基于實施導向的老城改造模式研究
——以晉城市老城區更新與保護為例

1 引言

老城作為多元復合地區，有著“優、老、密、缺”四大特征，在更新保護工作中，要摸清老城家底、結合多方訴求，從實施層面出發，探尋適合老城的改造模式，重點解決好民生問題、傳承好老城文脈，通過異地回遷、片區平衡，解決老城居民安置難題，老城區內進行有機更新，加強老城特色場景營造與活力再造，塑造復合多樣的空間場所，打造現代與傳統和諧相融活力老城。

2 老城概述

2.1 城市生長繪就老城新貌

晉城老城始建于唐貞觀元年， 元后期鳳臺縣衙由高都古城遷入，明洪武十四年筑城墻，清雍正六年升為澤州府，1390年來積淀了大量歷史遺存和文脈信息， 老城昔日空間格局如圖1 所示。

圖1 澤州府治圖

至今“一城二衙”形成的大、小“十字”街巷格局依然清晰。現保留有大小街巷39 條，如文廟巷、東來巷、青龍巷等，其名稱富有傳統特色。現存文物保護單位8 處，其中省級文物保護單位2 處，市級文物保護單位5 處，不可移動文物21 處，歷史建筑24 處，主要分布在老城核心風貌區。 隨著城市發展，老城不斷向外拓展，現已成為中心城區重要的經濟、文化、商業活動中心。

2.2 邊界延續確定規劃范圍

本次規劃范圍在原1.46 km2古城邊界基礎上適當外延，規劃占地面積2.6 km2，其中核心風貌區占地面積0.56 km2。老城規劃范圍如圖2 所示。

圖2 老城規劃范圍示意圖

3 老城特征解讀

3.1 特征一：“優”

區位優：老城處于城市中心地帶，與各大城市中心功能距離適宜，交通便利。

空間優：老城保存至今的水系邊界、街巷肌理是不可多得的城市記憶空間。

文化優：擁有豐富的歷史遺存，是集中展示晉城文化積淀的重要窗口。

產業優：老城南部的人民廣場商圈是晉城唯一的城市型商圈。

3.2 特征二：“老”

歷史老：文化悠久，歷史底蘊深厚，是晉城展示歷史文化遺存，展示古晉風情的最重要、最核心的功能支撐。

住區老：新建建筑主要分布在核心區外圍片區，大部分居住建筑建設早，2000 年前住區超過50%。

產業老：老城內業態老舊，蘭花醋廠等傳統企業占地面積大。

3.3 特征三：“密”

人口密：2020 年9 月，老城片區現狀人口密度1.2 萬人/km2，已經超過城市中心區1 萬人/km2的平均人口密度。

空間密：道路及建筑密度大，公共開敞空間極度缺乏。

3.4 特征四：“缺”

缺空間：建設程度高，開發受限、文化元素展示空間嚴重不足，老城文化的城市街區整體意象不夠明確。

缺配套：老城改造成本高、難度大，自身養老設施及教育、醫療、問題等配套設施不足，核心區停車空間極度匱乏。

缺活力： 老城核心片區內商業步行街周邊等缺乏有吸引力的公共建筑、商業建筑。

4 改造思路

近年來，老城改造模式主要為漸進式、微更新的城市修補式模式。

在功能定位方面，以歷史文化為主題，以晉東南院落式建筑為特色，打造集文化旅游、休閑產業、居住服務為一體的城市文化中心地區。

在規劃構想方面，打造獨具特色的“形”“色”“味”。

4.1 切入：定古城之“形”

定義古城“邊界”，包括東西河水系+ 具象的文化元素（望北樓、東城墻、西角樓）；定義古城“骨架”，梳理街巷肌理、院落肌理、建筑肌理；定義古城“血肉”。

4.2 賞析：覽古城之“色”

空間業態方面： 提出文化商業+ 傳統商業+ 院落居住的空間業態布局；品牌形象方面：建設“古+ 新”文化大“IP”，通過老城傳統文化與新商業業態有機融合，創建老城自身品牌，提升老城品牌影響力；文化產品方面：推出古城文化游線、活力商業游線，提升老城商業文化價值。

4.3 布局：品古城之“味”

構建便捷的交通網絡：完善交通體系；提供便利的生活設施，營造濃郁的商業氛圍。

用地布局：重點圍繞空間形態做用地及功能業態調整；老城核心區基本保留原用地性質，保留大面積民居與原有業態。

5 分期建設

老城區作為多元復合地區， 用傳統的改造模式和過于純粹的功能分區規劃來建設老城是不適宜的[1]，更應該以改善民生，傳承文脈為切入點，結合地方管理、實際建設等需求，在重塑老城特色風貌，建設宜居、宜業、宜游的文化商圈的目標引領下，以“漸進式、微更新”的改造策略，采取一期、二期分期建設的改造思路，開展老城更新與保護工作，老城一期、二期分期改造范圍如圖3 所示。

