困窘的房產(chǎn)中介

蔡敬 李舒

進入中國市場23年后，擁有超1萬家門店的美資企業(yè)21世紀不動產(chǎn)，因發(fā)生在武漢的“房產(chǎn)證調(diào)包”案件被推至聚光燈下。

21世紀不動產(chǎn)武漢公司相關(guān)負責(zé)人表示，涉事門店的加盟商已于2023年2月與21世紀不動產(chǎn)解除合同，因店面招牌未拆除，被假中介利用。

受累于房地產(chǎn)行業(yè)不景氣影響，21世紀不動產(chǎn)門店數(shù)近年來呈現(xiàn)斷崖式下滑，2021年全國門店數(shù)還是1.6萬家，今年統(tǒng)計則只有1萬家；目前在武漢有310家門店，近兩年一直維持在300家左右。

近年來，不少房地產(chǎn)中介機構(gòu)因業(yè)務(wù)量下滑，嘗試轉(zhuǎn)型社區(qū)服務(wù)，通過免費打印、免費照看寵物等服務(wù)優(yōu)化客戶體驗。21世紀不動產(chǎn)目前在北京、成都等地的門店，也開始嘗試向便利店模式轉(zhuǎn)型，是否能突圍還有待市場檢驗。

店招未拆，鳩占鵲巢導(dǎo)致“房產(chǎn)證調(diào)包”

6月6日，支點財經(jīng)記者走訪涉事的洪山區(qū)文馨街加盟店發(fā)現(xiàn)，該門店21世紀不動產(chǎn)的招牌和裝修已被更換，取而代之的是一家養(yǎng)生館。

5月，有媒體報道稱，武漢一房主房產(chǎn)證被“假中介”調(diào)包，假中介拿到真房本不僅辦理了房產(chǎn)過戶，還用該房產(chǎn)抵押貸款190萬元。值得注意的是，假中介之所以能取得房主信任，是因為整個過程是在看似正常經(jīng)營的21世紀不動產(chǎn)門店內(nèi)進行的。目前公安部門已對該案件立案偵查。

5月底的江城，室外溫度已超過30度，位于武昌白沙洲的21世紀不動產(chǎn)超級旗艦店并未開啟空調(diào)降溫。對于“房產(chǎn)證調(diào)包”案件，接受支點財經(jīng)記者采訪的該店客戶經(jīng)理李強（化名）說，主要是因為加盟店退出后，店招未及時清理拆除，才被鉆了空子。

李強說：“加盟商不干了，標牌未拆除的現(xiàn)象在業(yè)內(nèi)非常常見。（我們）旁邊的一家世紀宏圖不動產(chǎn)店就是這樣，牌子還在，但是已經(jīng)租給廢品回收站了。”

街道口一家21世紀不動產(chǎn)門店負責(zé)人接受支點財經(jīng)記者采訪時表示，中介約談房主看證件以確認證件真實性很正常，很難令人起疑。但是，作為貝殼平臺入駐品牌，21世紀不動產(chǎn)的合同簽約都是在貝殼簽約中心進行，并不會在門店簽，房產(chǎn)交易者可以憑此鑒別中介或店面真?zhèn)巍?/p>

武漢一名關(guān)注“房產(chǎn)證調(diào)包”案件的律師對此持不同看法。他認為，普通人根本沒辦法區(qū)分店面是否還在正常經(jīng)營，或者怎樣的簽約流程才算正規(guī)。從該事件來看，21世紀不動產(chǎn)因為沒有及時拆除標牌，造成客戶錯覺，構(gòu)成“表現(xiàn)代理”（指足以使第三人相信無權(quán)代理人具有代理權(quán)而與無權(quán)代理人實施的法律行為），相關(guān)法律責(zé)任應(yīng)該由21世紀不動產(chǎn)承擔(dān)。

21世紀不動產(chǎn)武漢公司負責(zé)人也曾對媒體表示，此事暴露出公司管理上的隱患，下一步公司將加大排查力度，找出還有哪些“合作解除了，招牌沒拆”的門店。

一位房產(chǎn)中介行業(yè)人士分析，不僅21世紀不動產(chǎn)，以加盟經(jīng)營為主的房產(chǎn)中介都存在類似問題。一是加盟商退出后，離店時間很難摸清楚，二是加盟商一般都不愿意額外再承擔(dān)拆除費用，三是大品牌在一座城市一般有數(shù)百家加盟商，往往運營人員配置不足，難免疏漏。

該人士表示，即使加盟商在合同到期后違約繼續(xù)經(jīng)營，品牌方也只能采取電話督促或者以函件形式施壓，并不會到現(xiàn)場強制拆除招牌。所以，房產(chǎn)交易雙方一定要擦亮雙眼，盡量選擇大平臺簽約，仔細查看店面及經(jīng)辦人的相關(guān)證件。

行業(yè)萎縮，跨界轉(zhuǎn)型是自救之路嗎

近年來，房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)業(yè)績普降，門店和經(jīng)紀人數(shù)量也銳減。

