李嘉誠抄底

李惠琳

6月下旬，95歲的李嘉誠現身廣州。視頻中的他，精神矍鑠，笑容滿面。

此刻，李家與兩家廣東房企的交易，也撲朔迷離。

市場消息稱，李嘉誠締造的長實集團，有意接盤香港豪宅項目“凱玥”。

這筆買賣的契機是，為凱玥提供貸款的債權銀團，已計劃出售這筆貸款的多數權益，長實為潛在買家之一。

凱玥貨值超過300億人民幣，由房企龍光、合景泰富共同持有，兩家以項目作為抵押，從匯豐、渣打等銀行獲取102億港元的貸款，用于項目開發。

這也是6年前李家競標失敗的項目。

自從兩家先后出險，未能按期償付債務，凱玥即面臨擺上貨架的可能。

一旦李氏家族接盤，凱玥債權方重組，可能牽動龍光、合景泰富的命運，兩家合計總資產超過4200億。

2022 年合景泰富業績表現

2022 年龍光集團業績表現

豪宅去留

凱玥項目，曾見證民營房企馳騁香江的高光時刻。

其位于香港港島南區鴨脷洲，位置優越，背山面海。規模較大，可建總樓面逾76萬平方呎（約7萬平方米），為港島區少有的大型市區住宅。

2017年該地塊招標時，龍光與合景泰富聯手，以約168億港元的總價拿下，打破當時香港單幅土地總價紀錄。

項目定位為半山海景豪宅，共打造了6座住宅大廈，含295戶，總銷售面積67.3萬平方呎，每戶1393至3635平方呎（1平方呎約合0.093平米），以四房戶為主，戶戶向南。

精心打造5年，2023年1月首批入市。參考出售價格，凱玥單價約5萬港元/平方呎，總貨值約336億港元，約合人民幣307億元。

龍光、合景泰富的項目持股比為5：5，所占權益銷售資源各一半。

對于錢緊的兩家而言，若凱玥去化順利，能為清償債務提供不少資金。

可惜，凱玥未能成為救星。

中原地產數據顯示，開盤至今，項目只賣出三套，單價在1.64億至1.85億港元之間，合計銷售額約5.32億港元。

可能去化太慢，銀行們尋求轉讓債權，月初的消息稱，其已與長實集團進行接觸。

協縱管理集團聯合創始人黃立沖向《21CBR》記者分析，債權方通常擁有項目的抵押權，理論上以拍賣或者其他程序，新的買家就能獲得項目產權，即變相獲得項目。

“接盤方拿到債權，可以再跟龍光、合景泰富談判項目重組；如果房企不愿意，也可以直接清盤項目。”黃立沖表示。

后又有消息傳出，銀行暫未考慮出售凱玥的貸款權益，即再無更新。

《21CBR》記者就上述情況詢問合景泰富，未獲得正面回復。

難兄難弟

無論出售與否，凱玥項目的被動局面，暫時難以扭轉，皆因兩家開發商處境艱難。

以龍光為例，2022年8月，即宣布暫停支付5筆境外美元優先票據的利息，官宣違約。

之前，龍光集團董事長紀海鵬已嗅到危險氣息，年初便開展資產盤活工作，9月之后，龍光未再出售資產，回籠資金有限。

同時，銷售回血也不太順利。

2022年，龍光的合約銷售額為441億元，同比縮水千億元；據克爾瑞的數據，今年1-5月，全口徑銷售為120.6億，依舊疲弱。

紀海鵬寄望于債務重組，以時間換空間。

其離岸債務重組則已推進一年，原計劃今年5月初確定方案，現處于膠著狀態。

據悉，龍光正與一組公募美元債持有人團體進行談判，重組方案可能會納入部分債轉股選項，股權化部分約占30％。

更新后的重組方案，將在6月底提交給債權人。

合景泰富的狀況，稍微好些。

集團主席孔健岷苦撐到今年5月，才公告未能按期兌付，構成違約，涉及本息超過8億人民幣。

他們也在尋求境外債務的解決方案。

麻煩的地方在于，孔健岷去年展期美元債時，已將凱玥作為增信措施，承諾償還貸款后的剩余現金流或新增融資，用于還債。若李家接盤凱玥，項目有變，可能失去控制權，致使無法兌現承諾。

龍光和合景泰富兩家企業，總資產超過4200億，于紀、孔兩人而言，凱玥均系核心的優質資產，關系債務重組，不容出現閃失。

目前，兩家房企，均試圖阻止債權行出售貸款。

6月上旬，龍光首席債務管理官保國武告訴離岸私募債持有人，只有項目開發才能提供現金流，用于償債；如失去凱玥，龍光離岸債重組將變得非常困難。

這一復雜局面，增加了李嘉誠家族接手的難度。然而，只要債權行態度松動，其就掌握著主動權。

命運沉浮

凱玥的命運沉浮，是三家地產商攻守易勢的縮影。

以龍光來說，其是業內有名的“黑馬”型選手，竄升速度極快。

紀海鵬敢于高價搶地，借助高杠桿、快周轉的模式，2015年至2021年間，龍光的銷售額從205億元增長至1400億元。

6年前，他聯手合景泰富，擊敗13家財團，拿下凱玥項目，其中即有本地開發商長實。

高光時刻，紀海鵬家族以670億元的財富，入圍2020年胡潤百富榜單。

當樓市進入調整期，融資端口收緊，高負債率的龍光，扛不住債務壓力，卷入流動性危局。

李嘉誠的長實，屬于“老錢”，增長不快，體量上較為節制。

截至2022年底，總資產為5148億港元，約為4700億人民幣左右，較縮表后的龍光、合景之和，高10%左右。

在財務上，始終穩健。

《21CBR》記者注意到，其資產負債率只有23.53%，銀行結存及定期存款達612億港元，借款總額為486億港元，現金凈盈余126億港元。

況且，借款還款期攤分高達14年，1年內到期的借款只有25億港元。

高歌猛進時，這種狀態易被指保守；在變局時刻，李家越發主動，去年，即出手90億港幣，參與競購大型民企在港總部大樓。

如今，紀海鵬、孔健岷暫停投資，未再拿地，核心要務在于走出危局。

對于李嘉誠，當前局面，恰是抄底優質資產的時機。即便凱玥拿不下來，也有其他機會。

“發展不忘穩健、穩健不忘發展”，李氏的長壽，是有原因的。