美好置業(yè)終局

向陽

總部位于武漢的美好置業(yè)集團(tuán)股份有限公司（000667.SZ，簡稱美好置業(yè)），最終還是走到了摘牌退市這一步。

因2023年4月24日至5月25日期間，公司股票收盤價(jià)連續(xù)20個(gè)交易日低于1元，美好置業(yè)于5月30日收到深交所《事先告知書》，擬決定終止其股票上市交易。目前，公司股票處于停牌狀態(tài)，停牌價(jià)為0.58元/股，總市值14.31億元。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，美好置業(yè)有權(quán)在5個(gè)交易日內(nèi)向深交所以書面形式申請聽證，或者10個(gè)交易日內(nèi)提交書面陳述和申辯，逾期視為放棄相關(guān)權(quán)利。

6月13日，是美好置業(yè)行使相關(guān)權(quán)利的最后一個(gè)交易日。支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者從美好置業(yè)獲悉，公司并未選擇申請聽證或者提出書面陳述和申辯，退市已成定局。退市后，其股票將轉(zhuǎn)入全國股轉(zhuǎn)公司代為管理的退市板塊（俗稱老三板）掛牌轉(zhuǎn)讓。

美好置業(yè)于上世紀(jì)80年代末起步于北京，本世紀(jì)初借殼云南華一投資上市，2007年將公司總部和辦公地址搬到了武漢。2022年，以武漢為代表的湖北市場，為美好置業(yè)貢獻(xiàn)的收入占公司營收比例超50%。

如今，美好置業(yè)武漢多個(gè)全資子公司面臨困局：開發(fā)美好香域花境的武漢美好錦程置業(yè)有限公司（以下簡稱美好錦程），于今年5月16日被法院啟動預(yù)重整；開發(fā)美好公園壹號的湖北美錦良城置業(yè)有限公司（以下簡稱美錦良城），已經(jīng)停工一年多。

不僅如此，美好置業(yè)轉(zhuǎn)型過程中投入巨資的兩家全資子公司，美好建筑裝配科技有限公司和湖北美億農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司（以下分別簡稱美好裝配和美億農(nóng)業(yè)）連年虧損。

資金緊張導(dǎo)致武漢項(xiàng)目停頓

武漢市住房保障和房屋管理局官網(wǎng)信息顯示，美好香域花境位于硚口區(qū)，自2018年起取得預(yù)售許可證，房屋總棟數(shù)16棟，總套數(shù)2804套。截至今年6月12日，已賣出2329套，去化率（銷售率）達(dá)83.06%。根據(jù)美好置業(yè)年報(bào)，截至2022年底，該項(xiàng)目預(yù)售總金額達(dá)22.04億元，其中2022年為9388萬元。

項(xiàng)目賣得還不錯(cuò)，但項(xiàng)目公司美好錦程凈資產(chǎn)卻為負(fù)。美好置業(yè)披露的信息顯示，美好錦程被債權(quán)人以不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，并且明顯缺乏清償能力為由，向法院申請對其破產(chǎn)預(yù)重整。截至今年3月31日，美好錦程凈資產(chǎn)為-6.26億元。去年及今年一季度，分別虧損1.37億元和2156.88萬元。

美好置業(yè)稱，受多種綜合因素影響，自2021年以來，美好錦程出現(xiàn)經(jīng)營困難，無法按時(shí)支付經(jīng)營所產(chǎn)生的包括工程款在內(nèi)的各類應(yīng)付款項(xiàng)，各施工單位陸續(xù)停工，已售部分房屋無法按期交付。公開信息顯示，美好香域花境一期項(xiàng)目已經(jīng)交付，目前未交付房屋是二期項(xiàng)目，原計(jì)劃竣工時(shí)間為2021年。

“今年交付了一棟，還有好幾棟沒交付。”6月8日，在美好香域花境營銷中心，該項(xiàng)目一名值守員工對支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者說，“現(xiàn)在公司破產(chǎn)預(yù)重整，項(xiàng)目沒有再對外售賣，工作人員都已被調(diào)走。”

