房地產企業納稅籌劃風險防控研究

梁珍玉 東莞鴻海翠瓏灣實業有限公司

引言

房地產市場長期以來一直被視為我國重要的經濟支柱，但隨著國家稅收政策的不斷調整，房地產企業也面臨著較大的納稅壓力。為了合法降低稅負水平，房地產企業采取納稅籌劃成為一種常用的手段。然而，過度依賴納稅籌劃往往會帶來潛在風險，如籌劃操作不當、不合規、不透明等問題，甚至可能導致企業陷入稅務風險之中。因此，房地產企業必須高度關注納稅籌劃的風險，并制定相應的防控策略。

一、房地產企業納稅籌劃現狀

房地產企業納稅籌劃具體實現方式復雜多樣，但核心目的均在于減少企業的稅負成本。目前，房地產企業的納稅籌劃現狀主要表現在以下幾個方面：一是充分利用稅收政策優惠。房地產企業積極申請各種稅收優惠政策，如增值稅有關政策、企業所得稅優惠政策等，以規避稅務風險、減少稅收成本。二是籌劃企業債務。房地產企業通過重組債務、追求不同債券和股票之間的最優化資本結構、避免非常規操作等方式，實現稅負的降低。三是采取不同的業務結構。房地產企業通過業務結構的調整，如盡可能避免繳納所得稅和印花稅等，以減少稅收壓力。四是采取跨地區、跨國、跨區域等跨界行為：房地產企業利用各地區稅制之間的差異，通過投資和業務跨境布局、跨區域經營等方式，組織籌劃活動，實現稅收規避。五是完善內部管控制度。房地產企業建立科學有效的管理制度和內控機制，落實責任人制度，加強內部合規管控，避免違規操作產生的不必要納稅風險。綜上所述，房地產企業納稅籌劃呈現出多樣性和復雜性，每種籌劃方式均存在不同的優缺點和風險。企業應該根據自身實際情況，制定具體的納稅籌劃方案，合理規避稅務負擔，將資金使用于產業發展，以實現企業的可持續發展。

二、房地產企業納稅籌劃主要稅種及風險

對于房地產企業來說，牽涉納稅的經營環節主要分為5 個部分：拿地、開發、銷售、持有經營、清算。這5 個部分各自有自己的稅種，主要涉及的稅種包括契稅、增值稅、企業所得稅、房產稅、印花稅、土地增值稅和土地使用稅等。在納稅籌劃中也存在風險，具體包括：一是法律風險。有些納稅籌劃方案可能與當地稅法不符，企業可能因此面臨政府懲罰或法律訴訟風險。二是輿論風險。在籌劃過程中缺乏透明度，容易被公眾誤解；容易被形成輿論攻擊，影響企業形象和聲譽。三是財務風險。納稅籌劃也可能導致企業承擔意外的財務風險（如財務報表異常等）。四是符合性風險。一些納稅籌劃方案可能符合法律，但不符合道德、社會責任和企業社會形象等方面的要求，可能對企業合法權益造成不利影響。綜上所述，房地產企業在進行納稅籌劃時，應該充分評估和防范各種風險，建立科學有效的籌劃風險控制機制，實現納稅籌劃的安全性和有效性。

三、房地產企業納稅籌劃的原則

（一）合法性原則

房地產企業納稅籌劃的合法性原則是指在納稅籌劃過程中必須遵循國家法律法規的規定，不得以任何形式違規逃稅。該原則是房地產納稅籌劃中最基本的原則之一，納稅人在籌劃中必須遵守國家相關稅法、地方稅收條例等法律法規的規定，不得以非法手段、編造假賬、虛構交易等逃稅操作。同時，納稅人還應當了解相關稅收政策，根據政策規定合理使用稅收優惠政策，以此遵守合法性原則確保納稅行為的合法性和合規性。

（二）綜合性原則

房地產企業納稅籌劃綜合性原則是指在房地產企業的納稅過程中，稅收應該根據企業的全面經濟活動進行綜合計算，實現稅負公平合理，防止納稅人通過不合理的稅務規劃和逃稅手段達到降低稅負的目的。該原則在我國稅收制度中得到高度重視，實行了對房地產企業綜合計算的企業所得稅制度，確保房地產企業繳納的稅款合理合法。該原則的核心是“綜合計算”，即將房地產企業在全面經濟活動中所產生的銷售收入、租賃收入、利息收入、股權轉讓收益等收入和成本、費用等支出進行綜合計算，根據企業實際稅負情況確定企業所得稅稅收比率和征稅范圍，實現公平合理。在房地產企業納稅綜合性原則的制定和實施中，需要納稅人和稅務部門的共同努力，納稅人需要遵守法律法規，規范財務會計管理，確保信息的真實性和準確性，稅務部門則需要加強稅收監管和稅收政策的宣傳以強化納稅人的合規性和稅收意識，實現稅務的公平合理。

