商品房預(yù)約合同立法完善探討

王美舟

廣東第二師范學(xué)院政法系，廣東 廣州 510303

隨著我國(guó)邁向城市化階段，商品房買賣興旺，商品房預(yù)約合同糾紛繁多，但是我國(guó)有關(guān)商品房預(yù)約合同的立法卻很不完善。有鑒于此，探討商品房預(yù)約合同立法完善具有重要的實(shí)踐意義。

一、限制合同協(xié)商條款效力

被譽(yù)為“民國(guó)民法第一人”的史尚寬先生認(rèn)為：“預(yù)約是指約定將來訂立一定契約之契約。”［1］《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）第四百九十五條規(guī)定：“當(dāng)事人約定在將來一定期限內(nèi)訂立合同的認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書等，構(gòu)成預(yù)約合同。”據(jù)此，商品房預(yù)約合同是指約定在將來一定期限內(nèi)訂立合同的合同，通常是商品房認(rèn)購(gòu)書，草簽的商品房買賣合同（通常約定具備購(gòu)房資格等一定條件后簽訂商品房買賣合同），將來要簽訂的合同就是本約，通常是商品房預(yù)售（買賣）合同。

開發(fā)商通常在認(rèn)購(gòu)書中約定稱購(gòu)房人已經(jīng)閱讀并同意商品房買賣合同條款，該條款不能修改、增加或減少，如購(gòu)房人因要求修改該條款遭到開發(fā)商拒絕而不簽訂商品房買賣合同的，已交定金不予退還。筆者稱這類條款為限制合同協(xié)商條款。該條款是否有效？目前我國(guó)法律沒有規(guī)定。

司法實(shí)踐中，對(duì)該條款的效力認(rèn)定分為兩類：一是認(rèn)為該條款屬于不合理地限制購(gòu)房人協(xié)商本約權(quán)利的格式條款，應(yīng)為無效。如北京市第三中級(jí)人民法院在北京某樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與王某商品房預(yù)售合同糾紛二審民事判決書【（2018）京03 民終4850 號(hào)】中認(rèn)為，購(gòu)房人在簽訂房屋買賣合同前，享有對(duì)合同條款提出異議并進(jìn)行協(xié)商修改的權(quán)利；即便房屋買賣合同文本已公示且購(gòu)房人對(duì)合同相關(guān)條款已明知且同意，亦不能剝奪購(gòu)房人的該項(xiàng)合法權(quán)利。上海市浦東新區(qū)人民法院【（2011）浦民一（民）初字第40633 號(hào)】民事判決書觀點(diǎn)類似。

二是認(rèn)為該條款不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。如北京市第二中級(jí)人民法院【（2017）京02 民終8206 號(hào)】民事判決書、上海市第二中級(jí)人民法院【（2019）滬02 民終5291 號(hào)】民事判決書、江蘇省高級(jí)人民法院【（2017）蘇民再278 號(hào)】民事判決書、浙江省高級(jí)人民法院【（2017）浙民申1785 號(hào)】民事裁定書、廣州市中級(jí)人民法院相關(guān)判例均認(rèn)為，購(gòu)房人在簽訂本認(rèn)購(gòu)書之前，已經(jīng)充分了解開發(fā)商的《商品房買賣合同》以及附隨文件之內(nèi)容，并無異議。若購(gòu)房人以《商品房買賣合同》以及附隨文件未與開發(fā)商達(dá)成一致或其他事項(xiàng)為由，而拒絕簽訂《商品房買賣合同》構(gòu)成違約，實(shí)即肯定該條款有效。

學(xué)界目前對(duì)此研究甚少，筆者僅搜索到一篇相關(guān)文章，該文章作者認(rèn)為限制合同協(xié)商條款有效，其理由是法律并未明確“磋商”屬于預(yù)約合同的主要權(quán)利。“磋商”作為一種民事權(quán)利，當(dāng)事人原則上可以事先放棄。該條款既限制了購(gòu)房人的磋商權(quán)，同時(shí)也限制了開發(fā)商的磋商權(quán)，對(duì)雙方都是平等的。該條款是為了雙方的權(quán)利義務(wù)更加明確，更有利于實(shí)現(xiàn)簽訂本約的合同目的。

