上海的豪宅，怎么了？

胡萬(wàn)程

在上海做豪宅中介的方哲，這兩年心態(tài)有了很大的轉(zhuǎn)變。

雖然都是年均2單的業(yè)績(jī)，干的是“半年不開張，開張吃半年”的買賣，但之前方哲面臨的賣家，普遍是拋個(gè)價(jià)位后，幾乎沒(méi)有任何商量余地，一副“賣不賣，不賣滾”的派頭。

而現(xiàn)在的賣家，態(tài)度有了180度的變化，不但保證給足激勵(lì)，也在議價(jià)空間上給了中介相當(dāng)大的自由度。用方哲的話來(lái)說(shuō)就是：“好像從孫子變成了爺爺。”

大疫三年，國(guó)內(nèi)外沖擊不斷，豪宅市場(chǎng)卻一直堅(jiān)挺，是高凈值人群們的貨幣蓄水池。

不過(guò)在今年，事情起了變化。不但與普通住宅市場(chǎng)一樣，豪宅市場(chǎng)的掛牌數(shù)激增，而且出現(xiàn)了價(jià)格倒掛。

猶如搖獎(jiǎng)

云錦東方的扎堆“搖獎(jiǎng)”，揭開了上海豪宅市場(chǎng)亂象的冰山一角。

5月中旬，位于上海徐匯區(qū)的紅盤云錦東方三期開啟認(rèn)購(gòu)。單價(jià)逼近16.5萬(wàn)元/平方米，建筑面積超過(guò)400平米，2500萬(wàn)元起的總價(jià)；500萬(wàn)元的認(rèn)購(gòu)金，首套900萬(wàn)元、二套2900萬(wàn)元的凍資……種種數(shù)據(jù)均打破了上海市新房備案的天花板。

毫無(wú)疑問(wèn)，這是一處豪宅盤。

但在樓市蕭瑟的當(dāng)下，打新的人還是前赴后繼，夏日炎炎，眾多“億萬(wàn)富翁”烈日下排隊(duì)認(rèn)籌。根據(jù)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，105套房源總認(rèn)購(gòu)數(shù)超過(guò)700組，認(rèn)購(gòu)率達(dá)667%。

為啥這么火？

原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)樵摌潜P的入市價(jià)格與周邊二手房成交價(jià)存在極大的倒掛。

目前，二期的成交單價(jià)普遍在22萬(wàn)元以上，而三期的售價(jià)與其存在5萬(wàn)元以上的差價(jià)。與平均每套400平的建筑面積相乘，只要打中，就能獲得2000萬(wàn)元的套利。

即便“中獎(jiǎng)”比率是1∶7，考慮到“大獎(jiǎng)?lì)~度”，這樣的比率甚至可以說(shuō)是誘人。美中不足，只在其高聳的參與門檻罷了。

據(jù)知情人透露，認(rèn)購(gòu)需要家庭名下所有人（配偶及未成年子女）的產(chǎn)調(diào)證明，以及近12個(gè)月內(nèi)的銀行流水證明。尤其是一年期的流水證明，擋掉了無(wú)數(shù)湊錢、借錢想要前來(lái)分一杯羹的潛在認(rèn)購(gòu)者，堪稱上海認(rèn)購(gòu)樓盤中最嚴(yán)的一類。

但即便房企設(shè)置嚴(yán)苛認(rèn)購(gòu)條件，在倒掛的吸引下，現(xiàn)場(chǎng)仍充斥著各類黃牛：“結(jié)婚黃?！薄ⅰ百Y金黃牛”以及“代持黃?！??！敖Y(jié)婚黃?！笔翘峁┵?gòu)買資格的積分，“資金黃牛”是提供認(rèn)購(gòu)金的過(guò)橋，“代持黃?！笔窍纫詣e人的名義購(gòu)房，以后通過(guò)交易等方式將產(chǎn)證進(jìn)行變更。

2000萬(wàn)的利差實(shí)在過(guò)大，這樣的套利行為令無(wú)數(shù)人眼紅的同時(shí)，也將其推至輿論的風(fēng)口浪尖，監(jiān)管部門適時(shí)介入。最終云錦東方三期未能如期搖號(hào)選房，并于5月30日下午對(duì)外發(fā)布了搖號(hào)暫停公告。

云錦東方火熱搖號(hào)的同時(shí)，上海豪宅市場(chǎng)同時(shí)出現(xiàn)了一個(gè)現(xiàn)象，即二手豪宅樓盤掛牌量的激增。

以鏈家數(shù)據(jù)為例，世貿(mào)濱江花園去年是83套掛牌，當(dāng)下有235套求售，創(chuàng)下八年來(lái)掛牌最高記錄；而豪宅風(fēng)向指標(biāo)的翠湖天地，掛牌量也來(lái)到135套的高位；位于黃浦江畔的中國(guó)頂級(jí)豪宅融創(chuàng)濱江壹號(hào)院，掛牌數(shù)也接近50套，這是往常不會(huì)看見的數(shù)字。

