房地產開發企業土地增值稅稅收風險及籌劃

李于元 四川時譽集團有限公司

前言

隨著科學技術的日新月異，推動各個行業的飛速發展，房地產行業在各種先進技術的應用中，不斷拓展發展規模，在推進房地產行業發展的基礎上，嚴重威脅房地產開發企業的未來運營。因房地產開發企業在具體的發展中很容易出現土地增值稅稅收風險，唯有規避稅收風險，才能推動房地產開發企業實現最大化經濟效益。所以相關房地產行業應對土地增值稅稅收籌劃工作的開展提高重視，利用科學合理的模式為房地產開發企業的可持續發展提供保障。

一、稅收籌劃簡述

(一)稅收籌劃的定義

現代化條件下，從稅收籌劃的角度來講，相關研究人員并未給予統一的定義。國外部分學者認為企業在合法合規的基礎上，事先規劃生產經營活動，有助于實現減少稅負及獲得最大化經濟效益的目標，即稅收籌劃。從我國角度來講，范永強提出了稅收籌劃理念，并獲得大眾的認同；通常指的是在合規合法的條件下，對經營活動進行提前規劃部署，實現“節稅”目標，即稅收籌劃。許多學者對稅收籌劃理念的理解并不相同，但他們對稅收籌劃的理解卻存在著本質的相同，保障合規合法的條件下，有效減少企業稅負。

(二)稅收籌劃的步驟

新時代背景下，稅收籌劃從最初的環境之中嚴格分析到創建高效的籌劃方案，勢必要對多維度在環境風險之中到最終籌劃方案的合理明確，一般分為如下幾步，詳見圖1。

1.詳細掌握企業所在的環境條件，合理明確稅收籌劃的目標。并針對企業所在宏觀行業環境情況、本身的經營狀況，明確企業實際納稅籌劃的環境條件與目標。

2.針對稅收政策法規展開詳細分析，推動企業實現模型分析和公式演算。精準掌控各項法律規章，尤其是優惠政策，為其適用條件和需重視的事項進行明確，為后續工作的開展提供理論支持與制度指導。

3.加強稅收籌劃方案的明確設計。在不違背法律規章的背景下，嚴格遵照成本效益和戰略導向等相關原則，制定滿足企業未來發展的籌劃方案。

4.對于籌劃方案的嚴格評估需從不同維度進行考慮。還要考慮設計籌劃方案的經濟效益，對其成本及風險進行充分考慮，并開展多角度的分析評價。若是無法開展此工作，應及時返回上個環節，再次進行籌劃方案的設計。

5.科學決策的籌劃方案。上個環節的籌劃方案通過以后，才能貫徹落實籌劃方案中的整體成本與風險維度，采用量化計分模式實現衡量，確保決策的科學合理性。量化積分模式在其中起到了輔助和參考作用，還要積極采取科學合理的方式。如果無法通過科學決策的籌劃環節，應重新回到上個環節，再次進行籌劃方案的設計。

二、實世房地產開發企業的土地增值稅涉稅概況

(一)實世房地產開發企業土地增值稅應稅收入現狀

在合法合規的背景下，房地產或土地使用權轉讓創造的經濟收益一般涉及貨幣、實物、其他形式的收入，包含在土地增值稅的應稅范圍。從房地產的角度來講，其中涉及的銷售收益情況，一般企業需按照住宅項目涉及的內容對會計實現有效處理，譬如：房地產的形式分為非普通住宅、商鋪、車位等，與此同時，結合相關類型進行這方面收入的核算。2020 年底，實世公司就會進行房產的銷售，其建筑面積高達37 萬㎡，預計可為企業創造56 億元的收入，普通住房的銷售面積高達11 萬零384 平方米，非普通住房的銷售面積高達11 萬4 876 ㎡，預計可分別為企業創造約12 億元、約34 億元的收入。現已滿足銷售條件可并未進行銷售活動的面積總計涉及13 萬850 ㎡。詳見表1 所示。

表1 實世房地產開發企業預估銷售收入 單位(元)