筆者認(rèn)為該限制協(xié)商合同條款無效，理由如下：

《民法典》第四百九十七條規(guī)定：“有下列情形之一的，該格式條款無效：……（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、限制對(duì)方主要權(quán)利。”該條款不合理地限制了購(gòu)房人的主要權(quán)利，應(yīng)屬無效。

一是預(yù)約的根本目的是協(xié)商簽訂本約，凡是在預(yù)約中未約定的內(nèi)容，購(gòu)房人均有權(quán)與開發(fā)商協(xié)商，這是《民法典》第五條“民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循自愿原則，按照自己的意思設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系”規(guī)定的購(gòu)房人協(xié)商合同的權(quán)利，購(gòu)房人并沒有放棄該權(quán)利。

二是從購(gòu)房交易實(shí)際情況看，絕大多數(shù)購(gòu)房人在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)并未閱讀商品房買賣合同條款，法官僅憑認(rèn)購(gòu)書的約定就認(rèn)為購(gòu)房人已經(jīng)閱讀并認(rèn)可商品房買賣合同條款，之后購(gòu)房人再要求協(xié)商商品房買賣合同條款，就違反誠(chéng)信，構(gòu)成違約，卻忽視了該條款產(chǎn)生于開發(fā)商和購(gòu)房人完全不對(duì)等的交易地位，屬于嚴(yán)重與事實(shí)不符的格式條款。法律的生命在于現(xiàn)實(shí)，不在于文字。因此，該條款因違背事實(shí)，不合理地剝奪了購(gòu)房人的協(xié)商本約的權(quán)利。

三是針對(duì)上文作者認(rèn)為，限制磋商條款對(duì)開發(fā)商和購(gòu)房人雙方平等，鎖死本約有利于實(shí)現(xiàn)預(yù)約合同的目的。大量的商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議中的“霸王條款”足以說明該觀點(diǎn)不成立。

鑒于目前法律未規(guī)定該條款的效力，該條款造成購(gòu)房人喪失合同協(xié)商權(quán)利，大量購(gòu)房人的定金被沒收，且司法裁判標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，建議立法規(guī)定該條款屬于無效。

二、商品房預(yù)約能否強(qiáng)制履行問題

強(qiáng)制履行，系指在違約方不履行商品房預(yù)約時(shí)，由法院以判決確認(rèn)的方式強(qiáng)制違約方繼續(xù)履行預(yù)約約定義務(wù)的違約責(zé)任方式。

對(duì)此，從比較法上看，法國(guó)堅(jiān)持“必須磋商說”，即規(guī)定必須尊重預(yù)約合同當(dāng)事人意思自治和契約自由，只有經(jīng)過自由協(xié)商才能簽訂本約，不能夠強(qiáng)迫當(dāng)事人履行預(yù)約從而締結(jié)本約。而瑞士、德國(guó)和日本堅(jiān)持“必須締結(jié)說”的觀點(diǎn)，規(guī)定預(yù)約有強(qiáng)制締結(jié)的效力，可以強(qiáng)制預(yù)約合同當(dāng)事人締結(jié)本約。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的起草人認(rèn)為，綜合考量預(yù)約制度設(shè)立的法律價(jià)值以及對(duì)實(shí)務(wù)的可操作性等因素，應(yīng)當(dāng)說締約說更為合理，但考慮到當(dāng)前我國(guó)民法學(xué)界對(duì)于該問題的學(xué)術(shù)研究尚有待深入，相關(guān)審判實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)有待豐富和發(fā)展，宜將該問題留給學(xué)術(shù)界和審判實(shí)踐進(jìn)一步研究和檢驗(yàn)［2］。這說明立法者已經(jīng)關(guān)注到預(yù)約合同的強(qiáng)制執(zhí)行力問題，但因缺乏深入研究，所以留下法律空白。

對(duì)此，我國(guó)學(xué)界主要存在兩種觀點(diǎn)：

一是認(rèn)為如果預(yù)約的一方當(dāng)事人違反預(yù)約的規(guī)定，對(duì)方當(dāng)事人不能請(qǐng)求強(qiáng)制履行預(yù)約，即不能以判決代替當(dāng)事人的意思表示，其理?yè)?jù)是意思自治，簽約自由。［3］

