“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記”意味著什么?

謝瑋

4月25日，自然資源部部長(zhǎng)王廣華宣布，中國(guó)已全面實(shí)現(xiàn)“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記”。這意味著，無(wú)論是城市房屋、農(nóng)村宅基地還是不動(dòng)產(chǎn)、自然資源，覆蓋所有國(guó)土空間、涵蓋所有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度全面建立。

這是一條重磅消息。有人認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是為開(kāi)征房地產(chǎn)稅鋪路：還有人說(shuō)，這是為了反腐。那么，事實(shí)究竟如何？

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不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記這件事已經(jīng)推了10年。

2013年3月，黨中央、國(guó)務(wù)院決定，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)，整合分散在多個(gè)部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。

具體登記什么？包括：不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況，比如土地坐落、面積、用途等；不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀況，比如權(quán)利人是誰(shuí)，權(quán)利類(lèi)型是建設(shè)用地使用權(quán)還是房屋所有權(quán)等；不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的限制事項(xiàng)等，比如抵押、查封、異改登記等。

在許多人印象中，“不動(dòng)產(chǎn)”意味著城市房屋、農(nóng)村宅基地等建筑物及其產(chǎn)權(quán)。但其實(shí)，“不動(dòng)產(chǎn)登記”的內(nèi)涵更寬泛。

按照物權(quán)法定原則，目前主要對(duì)10類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行登記：（一）集體土地所有權(quán)；（二）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；（三）森林、林術(shù)所有權(quán)；（四）耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)；（五）建設(shè)用地使用權(quán)；（六）宅基地使用權(quán)；（七）海域使用權(quán)；（八）地役權(quán)；（九）抵押權(quán)；（十）居住權(quán)；以及法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。

因此，全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，被稱(chēng)為“讓山山水水也有了‘戶口本”。

需要注意的是，不動(dòng)產(chǎn)登記依當(dāng)事人申請(qǐng)啟動(dòng)，作為行政行為，依法登記是基本原則，違法用地和建筑不不能登記，不能通過(guò)登記將其合法化。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)—登記的意義何在？

自然資源部自然資源確權(quán)登記局局長(zhǎng)田文彪表示，一方面，產(chǎn)權(quán)制度是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基石，不動(dòng)產(chǎn)登記是產(chǎn)權(quán)保護(hù)的重要制度，是自然資源管理不可或缺的重要基礎(chǔ)性工作；另一方面，土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)是企業(yè)和群眾最普遍、價(jià)值最高的財(cái)產(chǎn)，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)—登記明晰產(chǎn)權(quán)、定分止?fàn)帲婪▽?duì)重大財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行統(tǒng)一、嚴(yán)格的保護(hù)，可以避免不同類(lèi)型權(quán)利交叉重疊，防止企業(yè)、群眾權(quán)益受損。

B

一項(xiàng)工作需要10年完成，難度可想而知。

新中國(guó)成立后，各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)登記的職責(zé)曾長(zhǎng)期分散在國(guó)土、住房、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等多個(gè)部門(mén)。2014年，時(shí)任國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記局負(fù)責(zé)人表示，以前分散登記，由于各部門(mén)登記方法、技術(shù)規(guī)程不一致，很容易導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的重登、漏登，產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利糾紛問(wèn)題，比如農(nóng)林用地、農(nóng)牧用地以及林牧用地之間的權(quán)屬界線不清，權(quán)利歸屬不明確，引發(fā)矛盾和糾紛。

推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)—登記，既難在條塊分割的分散登記體制，也難在眾多歷史遺留問(wèn)題，更難在多方利益主體之間的調(diào)和博弈。比如一些人沒(méi)有及時(shí)辦理登記就進(jìn)行交易流轉(zhuǎn)，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬存在糾紛；有人“東拼西湊，終于在縣城買(mǎi)上一套房”，誰(shuí)料施工單位驗(yàn)收手續(xù)不全，房本辦不下來(lái)。再如，在集體林權(quán)制度改革時(shí)，將林地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)細(xì)化為林地所有權(quán)、林地使用權(quán)，存在確權(quán)登記歷史遺留問(wèn)題等。

可見(jiàn)，解決這些問(wèn)題有多難。不少省份打出了“絕不能把歷史遺留同題再留給歷史”的口號(hào)，全力推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度落地實(shí)施。

