物業(yè)小事就是民生大事

近些年來，為打通物業(yè)管理“堵點”，全國多地陸續(xù)出臺物業(yè)管理條例，為規(guī)范物業(yè)管理提供了有力保障，為破解物業(yè)“頑疾”開出了法治良方。

物業(yè)糾紛，五花八門

“自從成立了業(yè)委會，小區(qū)就變了個樣兒！”北京市朝陽區(qū)望京利澤西園一區(qū)業(yè)委會副主任陳寒松對記者說。談起之前的日子，她皺起了眉頭。“老物業(yè)公司內(nèi)部出了問題，服務(wù)越來越糟糕。業(yè)主們對此不滿意，便不交物業(yè)費，于是惡性循環(huán)就開始了。起初，他們還提供部分服務(wù)，但到后來什么都不做了，也不退出。小區(qū)電梯和管道等設(shè)施設(shè)備老化、垃圾亂堆、治安問題隨之而來。”

2016年8月，在街道辦、社區(qū)的協(xié)助下，望京利澤西園一區(qū)克服重重困難成立了業(yè)委會。業(yè)主們有了重選物業(yè)公司的機會。“現(xiàn)在小區(qū)里不僅有人清理垃圾、搞了綠化，還更換了老舊的公共設(shè)施，安裝了電子監(jiān)控。我們正商量著如何管好小區(qū)車輛。只要大家一起使勁，小區(qū)的明天會更好！”陳寒松說。

實際上，并非所有小區(qū)都有業(yè)委會。業(yè)委會成立難、覆蓋率低是當前制約我國物業(yè)管理水平提升的短板之一。以北京市為例，數(shù)據(jù)顯示，北京現(xiàn)有近兩萬個住宅小區(qū)，其中僅有不足30%的小區(qū)成立了業(yè)委會。

專項維修資金怎么用？車位車庫如何分？出現(xiàn)私拉電線、制造噪音、違規(guī)飼養(yǎng)動物和出租房屋、懸掛物脫落、高空拋物等情形誰來管？各種“操心事”“煩心事”困擾著廣大群眾。圍繞物業(yè)費、物業(yè)服務(wù)合同的糾紛在日常生活中更是五花八門、屢見不鮮。

“我家屋頂漏水了，房屋質(zhì)量不合格，拒交物業(yè)費”“我買了房子，但沒裝修沒入住，沒有享受物業(yè)服務(wù)，為啥要交物業(yè)費？”一提及部分公司不合格的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主們常常憤憤不平。不可否認，面對一些不合理訴求，物業(yè)公司往往也是有苦難言。

“這個案例令我印象深刻，從中可體會到解決物管難題絕非易事。”安理律師事務(wù)所合伙人包華告訴記者，一個開發(fā)商及其下屬物業(yè)公司與業(yè)主們發(fā)生矛盾，業(yè)主們通過召開業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)公司。但從2015年至今，圍繞物業(yè)管理權(quán)又產(chǎn)生了多起訴訟，不僅有民事訴訟，還包括行政訴訟。即便政府、法院作出了一系列指導意見和判決，但現(xiàn)狀并未得到根本改善。

物業(yè)管理難，究竟為何？在中國人民大學公共管理學院教授王叢虎看來，原因是多方面的：物業(yè)公司水平參差不齊，一些公司服務(wù)質(zhì)量差是引發(fā)矛盾的重要原因；部分職能部門“不作為”“亂作為”在某種程度上激化了矛盾；再加上，業(yè)主與物業(yè)公司之間缺乏信任與有效溝通，相互猜疑在所難免。

群眾有呼，立法有應(yīng)

“小物業(yè)”牽動“大民生”。群眾有所呼，立法有所應(yīng)。近些年來，深圳、北京、重慶等地物業(yè)管理條例相繼實施。

以北京為例，曾任北京市人大常委會法制辦主任的王榮梅表示，《北京市物業(yè)管理條例》（簡稱“條例”）的出臺依法破解了物業(yè)管理難題，規(guī)范了物業(yè)管理工作。

沒有業(yè)委會咋辦？條例創(chuàng)造性地提出組建“物業(yè)管理委員會”。組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項臨時性機構(gòu)的成立，目的是推動業(yè)委會的產(chǎn)生。“物管會的出現(xiàn)符合當前形勢需要，有利于業(yè)主與物業(yè)公司之間的良性溝通，實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理的平穩(wěn)過渡和長遠發(fā)展。”長城物業(yè)北京分公司總經(jīng)理張永謙說。

為實現(xiàn)各方利益平衡，條例規(guī)定物業(yè)費實行市場調(diào)節(jié)價并適時調(diào)整。業(yè)主逾期拒不交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)人可依法提起訴訟或申請仲裁。法院可依法對拒不執(zhí)行的業(yè)主作出限制消費令、納入失信被執(zhí)行人名單。

條例也對物業(yè)公司提出明確要求，增加了其違法成本。比如，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)如實公示、及時更新物業(yè)服務(wù)收費標準和方式，對電梯、消防設(shè)施加強巡查和養(yǎng)護，采取必要措施防止懸掛物脫落，對不文明行為進行勸止或報告等。

各地條例在體現(xiàn)共性的同時，結(jié)合實際，各具特色。《重慶市物業(yè)管理條例》細化了物業(yè)管理區(qū)域禁止行為清單，鼓勵使用新技術(shù)為物業(yè)服務(wù)提供便利，建立起第三方評估制度，并創(chuàng)設(shè)了民宿等住宿服務(wù)規(guī)范。《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》要求加強對業(yè)主共有資金、專項維修資金的監(jiān)管，修改業(yè)主大會生效和表決門檻，降低業(yè)委會選舉門檻，并強化對業(yè)委會的監(jiān)督。

物業(yè)糾紛多而雜，全走法律程序不現(xiàn)實。“其實，物業(yè)管理與社會治理、國家治理密切相關(guān)。”王叢虎談到，物業(yè)管理是基層社會治理的重要內(nèi)容，也是群眾自我管理、自我治理的重要體現(xiàn)。國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化的一個重要基礎(chǔ)就是群眾的自我治理。

破除物業(yè)“痼疾”，單憑一方獨力難支。大家除了遵守法律法規(guī)及管理規(guī)約外，遇到糾紛，少不了坐下來協(xié)商。到那時，不妨少一分抱怨和指責，多一分理解與寬容。

（摘自《人民日報·海外版》史志鵬）