（三）技術復雜性原則

房地產企業項目周期長，其納稅籌劃時涉及的稅種繁多，而每個稅種計稅標準和稅率都有所差別，房地產企業納稅技術復雜性原則是指在房地產企業的納稅過程中，由于行業特點和稅務政策的復雜性，納稅技術的復雜性較高，需要納稅人掌握專業的財稅知識和技能，不斷更新納稅籌劃方案以適應不斷變化的稅法法規。該原則是房地產企業納稅綜合性原則的一種補充，主要考慮到房地產企業納稅過程中的技術性難點和不確定性因素。房地產企業納稅技術復雜性原則要求房地產企業納稅人必須具備豐富的財稅知識和技能，從而能夠制定符合相關法律法規的納稅籌劃計劃，合理降低稅負，避免潛在稅務風險。在稅務部門的監督下，房地產企業納稅人必須嚴格遵守相關法律法規，確保納稅行為的合法性和規范性。

四、房地產企業納稅籌劃風險防控的意見和建議

（一）重視納稅籌劃

重視納稅籌劃是防控納稅籌劃風險的前提和基礎，房地產企業如果想要重視納稅籌劃，可以從以下幾個方面入手：提高企業內部納稅意識。企業需要提高內部納稅意識，包括正確理解稅收政策和法規，加強財務管理制度建設，建立健全的發票管理和稅務賬面核對機制等方面，從根本上提高稅企溝通的效率。一是稅收政策的了解。企業需要對稅收政策有比較全面的了解，在制定經營計劃時同時要考慮到稅務的相關規定，避免出現不必要的稅務問題。同時需要關注政策是否有變動，及時進行調整。二是加強財稅內部管理。企業應該加強財務與稅務內部管理，掌握會計核算和報稅的規范規則，設立財務崗位，保證稅務和業務的分離。加強內部的管理，嚴格控制企業的財務，確保稅務報表的真實性以及準確性。三是建立并加強財稅顧問制度。企業可以建立并加強財稅顧問的制度，財稅顧問可以為企業提供重要建議并規避企業可能面臨的稅務風險。企業也可以每年定期邀請主管稅務的高級顧問，進行業務合規和稅務風險評估。四是嚴格遵守稅法法規。企業應該始終以遵守稅收法規為前提，遵守稅收法規，避免逃稅或者偷稅行為。企業應該建立規范的財務制度，請最具有權威性的律師或會計師團隊對企業的稅務安排進行全面審計。綜上所述，房地產企業要重視納稅籌劃，不斷加強自身的財稅內部管理，了解稅收政策、加強財稅顧問制度、嚴格遵守稅法法規，從而提高企業的稅務合規性，規避稅務風險。

（二）加強稅務風險管控

為了加強稅務風險管控，房地產企業可以從以下幾個方面入手：一是建立健全的稅務風險內部管理制度。企業應該建立健全內部管理制度，規范內部操作程序，建立有效制度、流程和風險控制機制，從源頭上避免稅務風險的發生。二是按照法規合規納稅。企業嚴格按照稅收法規合規納稅，遵守稅收規定，充分利用各種減免稅款的政策，防范不合規的稅務風險，降低稅務負擔，避免引起財務矛盾和公司信譽損失。三是做好完整準確的財務報表。企業要加強財務管理，確保財務報表的真實性、準確性、完整性，確保財務報表的相關數據和憑證真實、有效、完整、準確，并能夠滿足稅務獲證要求，避免錯誤輸入、錯報或漏報，化解可能產生的納稅籌劃風險。四是要建立納稅風險預警機制，進行動態化的納稅風險管控，可以幫助企業在第一時間內意識到風險的出現。五是預防性的風險管理：企業要有預防心態，及時制定風險管理計劃，掌握風險情況的全局和細節，發現風險隱患，及時修補漏洞。綜上所述，房地產企業加強稅務風險管控需要建立健全的內部管理制度，按照法規合規納稅，做好完整準確的財務報表，建立與稅務機關的溝通與合作，加強預防性的風險管理，從多個方面提高企業的稅務合規性和稅務風險防控能力。

