奧園重組

江一葦　李惠琳

為保住港股上市地位，郭氏兄弟拼了。

7月2日晚起，中國奧園連發(fā)5份公告，公布了境外債務重組方案、復牌最新進展，以及補發(fā)2021年—2022年的三份財報。

對于倆兄弟來說，5份新鮮出爐的公告，可謂先自揭傷疤，再刮骨療傷。

奧園方透露，截至2022年底，其債務合計約1090億元，境外計息負債428.18億元、境內計息負債662.32億元。

其境外債務重組方案，一頓操作猛如虎，包括原債務展期、債轉股、永續(xù)債等。

如果最終債權人愿意，股權占比發(fā)生大變化，郭氏兄弟可能失去大股東地位。

董事局主席郭梓文表示，境內債方面，也與若干境內金融機構訂立安排，延長本金逾327億元的現(xiàn)有境內融資安排的期限。

公司正有序推進復牌工作。

破釜沉舟

在財務顧問畢馬威的推動下，郭氏兄弟破釜沉舟重組債務。從公告的方案來看，主要包括以下幾項操作：

其一，發(fā)行4支共計23億美元的新債務工具，置換原債券。新債務工具的期限自2026年9月至2031年9月，票面利率5.5%或7.5%-8.8%。

其二，新發(fā)行10億普通股，連通大股東郭梓文及其家族成員持有的4億股普通股，將轉讓給若干合資格債權人。

其三，新發(fā)行1.43億美元的無息強制可轉換債券，其將于2028年9月強制轉換為公司普通股份，將占轉換后已發(fā)行股本總額的29.9%。

其四，新發(fā)行16億美元永續(xù)債。

值得注意的是，債轉股、強制可轉換債的操作，將稀釋大股東的股權。

根據(jù)港交所披露易，執(zhí)掌公司的郭氏家族，目前持有56.01%股權，約16.61億股。

奧園的總股本是29.66億股，發(fā)行10億股新股后，奧園的總股本變成39.66億股。

郭梓文家族持有的股份轉出4億股后，剩下12.61億股，持股比重將降至31.80%。

而14億股債轉股的債權人，將合共持有奧園35.30%股權。

此外，新發(fā)行的1.43億美元無息強制可轉換債券，如轉換為普通股，將占已發(fā)行股本的29.9%。公司擴大后的總股本變成56.58億股。

郭氏家族持有的12.61億股，其股權占比將下降為22.29%。

這對番禺起家的兄弟，可能失去大股東地位。

全面重組方案的公布，邁出了脫險上岸的關鍵一步。

但方案能否順利通過，一個關鍵條件是，郭家需要讓債權人相信，其仍具備持續(xù)經營的能力。

在債務危機和市場下行的雙重沖擊下，2021年至2022年，奧園的業(yè)績持續(xù)下滑。

銷售端，從1210億元降至202億元；收入端，從497.67億元減至184億元。

盈利端同樣疲弱，2021年虧了354億元，2022年又虧掉84億元。

從賬面上看，奧園處于資不抵債的尷尬局面。

截至2022年底，其總資產為2344.26億元，總負債為2520.63億元，股東權益為-227.17億元。

盤活資產

重組方案中，兄弟倆亮出了“家底”。

截至2022年底，共擁有267個物業(yè)開發(fā)項目，總建面約3080萬平方米；城市更新項目總規(guī)劃建面約3160萬平方米。

另有位于加拿大的兩個開發(fā)項目，資產凈值約15.9億元，目前處于在售狀態(tài)；45個投資物業(yè)項目，提供租金收入。

基于這些資產，奧園方面測算，未來10年可獲得現(xiàn)金流265—323億元。

核心來自兩部分：一是物業(yè)開發(fā)項目償還項目層面?zhèn)鶆蘸笫Ｓ嗟默F(xiàn)金凈額，預計約為185億元；二是出售部分資產所得款項凈額，預計約80億元至138億元。

對比龐大的債務，這些資金顯然不夠。截至2022年底，公司的總有息負債達到1090億元，銀行結余及現(xiàn)金為51億元。

于郭氏兄弟而言，出臺債務重組方案、補發(fā)年報，均是為復牌做準備。

作為最早一批出險房企，奧園已停牌近15個月，距離退市預警期限（今年9月30日），不到3個月。

“公司正積極滿足港交所復牌指引要求，力爭盡快完成復牌交易。”3日的公告中表示。

奧園旗下的物業(yè)公司奧園健康，已經先行一步，于5月31日向港交所提交了復牌申請。

復牌只是奧園回歸正軌的第一步，要真正化解風險，還要看后續(xù)的重組方案如何優(yōu)化，以及經營持續(xù)改善。

為促進銷售，郭氏兄弟多次通過引入戰(zhàn)投合作、品牌代建等方式，盤活資產。

6月初，奧園引入第四位“白武士”中金國測，雙方將在粵港澳區(qū)位的舊改方面合作。據(jù)天眼查，中金國測是中國黃金集團的子公司，大股東持股51%。

此前，郭家還引入了山東健康、南粵基金等國資企業(yè)，合作領域均涉及大灣區(qū)的舊改項目。

其中，珠海翠微舊改項目在1月引入山東健康后，更名為“山東健康·香府一品”，于4月實現(xiàn)開盤銷售，迄今累計銷售額逾5億元。

兄弟倆也在努力穩(wěn)定基本盤。據(jù)奧園集團6月中旬披露，今年全面升級五保戰(zhàn)略，推進保復工、保交樓。

1-6月，中國奧園交付約1.9萬套房源，交付面積約235.3萬平方米，絕大多數(shù)區(qū)域項目實現(xiàn)100%復工。

從市場端看，目前樓市前景依然不明。

2023年1-6月，奧園的合同銷售額約74.8億元，表現(xiàn)疲弱。

自救之路漫漫，難言何時上岸。無論如何，終于給出了重組方案，勇氣可嘉。