帕累托最優視角下高校房產資源配置機制探究

□文/姜 巖 姜馨田 王 干

（揚州大學 江蘇·揚州）

［提要］ 一流的大學建設需要一流的資源保障。高校房產資源是服務學校內涵發展、助推學科建設、集聚海內外優秀人才以及保障教職工教學科研的基本支撐條件。近年來，高校有限房產資源與無限保障需求之間的供需矛盾日益凸顯。本文以帕累托最優理論審視高校公共用房資源配置，在分析高校房產調配現狀基礎上，探究實現高校房產資源配置帕累托最優的配置機制，并提出對策建議。

當前，我國高等教育正迅速邁向普及化階段，且以較快增幅向普及化中級階段推進。從高校外部形勢看，“雙一流”背景下高校教學科研社會服務事業的高質量發展，對房屋資源的需求與投入大幅增加，而多數高校普遍存在公用房產資源緊張、行政手段調配房源效率低下、缺乏有效房產資源配置模式和機制、盤活房產存量資源效果不明顯等問題。從高校內部治理看，新時期高校治理體系和治理能力現代化建設背景下，績效導向的房屋資源配置理念已成為共識，房產資源的配置是否合理、使用效率是否高效，亟待科學系統地加以探究。

一、高校房產資源配置帕累托最優理論探討

（一）帕累托最優概述

1、帕累托最優的提出。帕累托最優是意大利經濟學家和社會學家維弗雷多·帕雷托在研究經濟效率和收入分配相互關系時提出的，其實質為理想化的資源配置狀態，若照此狀態分配各類社會經濟資源，則對分配的結果任何改變均不可能使至少有一個人的情形變好而又不使其他人的情形變壞。換句話說，在帕累托最優的情況下不存在帕累托改進余地。如果一種資源配置的方式存在帕累托改進，它就稱為帕累托低效率的；如果一種資源配置的方式不存在任何的帕累托改進，它就稱為帕累托有效率的。因此，資源配置的帕累托最優也稱為帕累托有效率。

2、帕累托最優的條件。西方微觀經濟學認為，一般情況下要達到帕累托最優，需要滿足交換最優、生產最優以及交換和生產同時最優的三個條件。交換最優意味著消費有效率，生產最優代表生產是有效率的，交換和生產最優說明兩者均有效率，也就經濟有效率。兼具三個條件時，則達到帕累托最優標準。

（二）從帕累托最優看高校房產資源配置優化過程。高校房產資源配置的帕累托最優，指高校在公用房產資源的配置達到了最優狀態，在不損害其他學院部門（教職工）或高校整體利益的條件下，任何新的配置方式都不能使得本學院部門（教職工）效用變得更高。房產資源配置的帕累托最優，從理論上看是完全有可能實現的。假定高校兩個房產資源分別為X 和Y，其既定的數量為X￣和Y。兩個需求者（含有需求的學院、部門或教職工等）分別為A 和B，參照埃奇渥斯盒狀圖的分析范式，通常以水平長度代表整個高校中一類公用房產資源X 的數量X，以垂直高度代表另一類公用房產資源Y 的數量Y。若高校房產需求者A 的原點為OA，房產需求者B 原點為OB，從OA沿著X 軸線水平向右為標識衡量A 對X 的需求量XA，沿著Y 軸線垂直向上為標識衡量其資源Y 的需求量YA；從OB沿著X 軸線水平向左標識衡量B 對X 的需求量XB，沿著Y 軸線垂直向下標識衡量其對Y 的需求量YB。A 的無差異曲線U1、U2、U3向右下方傾斜且凸向OA，B 的無差異曲線V1、V2、V3向右下方傾斜且凸向OB。

現在考慮埃奇渥斯盒狀圖中任意一點，比如D，D 對應于房產資源需求者A 的需求量（XA，YA）和房產資源需B 的消費量（XB，YB）。下面式（1）、式（2）均成立：

