房地產企業全面預算管理的實施難點與應對策略

奚暉暉

房地產行業經過20多年的快速發展，已經從土地紅利、金融紅利邁向了管理紅利時代。尤其是近些年以來，隨著房地產行業的深度調整以及越來越多房企的“暴雷”，大部分房地產企業開始轉換以往的發展模式，更加注重企業內部管理，想通過全面預算管理工作，提高自身管理能力和競爭水平。但受到房地產行業項目數量多、項目周期長、涉及環節廣等多因素影響，導致其在實際工作中會碰到各種各樣的問題。本文主要就房地產企業全面預算管理相關問題做深度探究，并制定合理的可行措施，以解決其存在的痛點和難點。

全面預算管理有著全員參與、全業務覆蓋以及全程跟蹤等諸多特點，是管理會計較為關鍵的構成部分，能夠處理好企業長期、短期戰略目標與年度經營規劃方案之間的矛盾關系，為企業發展戰略目標的達成提供較多幫助。所以，怎樣將全面預算管理工作充分滲透進房地產企業開展的經營管理中，則是如今各個企業將要面對和解決的關鍵性問題。面對我國相關政策的調整，社會經濟的持續發展，企業要制定出合理的解決方案，以推動整個房地產企業獲得穩定順利的發展。

一、全面預算管理對房地產企業的作用

（一）規范經營管理，增強管理能力

在房地產企業中，建筑工程的施工質量、社會效益提升程度、自身形象和口碑等等，都影響著企業是否可以在激烈市場競爭中占據有力地位，尤其是在一系列的生產經營活動中，經營管理發揮著較為關鍵的作用，應該給予高度重視。在全面預算管理理念下，需要企業根據“事前、事中、事后”等相關原則，對目標確定、預算編制或者是方案落實等工作進行嚴格管理，規定所有部門、工作人員都應該依據各項標準和原則，完成好全面預算管理方面的工作，在構建出舒適溫馨、自由良好工作環境的同時，提升全面預算管理的效果。另外，還應該注意的是，“精細化管理”是大部分企業應給予高度注重的任務，作為科學有效的方式，將其貫穿在經營管理工作的整個環節中，自然會加強所有工作的系統化管理，確保多項工作都可以穩定進行，以此來增強企業的管理能力，凸顯出精細化管理的優勢。

（二）加強資金應用，避免經營風險

資金是企業生產經營工作的基礎，更是房地產這一資金密集型行業得以生存下去的保障，只有確保資金鏈正常運轉，才能夠推動生產經營活動的穩定運行。而全面預算管理則是對企業資源進行分配和調度的關鍵所在，其獲取的所有數據、指標都能夠呈現出部門資源的具體應用情況。再根據這些資源、業務的現狀，做好方案的設計和確定，將所有部門資源需求當作根本，更加科學地完成資源配置，達成資源利用的最大化，使資金應用效果獲得相應提升。預算管理工作能夠融入到方方面面，第一時間尋找到管理環節中的不足之處，明確隱藏的風險隱患，并可以將其徹底消除，幫助企業解決經營工作中存在的風險。

（三）節約成本支出，獲取更多利潤

如今，我國大多數房地產企業所使用的經營管理方式都更加側重于“粗放型”管理，并未對工程研發、招投標、建筑施工等階段的成本費用形成科學的預算，若是成本費用無法獲得嚴格控制，在現在低毛利背景下，很有可能導致侵蝕企業利潤甚至出現虧損的現象發生。而借助全面預算管理工作的順利實施，能夠引導全體員工具備正確的成本費用管理理念，讓所有資金應用者都可以變成管理者，慢慢養成良好的節約習慣，將費用成本控制在科學范圍內，減少資金的不斷支出，增強企業經濟效益。并且，將全面預算管理滲透到現有管理環節中，更加科學地實施預算編制或者是評審工作，能夠判斷企業后續階段資金支出情況、建筑成本控制程度、稅費預算等等，尤其是土地增值稅預算，其直接決定著企業將來能夠獲取的利潤，更應該給予高度注重，加強全面預算管理工作的充分運用。