以國內(nèi)兩家上市的房產(chǎn)經(jīng)紀龍頭為例，2022年年報顯示，貝殼全年總交易額2.61萬億元，同比下降32.3%；凈收入607億元，同比下滑24.9%；凈虧損13.97億元，同比擴大166%。我愛我家去年總交易額2600億元左右，同比減少 39.5%；歸母凈虧損3.06億元，同比擴大284%。

截至2022年末，貝殼平臺經(jīng)紀人數(shù)量39.4萬名，同比減少13.3%。我愛我家國內(nèi)運營門店總量3583家，下滑22.33%；員工約3.5萬人，下滑30%。

21世紀不動產(chǎn)門店數(shù)呈現(xiàn)斷崖式下滑，2021年全國門店數(shù)還是1.6萬家，最新數(shù)據(jù)顯示只有1萬家。

為提升業(yè)績，2022年21世紀不動產(chǎn)開始跨界引入白酒、大閘蟹銷售和咖啡等社區(qū)生活服務(wù)業(yè)態(tài)。不過，新模式的嘗試集中在北京、上海、成都等地，武漢門店并未啟動。

2022年10月，21世紀不動產(chǎn)宣布，未來三年內(nèi)將在多個領(lǐng)域拓展復(fù)業(yè)業(yè)態(tài)，在現(xiàn)有1萬家經(jīng)紀門店之外，設(shè)立3000個社區(qū)生態(tài)終端，除白酒、大閘蟹銷售外，還可能拓展至預(yù)制菜、洗衣店、家政服務(wù)等。

21世紀不動產(chǎn)中國區(qū)總裁兼CEO盧航表示，房地產(chǎn)經(jīng)紀是一個高度依賴人際關(guān)系的行業(yè)，經(jīng)紀人需要不斷與他人建立聯(lián)系，門店可以成為社區(qū)流量入口，幫助經(jīng)紀人更好地聯(lián)絡(luò)客戶，贏得更多人的信任，促進商機轉(zhuǎn)化。

21世紀不動產(chǎn)并不是“第一個吃螃蟹的人”。早在2020年12月，鏈家在北京開出了首個社區(qū)便利店，采用“店中店”模式，在中介門店里開辟一個空間，使用自助結(jié)賬模式銷售飲料、飲品等。彼時，鏈家表示，未來幾年要在北京開出500家這種門店。

北京鏈家某門店一位經(jīng)紀人對支點財經(jīng)記者表示，“目前肯定沒有500家，當(dāng)時說的是便民服務(wù)，但是根本沒人（經(jīng)紀人）愿意干。”

“我們也想過在門口做一個咖啡吧，品牌方說可以幫忙提供產(chǎn)品渠道，但是資金得我們自己承擔(dān)，還要額外耗費人力和時間成本，最終我們放棄了。”李強介紹，21世紀不動產(chǎn)在武漢還沒有涉足房產(chǎn)中介以外業(yè)務(wù)。

有加盟商表示，“現(xiàn)在新業(yè)態(tài)還沒有產(chǎn)生影響力，也沒有清晰的盈利模式，盲目做起來，肯定是虧損的。”

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對支點財經(jīng)記者表示，房產(chǎn)中介跨界是企業(yè)面臨困境不得不做的選擇。房產(chǎn)中介的收入依賴新房代理和二手房經(jīng)紀業(yè)務(wù)，但是這兩項業(yè)務(wù)現(xiàn)在都萎縮了。

對于21世紀不動產(chǎn)、鏈家的“花式轉(zhuǎn)型”，李宇嘉認為，房產(chǎn)經(jīng)紀跨界應(yīng)該利用主業(yè)所依托的資源優(yōu)勢、模式優(yōu)勢而展開。門店聚集了大量業(yè)主和租客，是一個小的資源聚集點，最好是基于原本資源來跨界，比如房產(chǎn)經(jīng)紀做預(yù)制菜，拿出一部分店面做菜品銷售，“但是做咖啡，好像關(guān)聯(lián)不大，看不懂。”

景暉智庫首席經(jīng)濟學(xué)家胡景暉對支點財經(jīng)記者表示，房產(chǎn)經(jīng)紀跨界賣咖啡，作秀的成分比較多。賣咖啡、賣酒某種程度上可以增加客戶黏度，掙點小錢，但改變不了公司整體經(jīng)營狀況。

實際上，21世紀不動產(chǎn)、鏈家切入的賽道也并非一片藍海。在便利店領(lǐng)域，除了外資品牌711、羅森等，國內(nèi)的鄰家、全家等均已是成熟品牌。而且社區(qū)電商平臺巨頭眾多，多多買菜、美團優(yōu)選、興盛優(yōu)選、盒馬等均已占據(jù)社區(qū)生態(tài)服務(wù)一席之地。

房地產(chǎn)的繁榮時代已經(jīng)過去，房產(chǎn)經(jīng)紀轉(zhuǎn)型可能也成為必然趨勢。但轉(zhuǎn)型是件復(fù)雜的事情，要跨界到對手如云的賽道里搶食蛋糕，談何容易。