效用函數的屬性決定了函數是連續的，由此可知P 點必為A 的某條無差異曲線上一點，同時也為B 的無差異曲線上某一點。在此情況下，這樣的兩條無差異曲線要么相交于P 點，要么相切于P 點。我們假設存在這樣的兩條無差異曲線相交于P 點，顯然P 點肯定不是高校房產資源配置的帕累托最優狀態，因為這樣的情況下存在著向更好方向優化的帕累托改進，就如這樣的情形：P 點滑向到M3，則房產需求者A的用房效用從U2提升到U3，而房產需求者B 的用房效用不變。不可否認，在高校房產資源配置埃奇渥斯盒狀圖中的P 點，還存在著諸多其他情形的帕累托改進。（圖1）

圖1 高校房產資源配置埃奇渥斯盒狀圖

假定初始狀態處于兩條無差異曲線的切點，比如M1點或者M2點或者M3點。以M2點為例，若要改變M2點狀態，要么降低房產需求者A 的效用水平，要么降低房產需求者B 的效用水平，要么同時降低房產需求者A 和房產需求者B 的效用水平。因此，此時不存在帕累托改進能使得房產資源配置更加優化。由此可見，在高校房產資源配置的埃奇渥斯盒狀圖中，任意一點，如果它處在房產需求者A 和B 的兩條無差異曲線的交點上，則它就不是帕累托最優狀態；如果它處在房產需求者A 和B 的兩條無差異曲線的切點上，則它就是帕累托最優狀態，即為房產資源配置的帕累托最優狀態。

二、高校房產資源配置實現帕累托最優的困境

高校房產資源一般指高校公用房，即學校擁有所有權、使用權，用于開展人才培養、科學研究、社會服務、文化傳承、國際合作與交流活動的所有房屋及其附屬建筑物。依據使用主體不同，公用房一般可分為教學科研用房、公共服務用房、師生住宿用房、機關辦公用房、后勤保障用房、經營服務用房等六大類。公用房屬于高校公共資源，因此也就具有了公共性以及稀缺性，由于高校的公用房使用普遍呈現需求增大、供給無法填補需求缺口的情況，傳統的公用房資源配置模式初現弊端。（表1）

表1 高校公用房產類型及界定一覽表

按圖1 所示的高校房產資源配置埃奇渥斯盒狀圖分析，在房產資源配置效率曲線OAOB（無差異曲線切點的軌跡）上即可實現房產資源配置的帕累托最優，但高校在實際房產資源管理中推進帕累托改進、實現帕累托最優，仍存在不少困境，具體如圖2 所示。（圖2）

圖2 高校房產資源配置困境示意圖

（一）困境一：效率困境。埃奇渥斯盒狀圖中，所有無差異曲線的切點的軌跡構成的曲線稱效率曲線。對于高校房產資源，若在配置的開始，即能將現有的房產資源精準分配給所有需要的學院、部門或者教職工，也就是恰好分在高校房產資源配置埃奇渥斯盒狀圖中的OAOB上。而實際中，高校房產資源的科學配置是一項具有戰略規劃和運籌管理的“系統性技術活”，需要從宏觀上將房產資源的靜態配置與學校事業的動態發展有機結合，在統籌考量學校發展目標、校區分布格局、房產資源狀況等因素基礎上，聚焦學校內涵發展定位，系統規劃房產資源配置，這樣科學、精準、有效的配置才能驅使房產資源的配置符合圖1 中OAOB效率曲線。但目前不少高校公用房資源配置管理起步較晚，缺乏健全的管理體制和系統的規章制度。大多數公用房房源的分配調整只是根據各學院、部門或者教職工的需求簡單地走房源申請流程，沒有統一的房源分配標準，導致房產配置缺乏科學性、有效性和精準度。由于高校學科建設需要、人員規模擴大，教學、科研、引進人才、產業轉化，對于公用房資源的需求逐步提升，而高校公用房總量固定，辦公用房、后勤保障用房量的“擠壓效應”使得教學科研用房嚴重不足。諸如此類對房產資源的無限需求，在資源總量有限、人情世故、“行政手段分配、無償使用”弊端等因素的交織影響下，導致高校公用房產資源配置的效率困境更加凸顯。

