王健林焦慮

李惠琳

6 月 28 日晚，珠海萬達商管第四次提交 IPO 申請，此前三次，均因招股材料失效而折戟港交所。

萬達商管也把財務數據更新到2022年全年，從商業物業在管數量和面積、營業收入、凈利潤等數據來看，萬達商管保持著不錯的增長態勢。其管理的獨立第三方物業數量持續增加，占到總數接近四成。

過去兩年，行業震蕩，剝離重資產、走上輕資產之路的王健林，有幸避開危機，甚至扮演“白武士”角色，馳援同行。

只是，上市融資一直無果，王健林重新卷入債務危局。

第四次遞交IPO材料的當晚，證監會中止了大連萬達商管的公司債券注冊程序，據說因市況未達預期，公司主動放棄發行。

中止發債，將加劇萬達資金鏈的緊張程度。上市，成為王健林孤注一擲的選擇。

債務來襲

對于珠海萬達商管的IPO，王健林原本是信心十足的。

此前與海外銀行約定，今年5月8日前完成上市，否則萬達集團要提前償還13億美元的三筆離岸貸款。

今年初，萬達商管的管理層信誓旦旦，將于二季度上市。不料，還是沒有時間表。從2021年首次發起IPO申請算起，萬達商管已經三次遞表。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜指出，通常計劃在港股上市的公司從取得證監會受理函，到取得核準批復只需3-6個月。

上市之路比王健林預想的要坎坷。

半個月前的內部會議上，他承認，因商管上市拖延，萬達集團遇到了階段性困難。

困難集中在債務壓力上，首先是兩個對賭協議期限的逼近。

前述13億美元的三筆離岸貸款，已經觸發還款條約。

經過協商，三分之一的參貸行同意，豁免這一條款，約定的上市日期延期為2023年11月30日，壓力推到半年之后。

更大的壓力在于機構投資方。

2021年，珠海萬達商管完成380億元的Pre-IPO輪融資，包括珠海國資委、鄭裕彤家族、碧桂園、中信資本、螞蟻等財團均有出資。

若無法在2023年底前完成IPO，戰略投資者有權行使回售權，并要求其母公司大連萬達商管回購資本。

最新發布的債券報告顯示，截至2022年底，大連萬達商管的短期借款增加9倍至50.46億元，一年內到期的非流動負債，劇增至687.68億元，同比增長3倍。

前有巨額潛在回購款，后有償債高峰的到來。

根據企業預警通平臺的數據，僅大連萬達商管這一主體，境內就共有6筆債券于一年內到期，余額為49.23億元，境外還有一筆4億美元的債券，將在7月到期。

四處籌錢

償債日期逼近，王健林表示，萬達不會破產。

他一邊奔赴各地談合作，加大珠海萬達商管上市的籌碼；一邊四處“找錢”，填補債務窟窿。

今年以來，王健林行程緊湊，2月中旬至3月中旬，一個月內跑了吉林、河南、貴州、遼寧四個省，洽談文旅項目。

出差間隙，王健林多次會見銀行機構高層。

2月，他先后與哈爾濱銀行、中原銀行簽署合作協議，3月中又見了盛京銀行代董事長。

王健林已著手準備境內外發債融資。1-2月，大連萬達商管發行了兩筆合計7億美元的境外債；3月份又宣布，擬發行20億元的銀行間債券。

整體來看，大連萬達商管的外部融資能力在減弱。過去兩年，其籌資性現金流一直處在凈流出狀態，單是2022年，就凈流出300.36億元。

今年初發行的兩筆境外債，息票率高達11%，也側面說明融資難度變大。

兩個月前，大連萬達商管還向上交所提交注冊一筆60億規模的公司債，遭證監會問詢，要求說明籌資活動現金流量凈額持續大額為負的原因。

萬達商管暫未回復。

融資難度大，王健林轉而質押、減持上市公司股權，來獲取貸款和現金。

1月，王健林將持有的萬達酒店65.04%股份質押給淡馬錫以獲取貸款。

3-4月，王健林又先后兩次減持萬達電影股票，以減持當日的收盤價計算，合計套現約15億元。

出于對萬達商業流動性的擔憂，5月，穆迪下調萬達商管公司家族評級至“Ba2”，列入下調觀察名單。

這意味著，王健林后續的境外融資難度會加大。

虛假繁榮？

陷入債務窘境，王健林旗下業務未受大波動，大連萬達商管作為核心資產，業績持續穩定。

債券報告顯示，2022年大連萬達商管收入為 491.88億元，同比增長4.86%，主要得益于商場規模的增長。

截至去年底，旗下萬達廣場新開業55座，累計項目達到473個，管理商業面積6556萬平方米。

珠海萬達商管是由大連萬達商管分拆出來的輕資產部分，也是王健林正在推進的上市主體，主要負責萬達廣場的運營，賺取租金收入和商戶運營收入，現金流要比做開發穩定。

天眼查顯示，大連萬達商管持有70.15%珠海萬達商管股份。

截至2022年底，珠海萬達商管總資產228.86億元，所占體量不大，卻占據收入的半壁江山。

2022年，其商業運營收入、利潤分別為271.20億元、129.84億元。

在輕資產戰略下，萬達商場的數量還在增加。截至去年底，在建萬達廣場有187個。

萬達廣場的招商能力，曾是王健林沖擊上市的信心來源。截至2022年底，旗下商鋪出租率98.7%，租金收繳率100%。

只是，這些亮眼的數據，是否是虛假繁榮，需要打個問號。

3月，一位萬達員工指出，萬達商管旗下的商戶業績、出租率、客流等數據，真實性存疑。

據稱，萬達實施嚴格的考核指標，要求租戶收繳、招商率實現100%。在實體商業遭遇疫情沖擊時期，這幾乎是不可能完成的任務，一線員工只能“造假”。

“商戶雖然不欠萬達集團的，但不少欠項目總經理、副總經理的。”

一位萬達員工告訴《21CBR》記者，為了完成收租率指標，有的經理有時會先為商戶墊付租金，之后再讓商戶慢慢還。

一位業內人士也向記者指出，每個商場都做到100%招商率，幾乎是不可能的，尤其是一些非中心城區商圈，招商比以前要難很多。

記者實地探訪也到看，部分萬達廣場的出租情況并不理想，比如廣州白云、番禺的萬達廣場，室內不少商鋪空置，周末午餐時間，除了餐飲區域，商場內的客流量不大。

珠海萬達商管第四次沖擊IPO，按照對賭協議，留給王健林的時間不多了。