房價大漲，苦了日本小鎮青年

憐青

2022年9月16日，日本東京，街頭的消費者

房價，或許是日本人當下最關心的話題之一。

經合組織（OECD）數據顯示，今年一季度，全球46個重要經濟體中，有31個的房價出現不同程度的下跌；亞洲范圍內，之前猛漲的越南和韓國房價也都跌了—但日本房價卻“逆勢”堅挺，不降反升。

日本經濟新聞報道，在過去的一年里，東京23區的單位單價創下歷史新高；2022財年，東京都市圈新公寓平均單價比前一年增長了8.6%。

日本的房價始終是較為特殊的存在。自1990年代泡沫經濟破碎后，日本房價如跳水般狂泄，在這輪上漲前，從未回到當年的水準。即便放眼世界，也甚少有國家或地區的房價，在長達30年的時間里長期處于下跌趨勢。

如今，日本房價打破了沉寂多年的記錄，爬升至泡沫經濟時期的水平，甚至有過之而無不及。

后疫情時期，日本經濟逐步復蘇、長年的量化寬松政策，讓日本國內市場對房地產重拾熱忱，而持續貶值的日元，也讓海外熱錢如潮水般涌入以東京為代表的日本大都市圈，這些因素共同促成了日本房價近來的高企。

在當各路資金迫不及待進入日本房地產市場“掃貨”的當下，日本媒體卻憂心忡忡。日經撰文稱，“價格上漲到了普通家庭無法承受的水平，房子‘住的功能開始淡化”。

后疫情時代的狂飆

2017年，東京GDP超越紐約，躍居全球第一城，越來越多的目光開始向這座數年后還將舉辦奧運盛會的城市聚焦。這也引領了日本房價新一輪的上漲，只不過彼時的幅度和近兩年來相比，實在是有些小巫見大巫。

2021年，東京圈新建公寓價格突破8000萬日元的大關，創下了泡沫經濟破裂以來的新高點。今年4月，日本不動產經濟研究所公布了《2022財年東京都地區新公寓市場趨勢》：在過去的一個財年里，東京及周邊的神奈川、埼玉、千葉等縣的公寓售價高達6907萬日元，每平方米單價103.9日元，刷新了近年來的記錄，分別同比上漲了8.6%和9%。

其中，又以東京23區上漲最快，9899萬日元的套均價和150萬日元的每平米單價，分別同比上漲了17.2%和14.8%。

這波上漲最直接的原因，或許是后新冠時期，越來越多曾因疫情原因選擇居家辦公的商務人士需要向大城市回流。出于通勤時間和商務與社交上的考量，東京都市圈自然是更優的選擇，因此這一區域的房地產市場也就熱絡了起來。

轉售價值是衡量房產價格漲跌的重要指標。不動產信息服務公司東京KANTEI的統計顯示，2018年時，東京都市圈房產轉售價值為91.4％，轉售時的價格低于購買時價格；而到了去年，這一數值已經提升至了132.5％。其中，東京最受歡迎的“六本木一丁目”站附近房產的轉售價值飆升至251.6%，相當于是購買時的2.5倍。

日本的大城市越來越難找到適合房地產開發的大片土地。

2022年12月20日，日本東京，一名男子觀看東京證券交易所的顯示板

除了變化的供需關系外，持續減少的上市套數，與越來越小的新房面積，也都在刺激著潛在購房者敏感的神經。

去年，東京都地區售出公寓28632套，環比下降12%，兩年來首次跌破3萬套。而日本全國上市的房產套數約7.29萬套，同比下降5.9%，與歷史最高記錄相比，減少了約60%、房地產公司在接受朝日新聞采訪時表示，從2010年代開始，日本的大城市越來越難找到適合房地產開發的大片土地。

這也直接導致了單套房屋的面積普遍下降。日本總務省的《住宅和土地調查》稱，日本房屋的住宅面積一直處于擴大趨勢，但2018年的數據卻比5年前縮小了。而日本住宅金融支援機構Flat35（即最長35年的長期固定利率住宅貸款）用戶調查顯示，2021年日本新房平均面積為64.7平方米，二手房為68.2平方米，與10年前相比，分別“縮水”了10%和5%，一些獨棟房屋的面積也比此前減少。

此外，日益提高的勞務及鋼材、樹脂等原材料成本也在助推著房價。房產行業人士在接受日本每日新聞采訪時表示，新一輪的上漲并非1990年代時的“泡沫”，而是實打實的成本上升，工薪階層想要買房會越來越難。

外資涌入，股房同漲

房地產價格上漲的同時，日本股市也有一波行情。

今年以來，日股一路走高。截至5月上旬，日本股市的市值已經飆升了約5180億美元（約合人民幣3.69萬億元）。日經225指數最終在上半年內突破了3.2萬點，這也是1990年8月以來最高水平。

外資是日本這輪股市行情的重要推手?！肮缮瘛卑头铺亟肽陙聿粩嗉觽}日本股市，在他的引領下，大量來自華爾街和歐洲的資本開始效仿。華泰證券在日前的一份報告中指出，本輪影響日本股市表現的因素在于全球資金再配置、日本貨幣寬松政策和基本面復蘇的疊加。