（二）困境二：均衡困境。圖1 中P 點存在帕累托改進，可以通過改變該初始分配狀態，從P 點變動到M3，此時房產需求者A 的用房效用水平從U2提升到U3，而房產需求者B 的用房效用水平不變。此類情形在高校公用房產的實際使用中，主要由分配“貧富不均”的問題引起，有的學院、部門擁有充裕的房源，而有的學院部門卻房源匱乏；有的學院、部門為了方便自己工作，不愿意與別的學院部門共享多余的公用房。由于用房分配使用是一個長期持續的過程，計劃經濟思維的分配方式通常是由各二級單位向學校提出申請，由房產管理的職能部門在有限的公用房資源中進行周轉調整，無償分配給各單位長久使用，缺乏一個標準的分配機制，但其分配的結果延續至今。雖然現階段許多高校也已制定了公用房管理辦法及用房面積標準，紛紛探索實踐富裕公房“共享共用”管理模式，如38 所一流大學建設高校中，有34 所修訂公用房管理制度，但管理改革涉及范圍廣、情況復雜，制度往往難以落到實處，即使目前大部分高校在已經明確指定公房共用的情況下，仍存在不按照要求使用房產的情況，超過應該使用的面積導致公房閑置，造成資源浪費。以上因素都限制了房產資源配置由P 點到M3的帕累托改進，難以達到帕累托最優。

（三）困境三：流轉困境。圖1 中P 點的帕累托改進，也可由P 點向到M2移動來實現，此時房產需求者A 的用房效用水平不變，而房產需求者B 的用房效用水平從V1提升到V2。此類情形的改進主要針對在高校公用房產的實際使用中的流轉不暢、騰退滯后問題，部分教職工特別是二級學院、部門領導存在公房“終身制”“占有者所有制”等觀念，為滿足本單位或者個人需要不斷申請用房。少數不再承擔行政管理或教學科研等工作的教師長期不退辦公室、實驗實習房，覺得占用公用房無可厚非，很大程度導致大批新進教師用房緊張。有的學院、部門熱衷于向學校申請用房，“多多益善”“公房先申請到、用不用再說”，卻不注意充分利用房源，提高公用房使用效益，導致公用房使用效益低。有的學院、部門，在學校急需調配公房時，明知自己部門的房源充裕、使用率低，由于本位主義影響、大局觀念不足，不愿意配合學校進行調配。還有的二級學院、部門申請到公房后，變相設置超大的辦公室、會議室、閱覽室。由于部分高校科學及時的騰退流轉機制沒有建立，學校在收回占用房屋方面的工作難度較大，對房屋資源進行二次分配舉措不多，這些都直接影響到公用房的合理、實效化周轉，大大降低了公用房資源的流動性，也就難以推進房產資源配置由P 點到M2的帕累托改進。

三、高校房產資源配置機制優化路徑

總體而言，高校房產資源配置既要保證能夠適應學校當前的用房需求，又要前瞻性地為學校事業的高質量發展適當預留增長性空間。針對前文闡釋的當前高校房產資源的效率困境、均衡困境、流轉困境，需要從體制機制加以破解，健全有償使用機制，創新共享共用機制，優化騰退流轉機制，努力實現房產配置的帕累托最優，確保有限的房產資源得到最大限度的合理利用。

（一）“定額分配，有償使用”——健全有償使用機制，破解高校房產資源配置“效率困境”。高校公用房產資源配置樹立“定額分配，有償使用”理念，一方面有利于改變長期以來形成的指令分配、無償供給、終身使用的傳統模式；另一方面能夠極大提高高校房屋資源使用效率，體現資源配置的公平、公正、公開，保障學校事業高質量發展。有償使用機制的構建完善可以根據“分類管理、定額使用、超額收費”的管理原則據實推進，通過公用房產資源的“定額核算”，綜合考慮二級單位的基本辦學指標（教師、學生人數、學科專業系數）、科研產出績效指標、高層次引進人才、重點實驗室、學科建設重要程度（如“雙一流”指標、學科評估排名等）等因素，以“供需匹配”為標準，指導二級單位房產資源的配置。同時，考慮到二級單位的未來發展不可預期，可采用C′=C+△X 的范式，予以調節定額額度，充分為學校發展規劃和校區結構功能預留空間。對于超定額部分，可采用分段計算收費的方式收繳費用。例如，根據調研了解，有高校對于超定額10%以內部分，收取25 元/m2·年的費用；超定額10%～20%（含）的部分，收取50 元/m2·年的費用；超定額20%～30%（含）的部分，收取100 元/m2·年的費用；超定額30%～40%（含）的部分，收取200 元/m2·年的費用；超定額40%～50%（含）的部分，收取400 元/m2·年的費用；超定額50%以上的部分，收費標準為400 元/m2·年。當然，“有償”僅是一個杠桿，不是高校增收的主要目的，而是通過杠桿調節，減少高校公用房產的低效率行為。