美好香域營銷中心目前主要用于接待債權(quán)申報(bào)等工作，由美好錦程清算組臨時(shí)管理人負(fù)責(zé)管理。

支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者以業(yè)主身份詢問未交付樓棟具體交付情況，該負(fù)責(zé)人表示項(xiàng)目建設(shè)沒有暫停，仍在局部施工，交房時(shí)間暫無法回復(fù)。

在離營銷中心不遠(yuǎn)的項(xiàng)目現(xiàn)場，支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者看到，有2棟商業(yè)樓外立面已經(jīng)完工，還有3棟住宅外立面施工一部分，另有3棟住宅主體框架結(jié)構(gòu)已完成。項(xiàng)目內(nèi)場，地面均未硬化，有一臺水泥攪拌車正在作業(yè)，幾輛三輪車正往地下室運(yùn)送水泥。

根據(jù)美好置業(yè)年報(bào)，2022年底美好香域花境完工進(jìn)度為86%，2021年底則是84%。這也就是說，一年時(shí)間工程進(jìn)度才提升2%。

對未交付房屋具體情況，美好置業(yè)回復(fù)支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者稱，目前處于敏感時(shí)期，公司負(fù)責(zé)人均忙于處理相關(guān)事務(wù)，暫不便接受采訪。

美好錦程清算組臨時(shí)管理人表示，目前正處于債權(quán)申報(bào)過程中，會盡快召開第一次債權(quán)人會議，希望從預(yù)重整進(jìn)入重整程序，“恢復(fù)正常后，（針對業(yè)主）該賠償?shù)馁r償，該交付的交付”。

位于新洲區(qū)的美好公園壹號，處于另一種更尷尬的境地。公開信息顯示，該項(xiàng)目由美好置業(yè)全資持有的美錦良城開發(fā)，2021年底取得預(yù)售許可證，房屋總棟數(shù)22棟，總套數(shù)1415套。截至今年6月12日，僅賣出27套。

6月9日，支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者在美好公園壹號項(xiàng)目現(xiàn)場看到，項(xiàng)目部入口處已被木板封住，現(xiàn)場無人施工。內(nèi)場樓棟主體框架結(jié)構(gòu)均未完成，還有不少地塊處于打地基狀態(tài)。根據(jù)美好置業(yè)年報(bào)，2022年底美好公園壹號完工進(jìn)度為46%，2021年底則是41%。

美好公園壹號營銷中心僅有一名財(cái)務(wù)人員上班。支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者以業(yè)主身份詢問項(xiàng)目銷售及施工情況，被告知銷售都已離職，目前項(xiàng)目未對外銷售，已經(jīng)停工一年多。

今年4月，在回復(fù)業(yè)主投訴美好公園壹號停工問題時(shí)，新洲區(qū)相關(guān)政府部門表示，受房地產(chǎn)市場下行等因素影響，項(xiàng)目銷售嚴(yán)重受阻，導(dǎo)致建設(shè)資金極為緊張，工程建設(shè)基本停工。區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局主要負(fù)責(zé)人聯(lián)合區(qū)金融辦負(fù)責(zé)人，多次赴項(xiàng)目現(xiàn)場勘察調(diào)研，就該項(xiàng)目資金困難問題尋找融資出路，擬通過納入保障性租賃住房、拆遷還建等方式，盤活項(xiàng)目資金資產(chǎn)，目前此項(xiàng)工作正在進(jìn)行中。

轉(zhuǎn)型恰逢市場調(diào)整和疫情

美好置業(yè)于上世紀(jì)80年代末由湖北洪湖人劉道明創(chuàng)辦，早前在北京開發(fā)了美好名流花園、美好未來假日花園、美好未來大廈等多個(gè)知名項(xiàng)目。2002年，通過收購1996年就在深交所上市的云南華一投資相關(guān)股份，美好置業(yè)實(shí)現(xiàn)借殼上市。

