世茂夢碎龍崗

李惠琳　魏靜哲

世茂許氏父子的“中國第一高樓”，沒有等來接盤方。

7月5日，京東拍賣官網上，深圳市龍崗區龍城街道12宗地土地的使用權及地上物，因無人報名、無人出價，最終流拍。

這起拍賣涉及的12宗地塊，是世茂深港國際中心的部分資產，曾為許榮茂、許世壇父子的“心頭好”。

許氏父子原來憧憬，在此建立一座600米高的地標性建筑，刷新全國最高摩天大樓紀錄。

可惜，樓還沒建成，許氏父子陷入資金困局，深港國際中心項目停工。如今更因債務糾紛，被中信信托擺上貨架。

被拍地塊的評估價為163億元，起拍價130.44億元，相當于打了個8折，依然難以出手。

“這個項目規模偏大，現在沒有開發商能夠拿得起。”協縱管理集團聯合創始人黃立沖向《21CBR》記者分析。

許氏父子的深圳地標夢，已然破碎。

停工狀態

位于深圳龍崗區大運中心體育館對面，一大片處于停工狀態的爛尾樓，即為深港國際中心項目。

在規劃圖紙上，這里將建成一個功能豐富的大型綜合體，涵蓋辦公寫字樓、大型商業、公寓，以及國際會展中心、綠地公園、國際學校等公共配套。

6月底，《21CBR》記者探訪項目現場時看到，這里仍是大片裸露的土地，雜草叢生，除了一期公寓已完工，商業、公園、學校等還未動工。

在建的二期公寓、會展中心，只是露著鋼筋水泥的建筑骨架。而計劃建成“中國第一高樓”的塔樓建筑，地上部分尚未露頭。

相關評估報告顯示，此次拍賣涉及的12宗地，只有6宗動工，其中4宗處于土方施工階段，未進行整體建筑施工。

深港國際中心的落寞，見證了許氏父子的興衰起落。

六年前，世茂股份以239.43億元拿下項目地塊，創下深圳歷史上土拍總價第二的記錄。

項目計劃總投資500億元，五年內完工。“預計可供貨值超過700億元，一年收租可以達到30億元以上。”彼時，世茂集團董事局副主席許世壇滿懷期許。

拿地4個月后，項目開工。2019年11月起，一期、二期公寓和商業陸續開售。

首先開賣的一期公寓，面積為40至200平方米，均價5.2萬元/平方米，一套最高可賣到1800萬元。

盡管比周邊公寓價格高，項目一入市即成為網紅盤。首開當月，摘得深圳公寓市場銷量第一。

一位熟悉該項目的中介告訴《21CBR》記者，購房者以外地人居多，“大部分是上海人”。

據項目方披露的數據，從開盤到2021年7月，項目銷售總額達90億元，在全國公寓類產品中位列第一。

不料，2022年7月，一筆本金10億美元的美元債逾期，世茂宣告違約。

為了償還債務，許氏父子走上拋售資產之路，深港國際中心也被推至命運的轉折點。

評估文件顯示，被拍賣的12宗地塊，執行標的總額為90.95億元，申請人均為中信信托。

由于項目體量大，為了籌措資金，2018年，世茂以49.4億元，出售項目公司30%股份給上海隆汀企業管理中心。天眼查顯示，后者的實控人為中信信托。

2020年7月，世茂又通過中信信托募資87億元。評估文件顯示，項目共有10宗地被抵押給中信信托。

接盤不易

世茂陷入流動性危機后，無力兌付借款。2022年2月，剩余57億項目資金遇到兌付困難。8個月后，中信信托向法院申請對項目全部資產予以查封。

該項目掛拍后，就有不少業內人士預測，項目體量大，很難拍賣成功。

據世茂披露的數據，深港國際中心項目總貨值629億元，剩余貨值為544.8億元，開發商凈投入151.43億元，項目尚有92.7億元融資。

2022年年初，許氏父子嘗試出售項目，對外推介過一個價值734億元的資產包，其中包括深港國際中心。

之后，許世壇想為項目引入國資戰投，與深業、深投控、中建投、AMC等有過洽談。最終，都無下文。

黃立沖分析，當下商業地產需求偏弱，開發商投資回報較低，居民消費力在下降，短時間內對商業地產的價格支撐力較差。中信信托可考慮降低拍賣價格，或邀請開發商組團，聯合拍賣。

購買了該項目公寓的業主們，也處于煎熬之中。

深港國際中心項目被分為14宗地，2宗公寓用地不在拍賣之列。

一位熟悉該項目的中介人士告訴《21CBR》記者，一期公寓目前部分已交房，二期賣了部分，還沒賣完。記者從貝殼找房上看到，一期公寓有92套房源放租。

“這個公寓，很多都是首次出租，82平方米的兩室一廳，月租約4500元，最大戶型200多平米的約1.8萬元。”

中介稱，由于靠近港中大（深圳校區）、清華啟迪大學生創業中心、港澳青年之家，中小戶型的租戶多是附近的老師、學生和創業青年，大戶型的則是附近華潤集團的一些員工租住。

而且，受整體項目停工影響，一期公寓的投資價值驟降，出手難度加大。

等待交房的二期業主，更焦灼。二期公寓為9-12棟，已經停工一年多。記者從現場看到，這4棟建筑，有的只建設到主體，有的已經封頂，外立面尚未安裝。

此前，因建設合同糾紛，中建三局三公司申請了財產保全措施，深港國際中心項目二期178套公寓一度遭到查封。

記者從深圳市房地產信息平臺查詢到，已備案的9棟、12棟公寓，預售總套數1033套，目前僅有少數期房待售，大量房源處于司法查封狀態。

5月初，有消息傳出，二期公寓12棟復工。不過，記者探訪項目時，未見施工人員和機器工作，也未聽到施工聲音。曾經熱鬧的營銷大廳，大門緊閉。現場只有保安人員值守，兩期項目之間的道路停放著施工車輛。

許氏父子的脫困之路，仍未見曙光。