濟南地鐵3號線對周邊房價影響的時空效應

張志豪

摘? ?要：軌道交通的建設與運營對房價有顯著影響。隨著濟南市多條地鐵線路相繼通車，地鐵沿線的房價出現了不同程度的波動。為探究地鐵對周邊房價的影響機制，選取濟南地鐵3號線周邊1km范圍內的小區作為樣本，利用樣本小區的二手房房價數據，從時間和空間兩個維度對房價和房價增長率進行分析，探究地鐵開通前后不同階段沿線住宅價格的變化，找尋地鐵沿線房價的空間分布規律，并在此基礎上解釋房價變動的原因。結果表明，濟南地鐵3號線對周邊房價的影響存在顯著的時空效應。由此提出地鐵沿線土地開發的相關建議，為今后規劃決策提供參考。

關鍵詞：地鐵3號線；房價；時空效應

中圖分類號：F299.233? ? ? 文獻標志碼：A? 文章編號：1673-291X（2023）14-0047-03

引言

當前城市的機動交通日漸擁堵，極大影響了人們對出行方式的選擇。軌道交通具有快速便捷、綠色低碳、運輸量大等特點，可以有效緩解機動交通擁堵的困境。不僅如此，地鐵開通后，相關產業快速發展，配套服務逐漸完善，沿線土地價值得到提升，最終表現為周邊房價整體上升。由于地鐵對房價的影響關系到政府、開發商與周邊居民的切身利益，所以深入研究地鐵對房價的影響機制及應對措施具有重要意義。

受北部黃河與南部泰山余脈的限制，濟南市形成了沿東西方向發展的帶狀城區，其東西向的機動交通面臨著較大壓力。2019年4月，濟南市首條軌道交通線路1號線正式開通；隨后，3號線于同年12月開通。2021年3月，2號線正式通車，它沿東西方向串連起1號線和3號線，形成了“H”型軌道交通網絡，極大程度上緩解了濟南市的交通壓力。此外，地鐵的建設和運營對沿線住宅價格的提升具有積極作用，但目前關于濟南市地鐵對周邊房價影響的研究還較少，亟待從定量分析的角度，研究濟南軌道交通對其沿線房價的影響。

一、樣本選取及數據來源

濟南地鐵1號線主要位于長清區，位置較為偏僻，經過濟南市主城區的范圍較小。2號線開通時間相對較短，對周邊物質條件及住宅價格的的影響尚不顯著。而3號線于2019年12月通車，至今已開通2年有余，通車時間較長，對周邊房價的影響較為明顯；同時，3號線向南連接龍洞，向北連接灘頭，且連接了龍奧大廈、奧體中心等重大設施，其運行范圍較廣，既穿過了主城區，又覆蓋了新城區與老城區，具有重要的參考價值。因此，最終選擇軌道交通3號線進行研究。

相關研究表明，地鐵站點對于周邊房價的影響場域可看做一個以站點為圓心、以1km為半徑的圓形范圍[1]，即步行10—15分鐘能夠到達的范圍[2]。對此范圍內的小區做進一步篩選，除去暫未開通的裴家營站和灘頭站后，排除在3號線開通后建成的小區，最終將3號線11個站點周邊共33個小區的住宅價格作為研究樣本，見表1。

整體上看，3號線周邊的住宅建成時間多在5年以上，因此選用二手房房價進行研究。參考安居客和鏈家網，以每個小區二手房的當月成交均價作為代表數據，整理得到地鐵3號線周邊房價的有效數據。

二、3號線對房價影響的時間效應

整理2019年3月至2022年3月間33個樣本小區每個月的房價數據，計算所有樣本小區每個月房價的平均值及房價增長率，按月份將所有樣本小區的房價求和后取平均值，得到3號線沿線的整體房價變化趨勢。考慮到地鐵對周邊住宅的溢價效應具有一定滯后性，根據相關研究經驗[3]，結合濟南3號線的實際情況，劃分成3號線開通前一年內、開通后一年內、以及開通后一至兩年內這三個時間段，從房價和房價增長率入手，分析其周邊房價的變化趨勢。

