地產(chǎn)下半場(chǎng)　企業(yè)需“增肌減重”

王麗新

時(shí)值三月，又是年度業(yè)績(jī)大考揭榜時(shí)刻。從已公布的年報(bào)或業(yè)績(jī)預(yù)告數(shù)據(jù)來(lái)看，約60%房企虧損，約70%凈利潤(rùn)下滑，部分出險(xiǎn)房企年報(bào)仍難產(chǎn)，虧損超百億元房企“曳尾于涂中”。

但也不必過(guò)度悲觀，逆市之中，利潤(rùn)規(guī)模穩(wěn)超200億元者亦存。懂得敬畏市場(chǎng)的優(yōu)等生陣營(yíng)中，譬如中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、龍湖集團(tuán)等不僅穩(wěn)住了局面，甚至拾級(jí)而上。

在這個(gè)財(cái)報(bào)季，上市房企大面積虧損，一方面與房?jī)r(jià)下跌，企業(yè)不得不大面積計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備有關(guān)；另一方面則是因?yàn)?017年前后高價(jià)搶地，低毛利項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期，以及流動(dòng)性困難導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目減少所致。但這種增收不增利的局面，歸根結(jié)底與當(dāng)初的高杠桿無(wú)序擴(kuò)張脫不了干系。

蒙眼狂飆二十載，全國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程已進(jìn)入中后期。“房住不炒”定位深入人心，“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的“舊三高”經(jīng)營(yíng)模式難以為繼。在筆者看來(lái)，有效化解頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，從拼規(guī)模轉(zhuǎn)向保交付，從過(guò)去唯規(guī)模論轉(zhuǎn)向“增肌減重”才是正途。在控負(fù)債總額的情況下實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的穩(wěn)中有增，同時(shí)要多措并舉優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量。

首先，上市房企需加快出貨，進(jìn)行資產(chǎn)換倉(cāng)，優(yōu)化底層資產(chǎn)質(zhì)量。2月份以來(lái)，多地樓市新房到訪量和成交量都出現(xiàn)復(fù)蘇苗頭，有項(xiàng)目甚至再現(xiàn)“一房難求”。在此背景下，有些企業(yè)旗下城市公司對(duì)去化率極高的個(gè)別項(xiàng)目蓄意漲價(jià)，這并不可取。

一則，市場(chǎng)仍存不確定性；二則，企業(yè)仍需籌集資金妥善安排還債事宜；三則，要儲(chǔ)備資金為后市發(fā)展布局。當(dāng)下，多城為了提高賣(mài)地收入，推性價(jià)比高的優(yōu)質(zhì)土地入市，這是房企加快出貨、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)換倉(cāng)的好機(jī)會(huì)。比如，用回流的銷(xiāo)售資金投資利潤(rùn)空間大的新地，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，而不是簡(jiǎn)單地增加土儲(chǔ)規(guī)模。

其次，嚴(yán)控短債比，不借貴錢(qián)，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。合理控制有息負(fù)債增長(zhǎng)比例，特別是將一年內(nèi)到期的負(fù)債控制在合理比例，始終是企業(yè)理性發(fā)展的安全閥。當(dāng)下虧損面較大的房企，多是過(guò)去過(guò)于膽大、忽視高負(fù)債率風(fēng)險(xiǎn)、盲目賭博式擴(kuò)張且規(guī)模存水分的“千億房企”。反觀在行業(yè)低迷期的進(jìn)擊者，多是長(zhǎng)期堅(jiān)持理性財(cái)務(wù)策略的自律派。

以龍湖集團(tuán)為例，其已將一年內(nèi)到期的短債占比壓縮至10%以內(nèi)，截至2022年底，現(xiàn)金短債比達(dá)到3.52倍。為預(yù)防匯率變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)和現(xiàn)金流的影響，龍湖集團(tuán)將98%的外幣負(fù)債進(jìn)行掉期處理，提前規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，將全年匯兌損失壓縮至千萬(wàn)元級(jí)別，保證了盈利空間。而保利發(fā)展、招商蛇口等頭部房企不外如是，皆為保持財(cái)務(wù)盤(pán)面穩(wěn)健的“高手”。

更重要的是，房企應(yīng)合理擴(kuò)大非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)比重，構(gòu)建新盈利模式。去年11月份以來(lái)，從“金融16條”到證監(jiān)會(huì)松綁房企定增或重組，再到試點(diǎn)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，“支持房企合理融資”不再是一句口號(hào)，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)正在出清。面對(duì)較為寬松的金融環(huán)境以及樓市交易抬頭的市場(chǎng)環(huán)境，即便是優(yōu)質(zhì)房企，也要克制擴(kuò)張欲望，需深刻認(rèn)識(shí)到，以資產(chǎn)和負(fù)債同步增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)利潤(rùn)和收入增長(zhǎng)的做法已經(jīng)變得危險(xiǎn)。

鑒于此，在主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)日漸平庸的當(dāng)下，如何挖深非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的護(hù)城河，是許多房企夙興夜寐所求。2021年以來(lái)，華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)等典型房企，在開(kāi)發(fā)主業(yè)之外，大多已在商業(yè)、物管、長(zhǎng)租公寓、代建等領(lǐng)域異軍突起，輕資產(chǎn)項(xiàng)明顯增多，且其非開(kāi)發(fā)收入比例日漸提升。

站在新舊發(fā)展動(dòng)能轉(zhuǎn)換節(jié)點(diǎn)上，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)下半場(chǎng)的發(fā)展邏輯是：敬畏杠桿，克制盲目擴(kuò)張欲望，“增肌減重”優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，堅(jiān)守產(chǎn)品質(zhì)量底線，用長(zhǎng)期主義理念創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式。