二、房地產企業全面預算管理的實施難點

（一）預算編制能力偏低

如今，大部分房地產企業都因為預算編制工作沒有充分落實，相關工作人員能力偏低等諸多問題，導致預算松弛的情況頻頻出現，且該問題并未在有限時間內獲得有效處理。預算松弛就是預算編制人員給出的最終預算結果和具體的企業預算數據之間存在明顯出入。導致這一問題發生的因素多種多樣：一個方面，若是想減少企業將要面對的風險隱患，子公司通常會在制定本區域預算目標的時候，不斷壓低預算目標的實現難度，設計出可以簡單達成的目標，想要盡快完成工作。盡管相關負責人對該情況有著基本了解，也和轄區工作者做出交流溝通，但并未呈現出良好效果，最終確定的預算目標依舊存在無法呈現出最佳水平的問題。另一個方面，因為大部分企業在確定收入預算的時候，沒有結合企業的具體情況，再加上所應用的預算編制手段并不先進，就致使企業出現預算編制水平并不平衡的問題，所以房地產企業若是缺乏良好的預算編制能力，就必定會引發預算松弛的問題。

（二）預算管理意識薄弱

具體來說，大部分房地產企業工作人員都不具備良好的全面預算管理意識，自然無法實現預期效果和目標，還會對全面預算管理的實施造成一定的影響。而全面預算管理最為主要的優勢就是可以劃分財務預算目標，讓所有部門或者是工作人員都能夠主動參與進去，而且該合作機制會讓整個過程的控制變得更加嚴格合理。但因為工作人員缺乏較強的全面預算管理意識，這就導致其本身功能和優勢始終無法發揮出來，還阻礙著該項工作的順利開展。這些問題往往表現在：其一，企業只是將全面預算管理設定為財務部門的內容，其他部門沒有意識到全面預算管理的重要性，而這必定會導致財務部門開展預算管理工作的時候，無法獲得其他部門和人員的主動配合，還對全面預算管理工作的實際效果造成負面影響。其二，企業的全面預算管理相關軟件和財務軟件仍舊存在著沒有達成深度銜接問題，財務軟件運行不暢的情況時有發生，若是數據不能獲得充分應用，自然會阻礙各個軟件之間的聯系。最為關鍵的是，各系統有著較高獨立性，僅需要一次就能夠完成的工作，但工作人員卻要在較多軟件中進行重復性操作，必定會耗費大量時間和精力，加重了工作人員的任務量。

三、房地產企業全面預算管理的實施策略

（一）開展宣傳工作，調動員工積極性

房地產企業需要通過各種方式、諸多手段，深入到基層員工中，對全面預算管理理念進行宣傳和推廣，從管理人員、工作人員，從總公司到子公司、分公司，要求各個層級和人員都意識到全面預算管理的重要性，能夠具備良好的意識和觀念，掌握全面預算管理的價值和內涵。如企業在固定時間組織工作人員、部門參與到培訓活動中，將全面預算管理納入公司文化培訓中，將其設立成重要部分編入到公司手冊內，以此來加強工作人員、管理人員思維意識的培養，讓他們樹立正確的全面預算管理觀念，主動投入到該項工作的執行環節中，以便于提高全面預算管理的效果和質量。但需要注意的是，全面預算管理并不是簡單的手段，而是有著較高的權威性、全局性和微觀性的一種管理活動，其涉及企業大部分職能部門，有著各種各樣的流程，內容也較為繁瑣和復雜，執行環節也貫穿在企業經營生產的全過程。所以，應該組織全體人員參與其中，特別是高層領導更需要明確全面預算管理的價值，意識到其對于戰略目標的實現有著怎樣的作用。如此一來，才可以讓全公司員工都正確對待該項工作，并在全面預算管理正式開展以后，給其提供充分幫助，在增強全面預算管理效果的同時，為房地產企業發展打下牢固的基礎。

（二）設立權威管理機構，增加預算科學性

在通常情況下，完善可行的全面預算管理應該包含決策機構、工作機構以及執行機構等內容。在這當中，決策機構通常由董事會、股東大會、預算管理委員會等構成，這些組織機構在預算決策中有著自己的職責和任務。股東大會是實施全面預算管理工作的法定權力機構，承擔著年度預算方案的分析、審核和批準。董事會則是最為重要的法定決策機構，承擔著企業預算方案的設計和確定。而預算管理委員會是將全面預算管理工作徹底落實的管理機構，需要解決相關制度、協調預算等等在應用和編制環節中存在的問題，對整個過程進行全方位監控，并將具體的考核預算情況上交給董事會，由董事會做出最終決定。房地產企業應該在相關部門和負責人的肯定下，設立全面預算管理委員會，并開辟專門辦公室當作該機構的辦公場地，承擔起預算管理日常的事務和業務。預算管理委員會同樣可以設立專門的負責部門，也能夠將其設置在某個職能部門內，如財務部等等，辦公室負責人則要由財務總監或是相關負責人擔任，需要具備設計、人力資源、成本控制、工程、銷售等較多類型的工作人員。公司職能部門是全面預算管理工作最為主要的執行機構，應該根據相關標準要求來完成工作，若是發現預算執行環節中出現了問題，就應該第一時間向管理委員會提交報告。

