廣州市共有產權住房定價優化研究

□文/牛靜敏 彭佳宜

（1.佛山科學技術學院經濟管理學院；2.廣東省社會科學研究基地創新與經濟轉型升級研究中心 廣東·佛山）

［提要］ 共有產權住房可以有效解決我國人口流入地區中低收入人群的住房需求。本文在綜合考慮新市民的住房購買能力、資金時間價值后，與市場價格和成本價格相結合，在此基礎上，對廣州市現有的共有產權住房定價方式和方法進行了改進。政府在共有產權住房定價時，一方面要考慮購房者的購買能力；另一方面要考慮資金時間價值。

引言

當前，我國部分地區人口流入較多，導致城市住房價格持續上升。新流入市民住房得不到保障，為了解決該問題，政府出臺共有產權住房政策。共有產權住房在實踐中存在政府和受助對象的初始產權比例分配隨意、初始定價沒有充分考慮到政府資金回收期限和受助者的資金支付能力、增購和回購時定價沒有考慮通貨膨脹因素等問題。

我國學者對于共有產權住房制度框架下的供應主體、定價方式的選擇、產權比例、退出機制、政府和個人的利益分配方式等都有比較細致的研究。劉洪玉（2014）等從住房保障供應體系建設和推廣共有產權模式的角度出發，認為應該從明確支持對象、供應主體、初始配售的產權比例和售后管理來確定全國統一的基準模式，從而確定可持續運行的制度框架。李哲和李夢娜（2018）對我國政策的實施現狀進行了總結，指出在共有產權住房申購門檻、定價方式的選擇、產權份額、退出機制和共有產權房供給模式等方面存在問題，應該明確制度認知、完善制度設計、協調參與主體的利益來完善政策路徑和運作體系。徐虹（2017）從產權份額分配區間、個人剩余產權獲取方式、上市交易利益分配方式、土地供應方式方面進行探討，并對北京共有產權房模式設計進行完善。對于共有產權住房的初始比例分配和定價方面，各位學者也提出了各自的看法。鄧宏乾和王昱博（2015）比較了試點城市的定價方式，對基于建設成本和居民住房負擔壓力的雙贏定價機制進行探討，研究了共有產權房的初始定價、租金、增購和回購定價方案，并提出相關建議。郜浩、吳翔華和聶琦波（2011）提出出資比例計算模型，該模型保證了在房價上升時，受助對象和政府按出資比例享有增值收益，在房價下降時，受助對象不承擔風險。陳淑云（2012）從成本構成的視角，按出資比例劃分了政府與受助對象的產權比例，提出要引導社會資本進入共有產權住房領域。張巍、王磊、王佳麗（2015）提出引入社會資本來緩解政府資金成本壓力過大的問題。

綜上所述，國內對于共有產權住房初始比例分配及定價的研究主要是結合試點城市的具體做法、提出定價理論框架和模型，但是沒有考慮到不同收入階層的產權比例和資金時間價值問題，因此本文試圖填補這兩方面的空白，提出共有產權住房定價優化方法。

一、共有產權住房定價存在的問題

共有產權住房是政府為了緩解中低收入群體住房壓力而出臺的一項保障房措施。我國共有產權住房定價存在以下問題：

（一）初始定價政策不可持續發展

1、以市場價格為導向的定價方式。該方式簡單，仍然出現部分人群符合申購條件卻沒有足夠的資金支付能力購買住房一定份額的產權、政府出資額和獲得的產權比例不匹配的情況。當房地產市場萎靡，其價格普遍下降時，共有產權房仍在商品房均價上下降一定幅度，有可能會低于政府的出資成本，導致政府利益受損；而房價偏高時，又會導致受助群體無力購買。申購率為1∶78 的北京某共有產權商品房棄購率大于20%，其中有70%的人是因為沒有足夠的支付能力而放棄申購，說明仍有一些中低收入人群難以接受這種定價方式下的共有產權房價格。

