fā)展。因此，對于國有房地產企業(yè)來說，建立完善的財務風險管理體系，可以幫助企業(yè)有效掌握財務狀況，及時發(fā)現(xiàn)并解決財務風險，保障企業(yè)的正常運營，提高企業(yè)的經營效率和競爭力。

（二）減少經濟損失

財務風險管理的重要性在于能夠及時發(fā)現(xiàn)并解決財務風險，降低企業(yè)面臨的經濟損失。國有房地產企業(yè)規(guī)模龐大，若財務管理不當，面臨的風險也越大。例如，企業(yè)在投資房地產項目時，若沒有建立完善的財務風險管理體系，容易出現(xiàn)投資失誤、資金損失等情況，導致企業(yè)面臨較大的經濟損失。因此，國有房地產企業(yè)要重視財務風險管理，加強風險識別和管理，減少經濟損失。

（三）保障企業(yè)信譽度

國有房地產企業(yè)是社會的重要組成部分，其信譽度直接影響到企業(yè)的發(fā)展和社會形象。若企業(yè)在財務管理上存在問題，難以及時發(fā)現(xiàn)并解決財務風險，可能會導致企業(yè)資信度下降，甚至影響企業(yè)的形象和聲譽。因此，國有房地產企業(yè)應加強財務風險管理，提高企業(yè)信譽度和社會形象。

四、國有房地產企業(yè)財務風險的內控措施

（一）建立風險預警系統(tǒng)，高效快速制定方案

建立風險預警系統(tǒng)是國有房地產企業(yè)內控體系中非常重要的一環(huán)，它可以通過對市場和行業(yè)動態(tài)的監(jiān)測、分析和研判，及時識別企業(yè)面臨的各類風險，并進行風險評估和分類，以便企業(yè)能夠高效快速地制定應對方案。例如可以利用大數(shù)據分析、人工智能等技術手段，對企業(yè)內外部環(huán)境進行全面、深入的分析和預判，同時結合企業(yè)自身情況，量化、評估和分類風險，及時制定應對方案，防范和減輕財務風險的發(fā)生。

例如，當市場波動加劇、資金緊張、房地產政策調整等因素對企業(yè)造成較大影響時，企業(yè)可以通過風險預警系統(tǒng)及時發(fā)現(xiàn)并進行預警。系統(tǒng)可以根據企業(yè)的經營情況、市場和政策環(huán)境等數(shù)據，對未來可能發(fā)生的風險進行模擬和預測，并根據不同風險的嚴重程度，對風險進行分類和評估，以便企業(yè)能夠制定相應的對策和應對方案，提高企業(yè)應對風險的能力和效率，保證企業(yè)財務風險的可控性和穩(wěn)定性。

（二）建立全周期稅務管控機制，降低企業(yè)涉稅風險

為了降低國有房地產企業(yè)的涉稅風險，需要建立全周期稅務管控機制。這一機制可以對企業(yè)的稅務活動進行全面的監(jiān)督和管控，有效降低企業(yè)涉稅風險。

企業(yè)需要清楚了解各項稅收政策和標準，以便在經營活動中準確遵守相關規(guī)定，避免誤操作帶來的風險。此外，政府也應該積極協(xié)助企業(yè)了解各項稅收政策，以提高企業(yè)的稅收意識。建立全周期稅務管控機制還需要完善企業(yè)內部的稅務管理制度，梳理相應的會計核算、報稅和合規(guī)流程，明確稅務責任和義務，確保稅務工作的準確性和合規(guī)性。此外，企業(yè)應該建立健全的稅務檔案管理制度，對企業(yè)的涉稅事項進行全面記錄和跟蹤，及時發(fā)現(xiàn)并解決涉稅問題；同時還需要加強稅審工作，從而有助于發(fā)現(xiàn)并糾正企業(yè)涉稅問題，避免涉稅風險的發(fā)生。

