央行年內首次下調LPR利率！對樓市有什么作用？

李方

時隔十個月，貸款市場報價利率（LPR）迎來下調。據中國人民銀行網站今日消息，2023年6月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.55%，下調個10基點，5年期以上LPR為4.20%，同樣下調10個基點。

這是自2019年8月LPR改革以來，5年期以上LPR第7次下調（共下調65個基點），同時也是今年以來首次下調。那么，LPR下降會對房貸利率產生什么影響？

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，以商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計算，此次LPR下降10個基點，月供減少58.54元，累積30年月供減少2.1萬元。此前，全國統一首套住房商業性個人住房貸款利率下限為4.1%，此次5年期LPR下調10BP后，統一房貸利率下限有望突破4%關口。

根據諸葛數據研究中心不完全統計，目前有超40個城市首套房貸利率低于4%，LPR下調后，會有更多城市加入利率低于4%陣營。

對房地產市場而言，降息最大的效應就是降低月供成本。“從去年以來5年期LPR下降的效應來看，降息對帶動商品房銷售有一定作用。但是，由于居民對收入和就業的預期偏謹慎，預防性儲蓄需求增加，而新市民為主體的剛需、新中產為主體的改善型需求，在按揭首付和月供上的壓力比較大，降息對促進商品房市場企穩的彈性下降，每月月供節約幾十元、上百元，解決不了支付首付和可持續支付月供的壓力。”李宇嘉說。

此外，如果此前放棄轉為LPR、選擇固定利率的購房者來說，房貸利率和LPR調整無關；對于已轉換為LPR定價利率的存量客戶，需要知曉所貸款銀行的重新定價周期，在重新定價日前月供不變。假設購房者與銀行約定的重定價周期為1年，重定價日為每年1月1日，那么本月LPR下調將于明年1月才迎來調整。

“對于樓市的作用可以分兩層來看，第一層面是通過釋放出支持實體經濟的積極信號，有利于引導市場預期，提振整體經濟面信心，從而同步提升購房消費信心。第二層面是通過LPR調整，拉動存量房貸和新增房貸利率下降，住房消費者負擔減輕，加速購房者入市節奏。在當下環境下，第一層信號的意義更為明顯。”58安居客研究院院長張波表示，“在本輪調整前，OMO、SLF和MLF利率均已連續十個月按兵不動，本輪降息操作，是央行采取精準有力實施穩健的貨幣政策體現，通過降息可起到加強逆周期調節，全力支持實體經濟，促進充分就業，維護幣值穩定和金融穩定的作用。”

今年以來，一季度樓市修復速度加快，熱點城市成交迎來小高峰，但進入二季度后，市場修復速度減慢，整體房地產市場的修復尚不穩固，市場信心偏弱。

“目前來看，弱二線、以及三四線城市，市場供大于求的特點明顯，核心一二線城市則存在著諸多限制性樓市政策。”張波表示，“政策工具箱中依然有著諸多可操作品種，但目前放松的偏于謹慎，導致市場出現降溫趨勢。在房住不炒背景下，一是應保障自住性購房需求，尤其是一二線城市有限度地限購放松。二是改善性需求的拉動，包括在房貸和首付層面執行‘認房不認貸，以及置換退稅等。”

鑒于當前購買力不足、信心不足的現狀，李宇嘉建議推進需求端“降成本”，配合降息并讓需求端切實看到購買力的相對提升。比如，合理下調存量房貸利率，合理下調二手住房交易的稅率、按揭利率，降低經紀服務費率，全面推進二手住房“帶押過戶”，推進存量商業貸款轉公積金貸款、提高“組合貸”審批效率等，全面降低交易成本、疏通交易堵塞。