2、以成本為導向的定價方法，按成本價或低于成本價確定共有產權住房的價格。這種定價方式讓出資政府沒有回收資金甚至要倒貼，隨著共有產權住房的規模擴大，必然加大政府的運營成本和資金壓力，影響政策的可持續發展，同時因為無利可圖，不利于引導社會資本進入共有產權住房領域。

（二）現有增購、回購定價方案不利于政府回收投資資金和購房人增購。購房人增購、回購共有產權住房意愿受房地產市場影響較大，當住房市場價格下降時，購房人會擔心自己買下的這套共有產權住房固定資產的價值會持續下降，因此會觀望一段時間，不利于政府回收投資資金。如果住房價格持續下降到一定程度，購房人以低價購得共有產權住房，不利于抑制投機，脫離了該政策的保障功能，同時政府的投資資金回收受損。當住房價格上漲時，購房已滿5 年或者8 年，申購者無法享受5 年或者8 年內可享受原價增購的政策必須要按市場價增購時，購房人可能無力增購，不利于政府回收投資資金，購房人以上漲價格增購或者政府回購，也留下了政府尋租的空間。

二、廣州市共有產權住房定價及優化

（一）廣州市對共有產權住房定價的探索。2018 年，廣州市住房城鄉建設局發布了《廣州市市本級共有產權住房申請審查實施細則（征求意見稿）》，結合廣州市實際，規范廣州市共有產權住房的申請受理和資格審核工作。廣州市實行試點共有產權住房政策，承購人的產權份額為承購人實際出資額占配售房屋價格總額的比例，產權份額的確定按照共有產權住房銷售均價占銷售前同地段、同類型新建商品住宅市場評估價的比例確定，購房人產權份額不低于50%，其余部分產權份額由政府承擔。共有產權房建筑面積一般不超過90 平方米，以60～80 平方米兩居室或小三居室成套住宅為主。

（二）共有產權住房定價優化方法

1、初始變量設定

第一，初始定價。考慮到政府的合理利潤和購房者的購房支付能力。

第二，政府產權比例。本文的定價研究為出讓方式下的共有產權房。在廣州市共有產權住房政策中，規定由土地出讓時“限房價、競地價”等方式新建以外的其他方式籌集建設的，要考慮市場價和購房人的支付能力確定銷售均價，一般情況下為市場價的50%～85%，本文選取將商品房價格下浮20%作為共有產權房價格。以土地成本即樓面地價作為政府產權，即政府產權a=樓面地價/共有產權住房價格，則1-a是個人承擔的產權比例。

第三，購房者初始比例。住房支付能力的度量主要分為兩大類：一種是比例法，包括房價收入比、租金收入比等，世界銀行認為房價收入比是住宅均價和家庭收入之比，一般認為住房支出低于30%具備住房支付能力，高于30%則不具有住房支付能力。但這一方法存在一定缺陷，有些中高收入群體因為財富基數大，即使住房支出高于30%，達到了50%，剩余的50%仍能夠保證這些群體的舒適生活，而中低收入群體因為財富基數小，即使住房支出低于30%，可能在完成住房支出后難以保證其一定的生活水平。因此，在現行研究中多使用剩余收入法衡量住房支付能力，剩余收入=居民可支配收入-基本消費支出。

2、計算剩余收入

（1）居民基本消費支出。英國經濟學家Store 在研究支出系統模型時推出了需求函數模型——擴展線性支出模型，即ELES 模型。模型假定了人們對商品的需求取決于商品的價格和自己的支付能力，分為對基本商品的需求和其他非基本需求兩大類，居民只有在滿足基本消費之后才會將收入分配于其他消費。各類消費支出可以用ELES 模型表示為：

其中，i 表示不同的商品種類，Vi表示第i 種商品的消費支出，Pi是第i 類商品的價格，wi是基本需求量，ai是邊際消費傾向，Y 是可支配收入，V0是基本需求支出。

對公式（2）兩端求和得出：

計算結果如表1 所示。（表1）

表1 2019 年廣州市城鎮居民五等份分組人均收支及構成表（單位：元）

由Vi=bi+aiY，根據居民對第i 中商品的支出和可支配收入，用最小二乘法回歸方程，得到參數bi、ai，結果如表2 所示，代入公式（4），得出居民基本消費支出為21，654.39 元。（表2）