(二)實世房地產開發企業土地增值稅扣除項目現狀

按照我國稅法的相關規定，土地增值稅扣除項目包含了多種方式：房地產企業為了獲取土地的使用權所要交的費用，房地產開發過程中需要支付的各種費用和成本，針對老舊建筑費用進行嚴格評估，房地產轉讓應相應繳納稅費，結合相關部門的規定扣除掉這些費用。土地成本和開發成本相加和的20%就屬于企業的加計扣除項目。

企業在工程項目的開發中，所產生的成本與取得土地使用權而支付的費用，這兩種費用總和就是企業創造的成本。企業應匯總核算內部的各項資金，從而明確所扣除的額度，通常不需要根據房地產項目形式進行分開計算。因此，房地產企業在繳納土地增值稅時，勢必要確保分攤扣除項目的資金和其他項目之間產生對應關系。2020 年底，實世房地產開發企業開發成本高達2 131 575 792.91 元。詳見表2 所示。

表2 實世房地產開發企業扣除項目發生額明晰 單位：(元)

三、實世房地產開發企業土地增值稅稅收風險

(一)宏觀政策變化造成的風險問題

現代化條件下，伴隨社會經濟的飛速發展，我國房地產行業的價格不斷提高，同時，伴隨社會中不穩定因素的持續增加，我國實世公司為了保持房地產價格的穩定，針對房地產市場行業建立各種政策，從宏觀角度來講，政策的實施改善了房地產市場的現狀，還帶來一些風險問題，這類風險通常體現于房地產開發企業的經濟利潤。在房地產開發企業的具體運營中，因為市場競爭逐漸激烈，使房地產企業的經濟利益發生較大的變化，若是房地產開發企業并未及時整改方案，很容易使自身風險提高。此外，我國充分結合房地產行業的發展狀況制定各種政策，宏觀經濟政策的建立對房地產企業的利潤帶來嚴重影響，大多數房地產開發企業的管理人員對宏觀政策缺少足夠的了解，使部分管理人員在工作指導中頻繁出現失誤，隨著土地增值稅政策的不斷變動，房地產企業并未針對性采取土地增值稅相關稅收籌劃措施，不但直接影響著房地產開發企業的經濟效益，而且還對其未來發展帶來不良影響。

(二)提高土地增值稅重視程度

房地產開發企業的運營中，若想確保企業實現最大化經濟效益，相關領導人和管理人員需重視財務管理，以便降低房地產開發企業面臨的風險，可充分保障其后續的發展。現如今，因為大多數房地產開發企業領導者和管理者對實世房地產開發企業土地增值稅的稅收策劃提高了重視，在具體的經營中，僅按照相關財務制度開展稅收籌劃工作，忽略土地增值稅的稅收籌劃，使稅收籌劃工作缺少有效性。現如今，受到大量投資和土地價格提高等各種因素的影響下，相關部門需提高房地產開發企業的監管力度，而作為房地產開發企業運行的土地增值稅，應接觸到一類稅種，其對于房地產開發企業實現最大化經濟效益發揮著舉足輕重的作用，可因為大多數領導者和管理者并未將土地增值稅的稅收籌劃當做工作重點，在具體的土地增值稅稅收籌劃工作的開展中，很容易發生各種問題，對于房地產開發企業的實際運行存在直接影響，而且還會為房地產土地增值稅稅收籌劃環境帶來影響，嚴重影響稅收籌劃工作的高效開展。

(三)相關土地增值稅稅收政策無法明確落實

從房地產開發企業的角度來講，需充分了解土地增值稅稅收籌劃工作的重要性，我國指定并頒布土地增值稅的稅收政策，可大多數房地產開發企業對稅收政策缺少足夠的了解，并未及時獲得土地增值稅中各種優惠政策，導致房地產開發企業的實際運營情況無法達到優惠政策標準，直接影響土地增值稅稅收政策的明確落實，還嚴重影響房地產開發企業的經濟效益。

此外，相關部門對土地增值稅稅收政策缺少足夠的溝通，特別是工商與稅務部門，二者之間并未形成有效溝通，無法明確落實土地增值稅的稅收政策，實世房地產開發企業會因具體運營情況與優惠政策條件發生差異而錯過優惠政策，直接影響稅收籌劃工作的開展情況，導致房地產開發企業稅務風險問題更為嚴重。