而這樣的情況在持續(xù)了兩年后，在今年逐漸熄火，豪宅市場(chǎng)不再“出淤泥而不染”，而是走出了與普通住宅市場(chǎng)相同的路線。

老豪宅在放量，新豪宅也在放量。2023年4月，上海2500萬(wàn)元及以上的高端房源供應(yīng)共新增238套，主要來(lái)自徐匯濱江百匯園三期和三林前灘百合園項(xiàng)目，供應(yīng)環(huán)比上月漲了5倍。

為何掛牌數(shù)漲這么多？除了“老換新”“小換大”的改善置換需求外，有相當(dāng)一部分業(yè)主看到了豪宅價(jià)格“滯漲”的情況，以及上海一二手倒掛現(xiàn)象的存在。一些原本惜售的富豪們，可能準(zhǔn)備賣房湊錢取得打新一手豪宅的資格。

而這批人，就是參與云錦東方“搖獎(jiǎng)”活動(dòng)的最大群體。

行情生變

幾年前，當(dāng)大家談?wù)摰街袊?guó)房?jī)r(jià)過(guò)高時(shí)，曾經(jīng)有個(gè)觀點(diǎn)頗為流行。

“雖然我們的房?jī)r(jià)已經(jīng)很高了，但和那些國(guó)際大都市相比，我們一線城市的房?jī)r(jià)和它們還是有段距離的。綜合考慮人口密度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度等因素，我們的房?jī)r(jià)并不算太高。”

但隨著中國(guó)樓市長(zhǎng)時(shí)間的量?jī)r(jià)齊升，情況已經(jīng)發(fā)生變化，上海早已成為全球最大的豪宅市場(chǎng)之一了。

上海的豪宅市場(chǎng)，對(duì)比市場(chǎng)整體成交量，2500萬(wàn)元以上及單價(jià)10萬(wàn)元/平方米的豪宅成交量占比不到1%。

但就是這1%，卻一直以來(lái)在全國(guó)都屬于特殊存在。在北京，八位數(shù)可以買一套市中心的次新小三居。而在上海，這僅僅是一張買房的船票，環(huán)內(nèi)新房低于千萬(wàn)的基本不存在。

做中介已9年之久的方哲告訴記者，豪宅很難受到外界影響，在樓市不明朗的時(shí)候也不太受到?jīng)_擊，甚至可以做到抗跌且逆市上漲，有著自身的獨(dú)立行情。在相當(dāng)一段長(zhǎng)時(shí)間，具有稀缺性的豪宅始終是富豪們兼顧居住與保值、增值的硬通貨。

在疫情時(shí)期，在上海樓市整體偏冷的時(shí)候，豪宅市場(chǎng)仍然火熱。

一方面，高凈值人群對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的偏好降低，更注重“安全”而非“增長(zhǎng)”。位于核心城市、核心地段的住宅產(chǎn)品，適合作為穩(wěn)定的資產(chǎn)保值來(lái)抵御各種不確定性。

另一方面，一線核心城市的住宅變現(xiàn)能力較強(qiáng)，處置相對(duì)靈活，疊加市場(chǎng)供不應(yīng)求的預(yù)期，更受高端市場(chǎng)歡迎。

以翠湖天地為例，2020年上半年二期有房源單價(jià)在14萬(wàn)元/平方米，2022年9月成交的一套房源單價(jià)已高達(dá)26萬(wàn)/平方米，該項(xiàng)目房源過(guò)去兩年間的漲幅近乎翻倍。而云錦東方一期開盤6萬(wàn)不到，現(xiàn)在均價(jià)近30萬(wàn)，幾乎漲了5倍。

而這樣的情況在持續(xù)了兩年后，在今年逐漸熄火，豪宅市場(chǎng)不再“出淤泥而不染”，而是走出了與普通住宅市場(chǎng)相同的路線。供應(yīng)量增加，上海豪宅也陷入了買方市場(chǎng)，帶來(lái)了更多的議價(jià)空間，買家的觀望心態(tài)較重。

相較于掛牌量，更挑動(dòng)市場(chǎng)神經(jīng)的，則是價(jià)格的下調(diào)。

近期，不少房源出現(xiàn)了明顯價(jià)格調(diào)降，如云錦東方、陸家嘴壹號(hào)院、濱江凱旋門、露香園等高端住宅項(xiàng)目中，有業(yè)主對(duì)掛牌價(jià)進(jìn)行調(diào)降，降幅從100萬(wàn)～500萬(wàn)不等。對(duì)于近來(lái)頻繁出現(xiàn)的降價(jià)、掛牌量增多等消息，行業(yè)人士認(rèn)為，當(dāng)前的降溫具有導(dǎo)向意義，預(yù)示著未來(lái)上海市場(chǎng)的調(diào)頭向下。