（一）房價的變化趨勢

將3號線沿線小區的平均房價與濟南市的平均房價進行比較，結果顯示，3號線周邊的住宅價格整體上高于濟南市的平均房價，但在不同時間段二者的變化趨勢存在明顯差異。2019年3月至12月，即3號線開通前一年，周邊房價快速上漲，而濟南市平均房價存在下跌傾向，說明地鐵開通對周邊房價的上漲具有快速的帶動作用。2019年12月至2020年12月，即3號線開通一年內，濟南市整體房價緩慢下跌，但3號線周邊的房價在小幅下降后呈現緩慢上升的趨勢，3號線對房價的提升作用在一定程度上抵消了濟南市整體房價下跌的影響。2020年12月至2022年3月，即地鐵開通1—2年內，濟南市的房價先降后升，逐漸趨于平穩；而3號線周邊的房價則在持續平穩地狀態中呈緩慢上升趨勢，可見地鐵的開通推動了周邊公共服務設施的建設，使沿線的物質條件和生活氛圍整體提升，因此出現了房價平穩持續上漲的現象，見圖1。

（二）房價增長率的變化趨勢

一方面，3號線開通前的一年內，濟南市的房價增長率持續為負值，表明該階段濟南市房價持續下降；而3號線周邊小區的房價增長率高于濟南市平均房價增長率，說明3號線的開通促進了周邊房價提升動力的上升。2019年12月至2020年12月期間，周邊城市的房價增長率持續上升，而濟南市的房價增長率為負，且房價呈下降趨勢；但3號線周邊小區的房價增長率未受影響，說明在正式開通一年后，地鐵3號線帶來的經濟效益有所體現。另一方面，連接1號線和3號線的地鐵2號線開通在即，一定程度上也刺激了3號線周邊房價的上升。2021年3月至2022年3月，濟南市的房價增長率有所回升，房價呈現出緩慢上升的趨勢；而3號線周邊房價增長率的上升趨勢進一步放緩，地鐵帶來的溢價效應逐漸衰減[4]，見圖2。

三、3號線對房價影響的空間效應

由于2019—2022年期間房價增長率變動幅度比房價變動更加顯著，更能體現地鐵開通對周邊住宅價格的影響機制，因此選用3號線上各個站點的房價增長率來表達地鐵對房價影響的空間效應。整體上看，各站點房價增長率的空間分布以八澗堡站為分界線，八澗堡以南的新城區房價增長率較高，八澗堡以北的老城區房價增長率較低；八澗堡站作為換乘站，周邊房價的增長率較高，且與八澗堡聯系密切的站點，其房價上漲也高于平均水平。

（一）各站點房價的空間分布

八澗堡以南的站點房價增長率高于濟南市房價的平均增長率，房價增長的動力較強，即使在濟南市的整體房價下跌時，其下跌幅度一般也小于平均值，即地鐵3號線對房價的帶動作用削弱了濟南市整體房價對該地區的影響。八澗堡以南的站點大多位于靠近山體的新城區，其道路規劃以機動交通為主，路網密度較小，居民出行也十分依賴機動車；而地鐵3號線的開通很大程度上緩解了居民對機動車的依賴，減少了居民通勤成本[5]，促進了配套設施的建設，因此其房價出現了進一步提升。八澗堡以北的老城區房價增長率低于濟南市的平均水平，考慮到其周邊建設情況較為成熟，地鐵的溢價作用被削弱，未能帶動該區域公共服務設施的建設與更新，因此其房價增長率較低。

（二）換乘站點的房價增長率

3號線和2號線交匯于八澗堡站，雖然八澗堡站位置較為偏僻，但受到2號線開通的影響，周邊住宅的價格于2021年3月至2022年3月這一年內有了顯著提升，房價增長率大幅上升。作為換乘站，八澗堡站既可以通過2號線與王府莊站和彭家莊站東西向聯系，又可以通過3號線與龍洞站和灘頭站南北向聯系，擴展了周邊居民的交通可達范圍，極大提升了八澗堡的交通區位[6]，促進了周邊住宅價格的提升。此外，2號線的開通對于3號線上與換乘站聯系密切的站點也存在一定的影響。例如，位于八澗堡以南的花園東路站和丁家莊站，雖然位于老城區，受到3號線的影響較為有限，但是由于與2號線聯系密切，因此還在2號線影響的輻射范圍內，受到3號線與2號線的雙重影響，其房價增長率上漲明顯，見圖3。