（三）實施資金集中管控，發(fā)揮資金規(guī)模效益

實施資金集中管控是國有房地產企業(yè)實現(xiàn)資金規(guī)模效益的重要措施。一是建立資金集中管理部門，明確負責資金管理、監(jiān)控、分析等工作，確保資金運轉的流暢性和安全性；二是建立全面的資金預算和審批制度，規(guī)范企業(yè)的資金使用流程，避免資金浪費和濫用，確保企業(yè)資金的有效運用；三是建立合理的資金調撥機制，實現(xiàn)資金的集中配置和統(tǒng)一管理，提高資金利用效率和降低融資成本，從而發(fā)揮資金規(guī)模效益；四是加強對企業(yè)內部資金流動的監(jiān)管和風險控制，實現(xiàn)資金運轉的合規(guī)化和安全性，防范資金風險和損失。

（四）建立多籌資渠道，降低籌資風險

多元化融資渠道是指企業(yè)通過多種方式籌集資金，以分散籌資風險，降低企業(yè)的財務風險。國有房地產企業(yè)可以通過銀行貸款、債券發(fā)行、股權融資等方式，來獲得資金。這些方式有各自的特點和優(yōu)劣勢，企業(yè)可以根據自身的實際情況來選擇適合自己的融資方式。比如，銀行貸款相對來說成本較低，但貸款額度有限制；債券發(fā)行可以獲得大額資金，但相應的債務壓力也較大；股權融資則可以通過發(fā)行股票來獲得資金，但需要承擔相應的股權轉讓風險。

（五）加強政策研究，提升合規(guī)意識

加強政策研究，地產政策是行業(yè)發(fā)展不可忽視的重要外部因素之一，為獲取競爭優(yōu)勢，降低監(jiān)管風險，對政策走勢進行積極研究，預測未來房地產政策的走勢趨向，具有重要的意義；同時加強企業(yè)合規(guī)培訓，提高員工的合規(guī)意識和法律風險防范能力。企業(yè)應該針對地產行業(yè)的監(jiān)管要求，對員工進行合規(guī)培訓，使員工了解企業(yè)所涉及的法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范，掌握合規(guī)操作規(guī)程和內部控制制度，提高合規(guī)和風險防范能力，確保企業(yè)行為符合監(jiān)管要求。

（六）完善成本管理，降低成本風險

一是要加強成本管理。企業(yè)應制定科學、合理的成本管理制度，對企業(yè)的各項費用進行分類、分攤和管理，明確成本責任人，防范成本管理中的漏洞和風險。同時，建立成本核算和分析體系，通過分析成本的構成和變化趨勢，識別成本變動的原因，為制定成本控制策略提供參考依據；二是加強供應商管理。企業(yè)應對供應商進行綜合評估，建立供應商名錄，對供應商進行分類管理，優(yōu)選合格的供應商，采取多樣化的采購方式，如招投標、集中采購等，以降低采購成本。同時，加強與供應商的溝通和協(xié)調，規(guī)范合作流程，確保供應鏈的順暢運作。

（七）強化財務隊伍管控

在新形勢下，國有房地產企業(yè)面臨著更加嚴峻的財務風險，需要采取有效的內控措施來規(guī)避風險、保證企業(yè)的正常經營。加強財務人員的管理和培訓是非常重要的一環(huán)，一方面，企業(yè)應該建立起完善的財務管理體系，明確職責和權限，并嚴格落實各項規(guī)章制度，確保財務人員按照規(guī)定的程序和要求開展工作。另一方面，企業(yè)也要注重對財務人員的培訓和考核，提高其業(yè)務素質和風險防范能力，幫助財務人員深入了解企業(yè)的業(yè)務和財務狀況，掌握財務管理的相關法律法規(guī)和標準，提升財務人員的專業(yè)技能和綜合素質。在考核方面，企業(yè)可以通過定期考核、績效評估等方式，對財務人員的工作進行評估和指導，及時發(fā)現(xiàn)并解決問題，提高財務管理的效率和水平。

結語

綜上所述，隨著房地產行業(yè)的深度調整，房地產市場已告別高增長時代，進入新的高質量發(fā)展階段。國有房地產企業(yè)對財務風險和內部控制應當更加關注，采取建立風險預警機制、實現(xiàn)資金的高效管理、建立全周期稅務管控、多渠道籌措資金、提升政策研究水平、完善成本管理等風險應對措施，保障企業(yè)健康發(fā)展。