二是主張當(dāng)認(rèn)購(gòu)合同具備預(yù)售合同主要內(nèi)容的，屬于不存在法律上或事實(shí)上障礙，可以判令繼續(xù)履行。如果已具備基本內(nèi)容，但仍不完備，如果根據(jù)交易習(xí)慣和合同漏洞填補(bǔ)方法可以完善，也可以判令繼續(xù)履行。此外，對(duì)于預(yù)購(gòu)合同不完善且無法填補(bǔ)漏洞的，屬于存在法律或事實(shí)履行障礙，不支持繼續(xù)履行。［4］

司法實(shí)踐中，分為兩種相反的做法。

一種是支持強(qiáng)制履行。例如《最高人民法院公報(bào)》公布的張某案、山東菱某案、郭某堅(jiān)案及浙江省高級(jí)人民法院均認(rèn)為預(yù)約合同在當(dāng)事人之間產(chǎn)生拘束力，預(yù)約權(quán)利人可以請(qǐng)求對(duì)方履行訂立本約的義務(wù)或者賠償損失。

另一種是不支持強(qiáng)制履行。最高院曾在【（2018）最高法民終661 號(hào)】案、【（2016）最高法民申200 號(hào)】民事判決書中認(rèn)為強(qiáng)制履行預(yù)約合同，有違合同意思自治原則，亦不符合強(qiáng)制執(zhí)行限于物或行為的給付而不包括意志給付的基本原理。廣東高級(jí)人民法院亦不支持強(qiáng)制執(zhí)行。

筆者認(rèn)為商品房預(yù)約合同可以判決強(qiáng)制履行。理由是：通常商品房認(rèn)購(gòu)書約定了房屋地址、面積、價(jià)格、付款方式等合同主要條款，且開發(fā)商使用的商品房買賣合同都是開發(fā)商制訂的統(tǒng)一版本，完全可以強(qiáng)制按照商品房買賣合同范本履行商品房預(yù)約合同，簽訂商品房買賣合同。即便沒有統(tǒng)一版本，也可以按照建設(shè)部制訂的商品房買賣合同范本、最高人民法院相關(guān)解釋以合同漏洞填補(bǔ)方式完善條款。

因此，我國(guó)應(yīng)立法規(guī)定商品房認(rèn)購(gòu)書可以強(qiáng)制繼續(xù)履行，具體未決條款可以采用開發(fā)商制訂的商品房買賣合同范本或無范本或發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)參照交易慣例按照合同漏洞填補(bǔ)方法完善合同條款。

三、違反商品房預(yù)約的損失賠償范圍

開發(fā)商違反認(rèn)購(gòu)書，不出售房屋給購(gòu)房人，將房屋另行高價(jià)出售給第三人，另一方主張賠償損失，這種賠償?shù)男再|(zhì)和范圍是怎樣的呢？我國(guó)《民法典》第四百九十五條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行預(yù)約合同約定的訂立合同義務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任。”而《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條僅規(guī)定違反認(rèn)購(gòu)書須承擔(dān)定金責(zé)任。由此可見，我國(guó)現(xiàn)行法律沒有規(guī)定違反商品房預(yù)約的賠償性質(zhì)和賠償范圍。

那么，這種損害賠償?shù)男再|(zhì)是賠償信賴?yán)孢€是期待利益？

所謂信賴?yán)妫侵敢环交趯?duì)對(duì)方合理的信賴而對(duì)訂立合同做的必要準(zhǔn)備而支出的費(fèi)用和其它損失；所謂期待利益是指在合同如期履行后當(dāng)事人可獲得的全部利益。

學(xué)界一種觀點(diǎn)認(rèn)為違反商品房認(rèn)購(gòu)書的賠償屬于期待利益，另一種觀點(diǎn)認(rèn)為該賠償屬于信賴?yán)妗９P者認(rèn)為，該賠償屬于信賴?yán)妗Ｒ驗(yàn)椋话闳苏J(rèn)為預(yù)約階段屬于締約前階段，一方違反預(yù)約合同，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)締約過失責(zé)任，賠償信賴?yán)鎿p失。因?yàn)楸炯s尚未成立，故不存在違反本約的期待利益。因此，違反商品房預(yù)約合同應(yīng)當(dāng)承擔(dān)信賴?yán)尜r償責(zé)任。

另一個(gè)爭(zhēng)議問題是信賴?yán)娴膿p失賠償范圍，一般人均同意損害賠償范圍包括：訂立預(yù)約合同所支付的各項(xiàng)費(fèi)用；準(zhǔn)備為簽訂商品房買賣合同所支付的費(fèi)用；已付款項(xiàng)的法定孳息。但對(duì)因喪失機(jī)會(huì)而導(dǎo)致的損失即房屋升值的差價(jià)是否賠償？對(duì)于以上問題分歧很大。