四、實世房地產開發企業實施稅收籌劃的保障措施

(一)增強稅務籌劃意識

實世房地產開發企業應高度重視土地增值稅中的稅務籌劃工作，加強稅務籌劃工作尤為重要。鑒于此，勢必要加強會計制度建設，并增強會計核算中各種環節制度流程的規范性。不僅如此，還應該著重培養專業的財務管理人員，有效提升人員的綜合素質水平。針對人員定期開展考評，應采用措施處分考評不符合標準的人員。對企業的項目建設而言，企業的管理人員對于外部政策環境的變化需要具有十分敏銳的洞察力，確保各種頒布的政策滿足時代發展。有效激發企業中現有資源的運用，在工程項目建設的前期、中期、銷售過程中進行科學有效的籌劃。

(二)密切關注和及時掌握稅收政策

我國稅收方面的政策處于不斷的完善優化中，如增值稅，幾年時間從營改增到取消13%的稅率，再到一些商品11%的稅率下降到10%，變化速度之大、之快，可見一斑。增值稅除外，其他各種稅種也處于不停的變化中，所以企業負責財務工作的員工需積極學習更多的專業知識，注重提升專業能力，而且要高度重視相關稅收政策的調整，此外，在掌握稅收法規時，應高度重視法律政策的實用性，若是情況允許及時開展籌劃工作，更好地享受籌劃工作開展提供的稅收收益，此外，還應重視稅收法規的時效性，防止籌劃方案完成以后才發現其中規定已無法滿足現實，導致人力與物力的大量浪費。

實世房地產開發企業可與中介結構加強合作，聘請足夠的顧問，專門負責向公司相關人員了解房地產涉稅政策與其他相關政策的最新變化，為企業設計房地產項目稅收籌劃方案提供幫助。稅務部門人員需開展分工合作，定期(每月一次或者每個季度一次)集中開展各種稅種稅收政策的采集和增加交流學習工作，實現稅收政策的實時跟蹤和掌控，結合稅收政策的變化評估即在開展稅務籌劃工作時結合稅收依據的適用性，如果一些稅收政策變化，將導致稅務籌劃方案的適用依據發生變化，應及時開展調整。

(三)加強各個項目環節的稅收籌劃

1.項目前期的稅收籌劃

實世房地產企業在準備承接項目之前，應增強前期稅務籌劃工作的開展針對項目所處地域的土地增值稅稅率和稅收各種優惠政策進行全面的考察分析。充分結合具體情況科學選擇自建還是代建或者外包的方式實現工程的順利開展。從合作建房的角度來講，應增強相關規定的高效利用，在建設完成以后，雙方需要按照相應的比例進行房地產可免征土地增值稅的合理分配，確保雙方均具有最少的納稅義務。此外，在工程項目建設之前，還要注重和工商部門及稅務部門做好溝通交流，明確了解本地的稅收征管規定。

2.項目建設階段的稅收籌劃

房地產工程項目利用投標、開發不斷進入到建設階段，針對在建項目的成本開展稅務籌劃。在土地增值稅的詳細計算中，較易涉及需要扣除的項目，企業勢必要通過稅務籌劃工作的開展增加工程項目的扣除金額，更好地實現減稅目的。在獲取土地使用權需要支付資金和各項費用時，應開具有關費用憑證，確保各種支出的計算都包含于內。通過詳細計算開發成本的條件下在加收20%的稅收規定，遵照120%的比例進行詳細計算并扣除。在計算成本的過程中，應充分結合相似開發項目并作為整體，實現成本的合并計算，降低工作費用的投入。在融資過程中，房地產的利息涉及5%與10%兩種的扣除率，企業需充分結合存在的這種差異性，采用負債模式大量籌集所需的資金數量，采用10%具有很高的扣除率。

五、結語

隨著稅務工作的改革創新，使房地產企業的發展遇到很大的阻力和壓力。在緩解企業稅負壓力的基礎上，對于增強企業經濟利潤并提升競爭力的方面意義重大，為企業實現可持續發展提供保障。鑒于此，房地產企業應高度重視稅收籌劃工作的順利開展，有效提高企業的管理效率，確保稅務風險嚴格掌控在科學合理的范疇之中，推動企業實現最佳的運營目標，推動房地產企業的發展邁向新高。