四、結論與建議

研究結果表明，濟南地鐵3號線的開通對周邊房價的上升具有顯著影響，且這種影響體現在時間與空間兩個維度上，存在明顯的時空效應。在認識這種時空規律的基礎上，筆者提出地鐵沿線土地開發的相關建議，以促進軌道交通與城市更好發展。

首先，濟南軌道交通3號線對周邊住宅價格的影響具有顯著的時間效應，具體可分為三個階段，分別是地鐵開通前一年、開通后一年內以及開通后的一至兩年內。在地鐵通車前一年，周邊房價呈快速增長趨勢；在地鐵開通后的一年內，住宅價格呈現持續上漲趨勢；在地鐵通車后一年至兩年內，房價波動逐漸平穩。由于地鐵對周邊交通條件的提升較為迅速，因此在地鐵開通前后一年，周邊房價快速持續增長；但地鐵對周邊基礎設施和生活服務設施建設的帶動存在滯后性，因此在地鐵開通一年至兩年內，周邊公共服務設施建設較為完善后，房價呈現出平穩增長的趨勢。

其次，濟南地鐵3號線對周邊房價的影響有明顯的空間效應，具體可分為新城、老城及換乘站點三種類型。對于處在建設初期的新區，地鐵對交通條件的改善效果明顯，對周邊住宅價格的提升作用顯著。對于建設較為成熟的老城，地鐵的溢價效應被削弱，對周邊公共服務設施的改善作用有限，對周邊房價的影響較小。對換乘站點及與換乘站聯系緊密的站點而言，八澗堡站周邊的房價在2號線開通后有明顯漲幅。可見，多條地鐵的開通對換乘站的交通可達范圍有較大的提升，因此對其周邊房價的影響更加顯著。

最后，為了使軌道交通給城市帶來長遠的社會與經濟效益，應對其沿線進行綜合開發，以實現周邊土地價值的最大化[7]。地鐵站的建設與運營應與總體規劃相協調、與城市發展節奏相適應，應結合用地與設施的功能進行軌道交通的規劃與建設，在最大程度上發揮土地與軌道交通的價值，以實現城市的可持續發展。

參考文獻：

[1]? ?張小松，胡志暉，葉霞飛.城市軌道交通開發利益影響范圍研究[J].同濟大學學報（自然科學版），2005，33（8）：1118-1121.

[2]? ?都沁軍，王衛秀.城市地鐵建設對沿線住宅價格的影響分析[J].國土資源科技管理，2019，36（4）：93-103.

[3]? ?宋丹.武漢地鐵2號線對周邊房價影響實證研究[J].現代商貿工業，2016，37（1）：208-210.

[4]? ?鄭思齊，胡曉珂，張博，等.城市軌道交通的溢價回收：從理論到現實[J].城市發展研究，2014，21（2）：35-41.

[5]? ?劉貴文，胡國橋.軌道交通對房價影響的范圍及時間性研究：基于重慶軌道交通二號線的實證分析[J].城市發展研究，2007，14（2）：83-87.

[6]? ?李嘉.武漢市地鐵換乘站對周邊住房價格的影響研究[D].武漢：華中師范大學，2017.

[7]? ?王成杰.濟南：地鐵時代助力城市經濟發展[J].區域治理，2019（48）：17-19.

Time-space Effect of Jinan Metro Line 3 on the Surrounding House Prices

Zhang Zhihao

（School of Architecture and Urban Planning， Shandong Jianzhu University， Jinan 250101， China）

Abstract： The construction and operation of rail transit has a significant impact on housing prices. With the opening of many subway lines in Jinan， surrounding house prices have fluctuated to varying degrees. In order to explore the impact mechanism of subway on the surrounding house prices， the residential areas within 1km around Jinan Metro Line 3 are selected as a sample. The house prices and their growth rate are analyzed from two levels， time and space， using the second-hand housing price data of the sample community. This study also compares the house prices along the line before and after the opening of the subway， in order to figure out the spatial distribution law of house prices along the subway line， and to explain the reasons for the change in house prices. It shows that Jinan Metro Line 3 has a significant time-space effect on the surrounding house prices. The relevant suggestions for land development along the subway line are proposed， which provides a certain reference for planning decisions.

Key words： Metro line 3; house price; time-space effect

[責任編輯? ?柯? ?黎]