具體到個(gè)人層面，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記一度面臨兩大阻力：首先，國(guó)人秉持“財(cái)不外露”觀念，怕泄露個(gè)人隱私，對(duì)統(tǒng)一登記配合度低；其次，部分既得利益群體名下房產(chǎn)多，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、住房信息聯(lián)網(wǎng)直接牽動(dòng)其利益。“不動(dòng)產(chǎn)登記不存在技術(shù)問(wèn)題，最關(guān)鍵的是頂層設(shè)計(jì)。目前看，政府相關(guān)部門(mén)在加快推進(jìn)政策落地。”張大偉說(shuō)。

自然資源部數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)約有3000個(gè)大廳、4萬(wàn)個(gè)窗口、10萬(wàn)人的登記隊(duì)伍，每天為40萬(wàn)群眾和企業(yè)提供各類(lèi)登記服務(wù)，10年來(lái)累計(jì)頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)79億多本、不動(dòng)產(chǎn)登記證明36億多份，電子證書(shū)證明33億多本。隨著近年“四統(tǒng)一”改革推進(jìn)，各級(jí)自然資源主管部門(mén)共解決了1100多萬(wàn)套房屋辦證問(wèn)題，惠及2600多萬(wàn)群眾。

據(jù)悉，目前國(guó)家、省、市、縣四級(jí)聯(lián)通的不動(dòng)產(chǎn)登記基礎(chǔ)信息平臺(tái)平穩(wěn)運(yùn)行，不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)宴時(shí)更新，已包含超過(guò)15億條不動(dòng)產(chǎn)登記信息。分析認(rèn)為，全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)信息實(shí)現(xiàn)互通，不僅為及時(shí)準(zhǔn)確掌握物權(quán)情況提供了重要抓手，更對(duì)加快構(gòu)建完整內(nèi)需體系、系統(tǒng)推進(jìn)全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)建設(shè)有重要意義。

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聊完不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是什么、為什么，再展望一下未來(lái)。網(wǎng)友們關(guān)心，這是為開(kāi)征房地產(chǎn)稅鋪路嗎？名下房子一查就知，能助攻反腐嗎？

中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)土地資源管理系主任朱道林認(rèn)為，不應(yīng)簡(jiǎn)單將不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)—登記與不動(dòng)產(chǎn)征稅聯(lián)系到一起，與反腐也沒(méi)有直接關(guān)系，“至少不是直接目的”。

“沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)登記，就無(wú)法明晰不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，就無(wú)法合法占有、使用、收益，無(wú)法充分發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，就沒(méi)有社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的建立和完善，就沒(méi)有社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展。”分析人士指出。

北京大學(xué)法學(xué)院教授樓建波稱(chēng)，社會(huì)上一度認(rèn)為實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是為了開(kāi)征房地產(chǎn)稅，這是誤解。登記本身是為保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全、保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的臺(tái)祛財(cái)產(chǎn)權(quán)。至于稅收征營(yíng)，跟物權(quán)保護(hù)是不同時(shí)制度安排，實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度不是為了征收房地產(chǎn)稅，但實(shí)施登記，可以輔助支撐稅收征管。

啥意思呢？在分散登記模式下，稅務(wù)機(jī)關(guān)需要分別從房屋登記機(jī)構(gòu)和土地登記機(jī)構(gòu)那里獲取房屋及土地登記信息，匯總后作為課稅依據(jù)；實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)—登記后，稅務(wù)機(jī)關(guān)就能直接從不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)獲取全部信息。理論上講，征稅更方便了，但房地產(chǎn)稅是否征收、何時(shí)征收、征收多少，應(yīng)由法律規(guī)定。

華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng)賈康說(shuō)，就國(guó)際經(jīng)驗(yàn)而言，不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)與信息登記是任何國(guó)家都要實(shí)施的，我國(guó)也早有明確時(shí)間表。單就房產(chǎn)稅來(lái)說(shuō)，2021年，財(cái)政部就提出要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。不動(dòng)產(chǎn)登記和房地產(chǎn)稅征收，目前看雖有邏輯上的呼應(yīng)，但具體方案落地還有待官方公布。

從現(xiàn)階段看，盡管房地產(chǎn)稅尚未落地，但全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，可使國(guó)家更精確識(shí)剮剛需和改善需求，也利于更精準(zhǔn)執(zhí)行“房住不炒”。

摘自微信公眾號(hào)“俠客島”