司法實(shí)踐中，第一種是主張全額賠償房屋升值差價(jià)。在最高人民法院2012 年第11 期的公報(bào)案例“張某與徐州市某展房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案”中，法院認(rèn)為：“原告張某在與被告某展公司簽訂預(yù)訂單后，有理由相信被告會(huì)按約定履行訂立本約合同的義務(wù)，從而喪失了按照預(yù)訂單約定的房屋價(jià)格與他人另訂購(gòu)房合同的機(jī)會(huì)，因此被告因違約給原告造成的損失應(yīng)根據(jù)訂立預(yù)訂單時(shí)商品房的市場(chǎng)行情和現(xiàn)行商品房?jī)r(jià)格予以確定。”

第二種是主張不賠償房屋升值差價(jià)。一些法院認(rèn)為，價(jià)差應(yīng)屬于履行本約合同后“可得利益”，而非履行預(yù)約合同后的“可得利益”。例如上海市第一中級(jí)人民法院在【（2018）滬01 民終3376 號(hào)】案中認(rèn)為，房屋差價(jià)損失就屬于可得利益損失，可得利益損失的主張須以合同可以履行為前提，本案中的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》系預(yù)約合同，而非本約合同，故上訴人要求被上訴人賠償其房屋差價(jià)損失缺乏依據(jù)。

第三種是主張賠償部分房屋升值差價(jià)。例如廣州市中級(jí)人民法院發(fā)布統(tǒng)一指導(dǎo)意見，在開發(fā)商違反商品房認(rèn)購(gòu)書不出售房屋時(shí)，按照住宅差價(jià)的30%以內(nèi)賠償購(gòu)房人的損失，法院判詞的理由是購(gòu)房人僅僅交付定金，基于公平原則，不能要求開發(fā)商賠償全部房屋升值的差價(jià)，其底層邏輯還是把房屋價(jià)差認(rèn)作期待利益。

信賴?yán)媸?936 年美國(guó)學(xué)者富勒在其發(fā)表的《合同損害賠償中的信賴?yán)妗芬晃闹刑岢龅模骸盎诒桓嬷手Z的信賴，原告改變了他的處境。例如，依據(jù)土地買賣合同，買方在調(diào)查賣方的所有權(quán)上支付了費(fèi)用或者錯(cuò)過了訂立其他合同的機(jī)會(huì)。我們可判給原告損害賠償以消除他因信賴被告之允諾而遭受的損害。我們的目的是要使他恢復(fù)到與允諾作出前一樣的處境。在這種場(chǎng)合受保護(hù)的利益可叫做信賴?yán)妫╰he reliance interest）。”［5］據(jù)此，賠償購(gòu)房人的信賴?yán)娴脑瓌t是讓購(gòu)房人恢復(fù)到允諾之前的狀態(tài)。購(gòu)房人基于對(duì)開發(fā)商的信任而簽訂了商品房認(rèn)購(gòu)書，交納了定金，開發(fā)商因?yàn)榉课轁q價(jià)就將房屋另售，以致購(gòu)房人喪失購(gòu)買其他房屋的機(jī)會(huì)，開發(fā)商若不賠償房屋升值差價(jià)，購(gòu)房人持同樣的房款已經(jīng)無法購(gòu)買相同地段相同面積的房屋，故不足以讓購(gòu)房人恢復(fù)到契約締結(jié)前的狀態(tài)，相反，開發(fā)商從違約中獲利，這顯然與公平原則相悖。只有讓開發(fā)商賠償全額房屋升值差價(jià)損失，購(gòu)房人才能恢復(fù)到簽訂認(rèn)購(gòu)書前的狀態(tài)，開發(fā)商也無法從違約行為中牟利，這樣非常公平，有利于制止商品房預(yù)約的毀約行為。

因此，筆者認(rèn)為，信賴?yán)鎿p失包括簽約費(fèi)用、房款利息、房屋升值的全部差價(jià)損失等。我國(guó)應(yīng)立法規(guī)定違反商品房預(yù)約的賠償性質(zhì)是信賴?yán)娴馁r償，賠償范圍包括房屋升值的全部差價(jià)。