（三）部門協調溝通，提高方案可行性

若是想確保業務部門可以和其他人員或部門進行交流溝通，首先應該組建一支高素質、高能力的對接小組，邀請財務部門、其他業務部門優秀員工加入其中，保障財務部門能夠和業務部門實現聯動，從組織管理方面著手，為全面預算編制帶來更多幫助，通過溝通交流，達成管理效果的提升。對接小組在實施預算編制的時候，應該和財務部門進行交流以后，對預算目標做出科學分解。而在執行預算的環節中，應該具體到業務開發的所有流程，更好地對成本費用進行嚴格控制，避免浪費情況的發生。在調整預算的時候，應該按照企業具體情況，給出科學的調整方案，確保預算調整流程有著較高的合理性與可靠性。其次，要使用先進有效的預算工具，如在對成本預算進行開發的時候，企業就需要構建出完善的成本科目開發體系，沉淀項目成本數據庫，為企業成本核算工作提供更多有力依據。而成本部門則能夠根據該體系，針對開發業務流程編制出更加詳細可靠的目標成本。

（四）構建完善體系，凸顯考核真實性

企業在完成全面預算編制，或者是予以執行以后，應該通過切實可行的措施，確保全面預算考核體現出公平、公正、公開的原則。全面預算考核往往劃分成兩個部分：其一是檢測人員目標的完成程度，其二是對組織工作進行考核。對于前者而言，需要通過平衡計分卡方式，做好審核和檢測工作。每年年初將去年編制、早已獲得嚴格審核的預算方案當做主要參考標準，由公司和其他預算單位簽定“經營目標責任書”，該責任書需要針對預算指標做出細致分析，從各個角度、諸多方面加強預算考核工作的落實，如財務角度、運營角度或者是學習角度等等。對于后續來說，首先應該了解全面預算管理提出的所有要求，其次要有完整詳細的工作安排。企業各預算部門都應該根據該要求完成工作，預算編制也應該契合發展戰略的具體情況，根據先業務預算、后財務預算等原則實施，保障預算工作有著較高科學性、精確性。企業借助預算方案的實施，確定好質量標準或者是工作時間，能夠對編制工作、執行程度、反饋內容等做出嚴格考核。另外，預算考核模式還應該和激勵制度建立密切聯系，通過多元化激勵方案，激發工作人員的主動性和工作熱情。

（五）加強過程控制，體現監管職能性

首先，由預算管理委員會結合審計部門共同對預算執行程度實施嚴格監管，明確其中是否出現違規操作或者是違法亂紀等情況，尋找到執法環節中存在的不足和漏洞，第一時間將其提交給管理人員，和財務部門、業務部門以及執行人員做出深度交流討論，設計出完善可行的方案，將一連串風險隱患、管理漏洞都徹底扼殺在萌芽狀態中，讓預算管理朝著標準化、嚴格化的方向發展。其次，做好財政資金的管理工作，加大各項成本費用的控制力度，將銷售政策當做主要的參考依據，確保簽約價格被控制在科學范圍內，根據目標成本和企業情況，簽定預算合同書。尋找到這當中的管理難點，全程追蹤管理項目施工預算、銷售工作、廣告宣傳等各項業務的資金占比。最后，對預算績效實施考評，將預算執行情況當做主要的評判標準，在獲得評判結果以后，將其和工作人員薪酬績效掛鉤，對于表現良好的工作人員，應該給予適當獎勵，如職位晉升、年底獎金等等。但對于態度消極、玩忽職守的工作人員，就需要做出嚴厲懲處，保障預算管理工作有著較高的公平性，將預算管理工作徹底落實下去。

結語：

全面預算管理屬于房地產企業達成戰略目標、獲得穩定發展的有力保障，構建出完整的預算管理機制，促使預算管理工作順利實施有著較為重要的作用。在實踐環節中，企業需要具備高度的全面預算管理意識，借助組織體系、預算編制、執行控制等多項工作的實施，優化全面預算管理環節中存在的問題和不足，再通過績效考核體系的建立，嚴格約束工作人員行為舉止。如此一來，才可以確保全面預算管理工作徹底融入到各項工作中，從源頭上增強企業管理能力，提高其核心競爭力，能夠在激烈的市場競爭中站穩腳跟，促使企業朝著正確的方向不斷發展。