不動產與股票同為“資產”，兩大資產類投資在當下的同時高歌猛進，或許可以追溯至11年前的一場變革。

2012年底，安倍晉三再次當選日本首相。彼時的日本經濟在接連的金融危機下遭到重創，安倍就任后，立刻著手改革，他的方案被統稱為“安倍經濟學”。

2012年12月4日，日本前首相安倍晉三在福島發表演講

5121萬日元的平均房價，大約是日本正式員工平均年收入的10倍。

日本媒體將其總結概括為“三支箭”，即大規模量化寬松、擴大國家財政支出、促進民間投資，其核心邏輯是通過夸張的貨幣寬松政策，促使日元貶值，從而提升出口競爭力，進而盤活日本經濟，扭轉持續多年的通貨緊縮。

在這一思路的指導下，日本銀行借貸利息低得相當驚人。泡沫經濟時期，日本房貸利率高達8.5%，而如今，日本房貸利率低至0.4%。更為夸張的是，在享受0.4%超低利率的同時，只要符合相應條件，貸款余額的最多1％還可抵扣稅額，甚至會出現減稅額高于房貸還息額的“倒貼”狀態—這對于日本原本正在觀望的潛在購房者而言，無疑是一大利好。

另一方面，持續的量化寬松增大了日元貶值幅度。2012年底，美元兌日元匯率為85左右，而在安倍履新2個月的時間里，日元對美元貶值幅度就超過8%，并在2015年突破125。這一趨勢并未隨著安倍的卸任而有所改變，去年年底，恰逢“安倍經濟學”推行十周年，美元兌日元匯率一度逼近150大關。

當日元變得越發“不值錢”，巨額的利率差下，海外買家自然對日本房地產市場熱情高漲。對于他們來說，此刻日本房地產市場正處于“價格洼地”，尤為適合投資。

早在2018年，地產咨詢公司世邦魏理仕就曾發現，日本已經成為了亞太地區僅次于澳大利亞的第二大房地產投資目的地，投資者中不乏挪威主權財富基金、黑石集團、新加坡政府投資公司等資本巨頭的身影。

去年，知名房地產服務機構仲量聯行（JLL）統計顯示，4月至9月間，外資投資者對日本房地產的投資額逾5000億日元，同比增加八成；而一些日本中介公司則表示，亞洲個人投資者的咨詢在去年激增。

2023年5月8日，日本熊本縣菊陽町，工廠附近的新住宅開發項目

不久前，JLL一份關于全球各城市房地產投資額的報告顯示，今年一季度，日本東京都市圈的房地產投資額同比增長26%，已經達到48億美元，位居全球第二，僅次于美國洛杉磯，相比去年同期的第14位有了明顯提升。

東京高漲，地方冰涼

過快的房價上漲，或許將進一步加速東京對于其他地區的虹吸效應。

日本不動產經濟研究所的數據顯示，從全國范圍來看，去年日本新建住宅平均價格為5121萬日元，雖是連續6年刷新近期最高記錄，同比僅上漲0.1％；這一價格與10年前相比，上漲了1300萬日元，而東京23區則是上漲了超3000萬日元，都心6區更是在10年里上漲了90%。

在東京及周邊房價一浪高過一浪的情況下，日本地方的房價卻陷入原地踏步的窘境，這就意味著，0.1%的漲幅，基本都是由東京及周邊不斷攀升的房價所帶動的。熱鬧都是東京周邊，與其他城市無關。

日本首都與地方房價的冰火兩重天，導致年輕人很容易陷入死循環：在小城市找不到有錢的工作，在小城市購買的房子不值錢，但如果都擠到東京周邊，那高昂的房價又讓他們望而卻步。想要買房，最終被掏空的，還是進城青年家庭的錢包—畢竟，5121萬日元的平均房價，大約是日本正式員工平均年收入的10倍。

日本央行資金循環統計顯示，截至2021年3季度，日本家庭債務達346萬億日元（約合人民幣17.8萬億元），比疫情前的2019年同期提升4%，房貸在其中占比約為62%。

在日本千葉縣留學的小樹告訴《看世界》，大約從去年開始，不少交通站點周邊新設了銀行的分支機構，可辦理房貸的業務點也多了起來。

從去年年底開始，就有不少日本媒體開始炮轟房價的持續上漲，呼吁適當修正實行多年的量化寬松政策。

談起泡沫經濟破滅后的經濟停滯，日本人往往會提到“失去的30年”一詞，取得耀眼的成就也會被冠以“找回了失去的30年”之名。而如今，在整體工資水平和福利不見太多上漲，且物價高企的情況下，唯獨房價“找回了失去的30年”，不禁令普通日本人倍感唏噓與擔憂。

畢竟歷史的教訓是那樣深刻：泡沫經濟時期，炒房的收益率勝過大部分工作，不少日本人將炒房視為改變人生的最大機會。但當泡沫破裂，哀嚎痛哭乃至結束自我生命者，同樣不在少數。

如今房價狂飆的場景再度上演，這會不會又是30年前的慘劇重演呢？恐怕暫時還沒有人能給出答案。

（文中小樹為化名）

責任編輯吳陽煜 wyy@nfcmag.com