以武漢為代表的湖北市場，是美好置業(yè)的重要市場。自2002年起，美好置業(yè)就在武漢相繼開發(fā)了美好名流人和天地、美好名流匯、美好名流公館、美好長江首璽、美好廣場等10余個(gè)項(xiàng)目。2007年，公司更是將辦公地址和總部從云南昆明遷至武漢。

美好置業(yè)官網(wǎng)顯示，截至目前，公司已在全國開發(fā)了住宅、別墅、酒店、農(nóng)莊、高爾夫球場等特色產(chǎn)品，打造了40余個(gè)亮點(diǎn)項(xiàng)目，主要集中在武漢、合肥、重慶等新一線城市，以及長三角和珠三角城市群。在湖北市場，美好置業(yè)還在黃石、洪湖等地開發(fā)了美好半山云庭、美好長江院子等項(xiàng)目。

2022年，美好置業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入52.92億元。其中，湖北市場銷售收入為26.83億元，占營業(yè)收入比例超50%。

不過，近年來美好置業(yè)一直處于虧損狀態(tài)。自2020年起，扣非凈利潤已連續(xù)三年為負(fù)，分別為-4.61億元、-24.58億元、-14.17億元。2022年度公司財(cái)務(wù)報(bào)告被審計(jì)機(jī)構(gòu)出具了帶“與持續(xù)經(jīng)營相關(guān)的重大不確定性”段落的無保留意見。公司股票也因此自今年5月5日起，被深交所實(shí)施其他風(fēng)險(xiǎn)警示，股票簡稱由美好置業(yè)變更為ST美置。

自2017年起，美好置業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，大力轉(zhuǎn)型發(fā)展裝配式建筑和跨界現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，對應(yīng)經(jīng)營主體為全資子公司美好裝配和美億農(nóng)業(yè)。前者提供建筑設(shè)計(jì)、裝配式建筑構(gòu)件生產(chǎn)、建筑施工總承包勞務(wù)等服務(wù)，后者重點(diǎn)發(fā)展水稻種植、小龍蝦養(yǎng)殖、農(nóng)產(chǎn)品加工等業(yè)務(wù)。

兩項(xiàng)業(yè)務(wù)投入巨大。美好置業(yè)披露的信息顯示，截至2022年底，公司已累計(jì)向美好裝配提供財(cái)務(wù)資助52.84億元（含利息）；截至2020年底，美億農(nóng)業(yè)已在洪湖和監(jiān)利投資超7億元，打造美好美蝦稻米、美好回憶小龍蝦、范米粒等品牌。

不如人意的是，兩項(xiàng)業(yè)務(wù)一直處于投入未盈利狀態(tài)。僅2021-2022年，裝配式建筑業(yè)務(wù)累計(jì)凈虧損17億元。2022年，相關(guān)固定資產(chǎn)及在建工程，還計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備6.2億元。現(xiàn)代農(nóng)業(yè)虧損相對較少，但累計(jì)也有數(shù)千萬元，2021年美好置業(yè)退出該板塊。

“主要是運(yùn)氣太差，轉(zhuǎn)型剛好遇到了疫情和市場遇冷。”一位熟悉美好置業(yè)的業(yè)內(nèi)人士對支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者說，“方向都是好方向，比如裝配式建筑是國家大力發(fā)展的方向。”

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《“十四五”建筑業(yè)發(fā)展規(guī)劃》提出，到2025年，裝配式建筑占新建建筑的比例要達(dá)30%以上。

對裝配式建筑業(yè)務(wù)持續(xù)虧損，美好置業(yè)表示主要原因是尚未達(dá)到相應(yīng)的業(yè)務(wù)規(guī)模，未來仍將堅(jiān)定聚焦裝配式建筑業(yè)務(wù)發(fā)展。