（二）“科學統籌，整合共享”——創新共享共用機制，破解高校房產資源配置“均衡困境”。資源整合共享是高校針對二級單位房產多少不均衡，有的房產富裕、有的卻無房可用問題，將各自獨立分散的房源進行類聚、融合、重組，實現公用房源共享共用。這一機制強調公用房房源配置要通過整合共享來提高房產資源的使用效益。一方面可以從房源功能用途出發，整合相同用途的房源，比如說合理打通相鄰校區、相鄰學院部門同類功能用途房源，不同部門可以根據教學、辦公需求錯峰使用，科學有效利用房源；另一方面可以從空間分布角度去優化配置各類房產資源，減少不必要的房源閑置。除了要從主觀上宣傳動員共享共用的觀念，高校各部門還應該將共享共用機制落實在行動上，通過有效手段來營造共享公房的氛圍。首先，高校教務處可以通過協調各教學部門，推進建立公共教室，實驗室、實訓室共享平臺，實現本科生、研究生按需使用，確保公共空間“不空檔”。其次，建立高校會議室等共享平臺、多校區線上會議系統等，同時二級學院、部門應相互間主動協調或者房產主管部門統籌相近二級單位共用會議室、接待室等公共空間，切實提高資源利用率。最后，后勤保障部門要厲行節約設備用房、公共服務用房，紀檢監察部門要嚴格按照行政事業單位辦公用房標準監督領導、教職工的公用房產使用行為，杜絕發生房產閑置等浪費現象。

（三）“提高效率，放大效用”——優化騰退流轉機制，破解高校房產資源配置“流轉困境”。在深化高校公用房改革進程中，除增加房產資源數量、科學合理規劃配置以外，亟待建立優化騰退流轉機制，推動“增量思維”向“存量思維”轉變，最大限度釋放“存量”房產資源的空間使用價值。構建或者優化高校房產騰退流轉機制，需要按照“騰退哪些房產、騰退如何推進”思路穩妥推進。第一，對于“哪些房產需要騰退”問題，一般而言，大致有四類房產需要騰退：一是因學校規劃、學科調整、校區布局、功能優化等因素需要騰退的房產；二是依照學校總體維修、維護計劃需要騰退或臨時騰退的房產；三是由于高校出租協議到期不再續租的房產；四是長期侵占、閑置、浪費、違規占用或違反學校房產管理規定需要清收的房產。第二，對于“騰退如何推進”問題，考慮到房產騰退工作的復雜性、敏感性、特殊性，涉及的利益面廣、量大，騰退工作需統籌兼顧騰退難度和騰退價值兩個維度：一是對于低騰退難度和低騰退價值的房產，雖然騰退后不能立即緩解高校用房供需矛盾或對房產資源配置產生重大影響，但某種程度增加高校可配置的房產資源，可作為開展一般性的日常騰退工作長期穩步推進；二是對高騰退難度和低騰退價值的房產，建議非必要需求不急于開展騰退工作；三是對低騰退難度和高騰退價值的房產，此類公用房騰退工作完成會對高校房產資源配置存在明顯的帕累托改進，效果好、效率高，應視為騰退工作重點類型加以推進；四是對高騰退難度和高騰退價值的房產，則需要根據高校整體房產管理使用實際綜合研判，積極穩妥推進，增加高校房產流動性。