“如果是看重保值的話，建議購(gòu)買一線豪宅。而第二梯隊(duì)的豪宅中，由于掛牌量上升，買方的比價(jià)心理是強(qiáng)烈的，所以高性價(jià)比的房源會(huì)優(yōu)先成交，等同于打了一定的折扣?！狈秸苷f(shuō)。

方哲預(yù)測(cè)，隨著二手豪宅成交量下行、多地開始大幅降價(jià)成交，豪宅價(jià)格回歸到理性區(qū)間，一二手價(jià)差不斷縮小乃至持平，投資屬性降溫，倒掛的一手豪宅價(jià)格才能走出下行趨勢(shì)。

都在退燒

豪宅的“退燒”，不止發(fā)生在上海，也發(fā)生在其他城市。

2022年下半年，總價(jià)5000萬(wàn)元以上的頂級(jí)豪宅市場(chǎng)降溫明顯，全國(guó)范圍內(nèi)僅成交383套，同比下降40%。

中國(guó)四大一線城市的千萬(wàn)級(jí)豪宅成交量占到全國(guó)的80%。如果說(shuō)一手豪宅“打新紅利”仍然存在的話，二手豪宅市場(chǎng)則已冰火兩重，2022年下半年后，高端市場(chǎng)表現(xiàn)出明顯的后勁不足。

而如果把總價(jià)1000萬(wàn)當(dāng)作高端住宅的基本門檻，那么一手市場(chǎng)跌幅較大的有深圳、廈門、蘇州和武漢。核心城市1000萬(wàn)以上二手豪宅成交套數(shù)已跌回至2017年，成交規(guī)模尚未達(dá)到2016年水平。

一般來(lái)說(shuō)，在房地產(chǎn)牛市的時(shí)候，豪宅是領(lǐng)漲，改善住宅是跟漲，而普通剛需是補(bǔ)漲。從區(qū)域來(lái)看，核心片區(qū)是領(lǐng)漲，外圍片區(qū)是跟漲與補(bǔ)漲。而在房地產(chǎn)熊市的時(shí)候，外圍的普通住宅最先下跌，接著是改善住宅跟跌，最后才是核心區(qū)的豪宅產(chǎn)品補(bǔ)跌。

上海乃至中國(guó)樓市的普遍行情，已經(jīng)比較難支撐“買了必漲”的邏輯了。

如今的全國(guó)各地豪宅市場(chǎng)“遇冷”，也直接反映出了一個(gè)殘酷的事實(shí)：房地產(chǎn)的投資信心缺失，已經(jīng)到了一個(gè)較為嚴(yán)峻的地步。

從CRIC監(jiān)測(cè)的百城數(shù)據(jù)看，4月百城成交面積環(huán)比下降28%，市場(chǎng)熱度恢復(fù)到本輪行情啟動(dòng)初期水平。雖然單月成交量略好于去年同期，但仍顯著低于2019—2021年同期水平。

銷售環(huán)比幾乎腰斬的數(shù)據(jù)，已經(jīng)說(shuō)明前期積累的需求釋放已接近尾聲，市場(chǎng)整體供求迎來(lái)拐點(diǎn)，增長(zhǎng)動(dòng)能開始轉(zhuǎn)弱。

方哲說(shuō)，作為中介，他常常收到詢問(wèn)—今年要不要買房。而他也知道，這個(gè)問(wèn)題的背后，往往更深的含義是指，買房還能不能賺錢。

在他看來(lái)，除了那些倒掛行情明顯的一手新盤，上海乃至中國(guó)樓市的普遍行情，已經(jīng)比較難支撐“買了必漲”的邏輯了。而且，由于監(jiān)管各方面條件的嚴(yán)苛，打新的套利空間也在縮小。

他認(rèn)為，春節(jié)后樓市的那波復(fù)蘇，主要得益于去年受疫情抑制的需求在年初釋放，最開始是剛需釋放帶動(dòng)市場(chǎng)恢復(fù)，但有一部分城市的樓市復(fù)蘇如曇花一現(xiàn)般，在3月份就草草結(jié)束，這主要是缺乏充分的改善需求跟進(jìn)釋放的原因。

“眼下買房的核心訴求是穩(wěn)，而不是想著狂升值。真正有剛需及改善需求的購(gòu)房群體，只要確定好自己的核心需求，任何時(shí)候都是買房良機(jī)。而出于投資考慮的人，則需要再三思考?！?/p>

對(duì)于未來(lái)，他表現(xiàn)得很理性：“如果接下來(lái)沒(méi)有較大的利好性政策出臺(tái)，樓市短期的回暖已經(jīng)結(jié)束，下半年市場(chǎng)將面臨更大的壓力。好在賣豪宅這件事，早早鍛煉出了我的耐心?！?/p>

“買賣房這件事，急不得?！狈秸苷f(shuō)。