圖3 老城一期、二期改造范圍示意圖

5.1 老城一期基本情況

老城一期占地面積105.33 hm2，涉及老城核心區及東西大街兩側用地。 老城一期建筑分布較為密集，街巷呈魚骨分布，院落式建筑沿道路兩側分布， 建筑風格為傳統風貌建筑和改建民宅。 臨新市街、觀巷分布有多層、體量較大的商業建筑。

老城一期改造重點為老城外圍交通條件改善， 河道景觀環境提升，配套服務設施完善，南大街步行商業街品質提升、歷史建筑修繕整治、背街小巷改造等。

完成了兩河、兩橋、兩街、兩路和兩會“五個二”工程，騰退東河、西河兩側用地，為河道綜合治理打下基礎；修繕景德橋、景忠橋、呂祖廟、靜樂宮等歷史建筑，留住老城歷史記憶；建立交通骨架，書院街、東西大街、景德路、景忠路建成通車，有效緩解老城交通擁堵；南大街、東灘會、西灘會歷史文化片區持續推進，為延續老城文脈、提升老城活力發揮積極作用；騰退部分低效用地，提高土地出讓收益。

5.2 老城二期基本情況

老城二期占地面積61.93 hm2，位于東西大街以北，為景忠路、景德路、書院街、東西大街圍合區域。 老城二期用地混雜，分布有未完成改造的城中村，多為二層民房，建筑密度較高、建筑質量較差。 北大街兩側分布有20 世紀90 年代前后修建的多層住宅樓，建筑質量一般。 此外，二期范圍內分布有晉城二中、晉師附小和企事業單位等公共建筑，以多層建筑為主。

老城二期改造基于提升社會凝聚力的民生型城市更新，改造重點為嚴控開發容量，對建筑高度、建筑密度、容積率進行控制引導。 塑造特色風貌，對天際線、景觀視廊、建筑風格、色彩等進行分析論證。 加強前期策劃、經濟測算和項目投資回報分析等，促成項目落地。

6 改造模式分析

6.1 模式一：原址回遷，就地平衡模式

優點：通過就地平衡的方式，完成老城內棚戶區改造，改造難度相對異地回遷較低。 老城居民改善了居住條件，成為老城改造最大的受益者。

不足：在老城范圍內大拆大建，建設大量高層住宅，存在開發容量過大，環境品質不高，特色風貌不突出，交通壓力大等問題， 不能滿足塑造城市特色風貌、 老城高質量發展的需要。 基于房地產行業持續低迷， 土地出讓難度增加等現實情況，按照原址回遷，就地平衡模式已難以為繼。

6.2 模式二：異地回遷，片區平衡模式

優點：通過異地平衡的方式，將老城棚戶區改造涉及的安置用地在周邊片區解決，便于老城二期改造騰挪出土地，有利于老城開發強度控制，特色風貌塑造，文旅產業植入，為打造文城綜合體提供條件。

不足：異地平衡操作難度大，存在一定融資風險，政府土地出讓收益減少。 在實際管理中，當建設用地成本高、征收困難大時，往往犧牲公園綠地、停車場用地等公共空間，最終犧牲了城市的環境品質和服務水平[2]。

6.3 模式三：有機更新模式

政府僅對公共空間進行改造， 包括文化價值較高的歷史地段、城市河道、主要道路兩側用地等。 其他地段提出管控措施，采取自更新模式。 政府可設立專項獎補資金，提出風貌引導要求，引導居民和各實施主體自行更新。

7 結合多方訴求

7.1 政府意愿

地方政府在城市土地再開發中發揮主導作用。 政府部門通常采取以下兩種措施來平衡部門、個人和公共利益：一是通過上級政府部門和社會力量監督； 二是商業利益群體退讓利潤，來實現公共利益的維護[3]。

在改造過程中，既要避免大拆大建，資金投入過大，政府背上過重包袱，同時要改善民生，提升片區基礎設施配套，改善老百姓住房條件，更要重塑老城風貌，打造特色、活力街區。

從老城定位、更新模式、運營方式、特色場景塑造等方面進行因地制宜的策劃分析，明確發展方向和運營模式，著力解決特色不鮮明、活力不足、業態不豐富等問題。

7.2 改造主體訴求

老城前期改造過程中，拆建比、回遷安置費用較高，投入產出比較低，政府負擔較重，財政壓力較大，在后續改造中，要將一期已拆除土地合理化利用，取得溢價效益，減少老城二期資金缺口，降低改造難度。 通過微更新項目，吸引部分開發運營企業及當地居民等社會資本，彌補了政府財力的不足[4]。

8 結語

老城改造要突破原址回遷，就地平衡的傳統模式，由“開發方式”向“經營模式”轉變，助于城市后續運營。