（三）建立稅企溝通機制

房地產企業必須有意識地建設良好的稅企溝通渠道，與稅務機關人員多交流多溝通。建立稅企溝通機制是提高房地產企業納稅籌劃效率和質量的重要途徑。以下是建立稅企溝通機制的方法：一是確定稅務顧問。房地產企業可以邀請稅務部門工作人員作為稅務顧問，定期向企業提供稅務咨詢和籌劃方案，并根據企業需要隨時解答各種稅務問題。二是定期召開稅企溝通會議。房地產企業可以定期召開稅務溝通會議，由企業負責人和稅務部門人員參加，討論當前企業面臨的稅務問題和納稅籌劃方案，并就稅收政策和法規的變化進行溝通和協調。三是建立問題反饋機制。房地產企業應該建立問題反饋機制，盡早發現并解決稅務問題，及時同稅務機關溝通，解決企業面臨的納稅問題。四是建立信任機制。房地產企業與稅務機關之間應該建立信任的基礎，加強溝通信任。企業要尊重稅務機關的工作，相信政府對企業納稅扶持的政策，企業要主動配合稅務機關的工作，及時提供相關信息并共同解決問題。綜上所述，房地產企業若要建立良好的稅企溝通機制，應建立穩定的稅務專家團隊，定期召開溝通會議，建立問題反饋機制，建立信任機制，提高企業內部納稅意識，貫徹納稅依法、誠信、透明的原則，從而建立穩定、持續、優質的稅企溝通機制，提高企業的納稅合規性和稅務風險防控能力。

（四）掌握納稅籌劃空間

房地產企業需要有效掌握納稅籌劃空間，可從以下幾個方面進行：一是充分了解稅收政策和法規。企業需要密切關注稅收政策和法規的發布和修訂，及時了解各項稅收政策的發展動態和變化，例如稅收優惠政策、減免稅政策等，了解每項政策在不同情況下的適用條件、限制和規范要求，以此來發現納稅籌劃空間。二是建立健全的財務管理制度。企業需要建立健全的財務管理制度，確保財務報表的真實性、準確性、完整性，建立與稅務機關的溝通渠道，避免會計處理上的差錯和漏洞，從而減少稅收風險的發生，發現納稅籌劃空間。三是合理設置資本結構：房地產企業可以適時調整資本結構，根據自身業務特點和稅收政策要求，采取合適的資本配置方案，提高資產的經濟效益，降低企業的整體稅負，從而為納稅籌劃提供更多的空間。四是建立專業稅務管理團隊。企業需要建立專業的稅務管理團隊，包括稅務顧問、稅務會計師、律師等，及時解讀和把握各項稅收政策和法規的最新變化，針對企業實際情況制定相應的納稅籌劃方案，提供有針對性的稅務咨詢和解決方案，通過專業的手段提高納稅籌劃空間。綜上所述，房地產企業如何有效掌握納稅籌劃空間，需要充分了解稅收政策和法規，建立健全財務管理制度，合理設置資本結構以及建立專業的稅務管理團隊等。企業需要時刻關注稅務政策的變化，并不斷完善自身稅務管理水平，從而獲得更大的納稅籌劃空間。

（五）提升納稅籌劃團隊素養

房地產企業要提升納稅籌劃團隊的綜合素養，可以從以下幾個方面入手：一是加強學習和技能培訓：納稅籌劃涉及知識面較廣，需要團隊成員具備扎實的專業知識以及較強的政策解讀和籌劃能力。企業可以定期舉辦內部培訓、聘請外部專家授課等方式，提高團隊成員知識水平及其分析和解決問題的能力。二是注重經驗積累：團隊成員需要具備實踐經驗，經常進行不同房地產項目納稅的籌劃和研究，總結經驗和籌劃方法，積累解決問題的經驗，并不斷完善流程和策略。三是提升溝通和協作能力：納稅籌劃往往需要涉及多個部門的配合，如財務、法務、審計等部門，在這方面，團隊成員應具備良好的溝通和協作能力，有效統一思路，協調分工，提高工作效率。同時，建立與外部專業服務機構的良好溝通和協作機制也十分重要。四是突出創新和分析能力：納稅籌劃涉及復雜的稅收政策、稅務法規和商業模式，團隊成員需要具備分析和判斷的能力，能夠在新的時代、新的形勢下，針對不同的企業類型和情況進行綜合分析和創新籌劃，提升團隊的綜合素養。五是關注最新稅收政策和法規：納稅籌劃必須緊跟國家的稅收政策和法規，因此團隊成員需要緊跟稅法規章的最新動態，不斷了解政策的變動，為企業提供有效的稅籌規劃。通過以上幾個方面，房地產企業可以提升納稅籌劃團隊的綜合素養，建立一支高水平的納稅籌劃隊伍，加強企業納稅籌劃能力和企業防控納稅籌劃風險能力，從而提高企業經營效益和市場核心競爭力。

結語

綜上所述，納稅籌劃對于房地產企業來說是非常重要的一項工作，需要企業高度重視。有效的納稅籌劃不僅有助于降低企業稅收負擔，還能提高企業競爭力和盈利能力。但同時，納稅籌劃也存在著一定的風險和挑戰。企業需要不斷學習和了解稅法政策的最新動態，建立和完善納稅籌劃的規章制度、風險防控制度及其他專業管理制度，最終實現企業對于稅收籌劃的精準把控和有效管理，實現合法合規經營，增強企業的可持續發展能力。