表2 線性擴展模型參數估計值一覽表

（2）住房消費。假設房貸以按揭方式還款，則可以假定房屋總價=每年還貸金額×年金現值系數，即H=A（P/A，i，n）。《廣州市市本級共有產權住房申請審查實施細則》規定，建筑面積一般不超過90 平方米，以60～80 平方米兩居室或小三居室成套住宅為主，所以選取60 平方米、70 平方米、80 平方米、90 平方米為住宅房面積。根據2019 廣州房地產市場分析報告顯示，廣州全市各區的商品住宅成交均價為27，578元/平方米，共有產權房價格下降20%為22，062.4 元/平方米。根據廣州新政策，廣州四大銀行房貸利率上調，變更后首套房貸利率為5.2%，假設房貸期限是30 年，取i=5.2%，n=30%，年金現值系數為15.03。

當住房面積為60 平方米時，22062.4×60=A×15.03，得出A=88073.45；

當住房面積為70 平方米時，22062.4×70=A×15.03，得出A=102752.36；

當住房面積為80 平方米時，22062.4×80=A×15.03，得出A=117431.27；

當住房面積為90 平方米時，22062.4×90=A×15.03，得出A=132110.18。

可見，即使政府給予共有產權優惠政策，仍然有低收入和中等偏下收入戶存在支付困難的問題，應被視為潛在的保障房保障對象。（表3）

表3 各收入階層家庭剩余收入及能承擔的最大產權比例一覽表

（3）政府產權比例計算。由表4 計算得出，廣州市全市住房面積均價為27，578 元/平方米，共有產權房價格下降20%為22，062.4 元/平方米，全市樓面均價為12，780 元/平方米，則政府的最大產權比例為12780/22062.4=57.9%，這個比例會隨著房價的變化而變化。（表4）

表4 2019 年廣州市各區住房面積均價一覽表（單位：元/平方米）

實際中，購房者持有的最低比例是50%，政府擁有比例在45%以下。當成交價格較高時候，可以適當增加政府持有的比例；當成交價格較低時，可以適當降低政府持有的比例。

3、增購和回購定價。廣州回購價格的計算公式為：回購價格=原銷售價格×（1+計息周期對應的銀行存款基準利率）。但該方法沒有考慮資金時間價格。因此，政府設定增購和回購價格應以共有產權住房購買價為基礎，考慮貨幣資金時間價值，抵御房價變動，保證政策公平性。

廣州共有產權住房政策為在5 年內為內循環流轉，8 年后為外循環流轉。根據廣州的共有產權政策和全國各試點地區政策實施的情況，本文選取購房5 年和8 年兩個時間點來研究。

當n1

當n>n2時，為了抑制投機和對抗房價波動風險，考慮資金時間價值，申購者購買共有產權房時點市場價購買政府產權，可以看到廣州和各試點地區的政策也是以市場價格為基礎制定的，但是沒有考慮到資金的時間價值，如果申購者超出一定年限后要按市場價格購買，會使得申購者經濟壓力增大，可能沒有足夠的金額增購。因此，增購價的確定應該以申購時點共有產權房的價格為基礎，考慮資金時間價值，得出增購價P2=P0×S×a×（1＋r）n-n2，當n=13，n2=8，r 取廣州市銀行五年定期存款利率3.15%，則P2=P0×S×a×（1＋r）n-8=22062.4×90×28%×（1+3.15%）（13-8）=649231.31（元），與原價555，972.48 元相比，購房者就要多支付93，258.83 元。

三、結論

在考慮不同水平的家庭收入：低收入、中等偏下、中等收入、中等偏上、高收入五種情況，結果是共有產權住房對于低收入人群來說，小戶型60 平方米沒有問題，其他戶型就存在困難；其他收入家庭對于90平方米以下完全可以支付得起，但是收入水平區間只是一個大概狀態，并不能將現實中居民的收入情況全部展示。結合貨幣資金時間價值因素，建議政府在考慮家庭收入的情況下，可以適當提高回購定價。