優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的探討

■胡昌明

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的重要性

成本核算將企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行細(xì)化分類并核算數(shù)據(jù)，使企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層了解成本構(gòu)成及單位成本，并明確企業(yè)內(nèi)部資金動(dòng)向，為領(lǐng)導(dǎo)層決策提供數(shù)據(jù)支持。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要大量資金支持，其經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生巨量的資金流動(dòng)，成本核算能夠有效幫助房地產(chǎn)企業(yè)了解成本結(jié)構(gòu)、成本動(dòng)因及各項(xiàng)顯性成本及隱性成本，降低成本的同時(shí)提升企業(yè)利潤(rùn)率，同時(shí)監(jiān)管資金動(dòng)向及資金流速，進(jìn)而有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)性發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問(wèn)題

1.房企缺乏明確的成本核算對(duì)象。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對(duì)象有著特殊性，一方面房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買項(xiàng)目使用土地，土地面積如果過(guò)大，無(wú)法一次性全面開(kāi)發(fā)，將在未來(lái)分周期多次開(kāi)發(fā)，這時(shí)如果采用整體核算的方式，一定影響成本核算結(jié)果，造成成本核算無(wú)效化。另一方面房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)時(shí)，同一土地可能包含不同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，比如住宅、寫(xiě)字間、商場(chǎng)、別墅等，而不同的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所應(yīng)使用的成本核算也應(yīng)不同，但部分房地產(chǎn)企業(yè)忽略開(kāi)發(fā)項(xiàng)目類型，對(duì)其使用統(tǒng)一的成本核算方式，造成成本核算與實(shí)際情況偏差較大。不同開(kāi)發(fā)時(shí)間及開(kāi)發(fā)類型都影響成本核算，需要根據(jù)不同周期及不同類型明確成本核算對(duì)象，一旦成本核算對(duì)象模糊，則成本核算無(wú)法反應(yīng)實(shí)際成本，影響成本核算質(zhì)量。

2.缺乏合理的成本費(fèi)用分配。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)不同類型項(xiàng)目，比如在同一年開(kāi)發(fā)不同的地區(qū)項(xiàng)目，項(xiàng)目類型涉及商場(chǎng)、住宅等，而住宅又包含高層、多層等，統(tǒng)一時(shí)間成本結(jié)構(gòu)較為繁復(fù)，而房地產(chǎn)企業(yè)成本項(xiàng)目歸集與其它企業(yè)不同，并沒(méi)有明確的標(biāo)準(zhǔn)，繁復(fù)性及缺乏標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致成本歸集及費(fèi)用分配缺乏嚴(yán)謹(jǐn)性，往往同一筆成本費(fèi)用可能涉及多個(gè)項(xiàng)目不同類型的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，無(wú)法有效的進(jìn)行合理的成本費(fèi)用分配，造成成本核算誤差。

3.缺乏確定性的成本核算周期。房地產(chǎn)行業(yè)成本核算周期沒(méi)有約束條件及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目工程決算都能按期完成，但竣工決算總是拖延，主要原因是項(xiàng)目施工完成后需要進(jìn)行工程付款，而工程決算后才能進(jìn)行付款，其關(guān)聯(lián)性使得工程決算有著明確的周期，而項(xiàng)目決算工作沒(méi)有直接的關(guān)聯(lián)性，比如住宅項(xiàng)目，即使部分附屬項(xiàng)目沒(méi)有完成，也不影響整個(gè)住宅的售賣，所以項(xiàng)目決算周期缺乏確定性，成本核算也就無(wú)法完成。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的目的，是為了總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，找出成本動(dòng)因，進(jìn)而有效控制及降低成本，提升資金的使用效能，而項(xiàng)目決算缺乏周期性直接導(dǎo)致成本核算及時(shí)性降低，也無(wú)法為后續(xù)項(xiàng)目提供優(yōu)化建議，降低了成本核算的效能及作用。

4.缺乏完善成本核算制度。一方面房地產(chǎn)企業(yè)更注重營(yíng)銷及銷售，對(duì)于成本核算缺乏重視度，領(lǐng)導(dǎo)層認(rèn)為業(yè)績(jī)是房地產(chǎn)企業(yè)的核心，而成本管控對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)幫扶效果不明顯，僅是工作流程一部分，必要時(shí)成本管控可以為營(yíng)銷及銷售“讓路”，缺少領(lǐng)導(dǎo)層的支持，造成企業(yè)缺乏成本管控動(dòng)能，直接影響成本核算效果。另一方面部分房地產(chǎn)企業(yè)直接照搬優(yōu)質(zhì)企業(yè)的成本核算制度，與企業(yè)自身發(fā)生情況不符，制度無(wú)法有效執(zhí)行，落實(shí)性差、可執(zhí)行度低，使成本核算表面化，無(wú)法通過(guò)成本核算發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)成本問(wèn)題。同時(shí)，由于缺乏完善成本核算制度，部分房地產(chǎn)企業(yè)成本管理沒(méi)有提前規(guī)劃，一旦發(fā)生問(wèn)題只能“亡羊補(bǔ)牢”，缺乏事前計(jì)劃及事中管控，都是事后補(bǔ)救，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，阻礙房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。

5.成本信息缺乏完整性。信息化系統(tǒng)已經(jīng)普遍用于房地產(chǎn)企業(yè)中，但房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目眾多，且一般情況下均處于不同省市，各項(xiàng)目部較為分散，由于各項(xiàng)目制度、組織體系、專業(yè)人才、執(zhí)行力等方面的差異，造成信息化系統(tǒng)幫扶房地產(chǎn)企業(yè)效能的不同。部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然搭建信息化系統(tǒng)，但應(yīng)用程度不高，各項(xiàng)目部成本數(shù)據(jù)缺乏時(shí)效性及完整性，財(cái)務(wù)部門(mén)也無(wú)法通過(guò)信息化系統(tǒng)實(shí)時(shí)掌握完整數(shù)據(jù)，往往是事后進(jìn)行數(shù)據(jù)及事項(xiàng)的報(bào)備，缺乏事前預(yù)測(cè)及事中管理，導(dǎo)致成本管控及成本核算無(wú)法有效實(shí)施。另外，由于數(shù)據(jù)的不完整性，財(cái)務(wù)報(bào)告質(zhì)量不佳，企業(yè)無(wú)法以數(shù)據(jù)為依據(jù)針對(duì)性的解決企業(yè)成本問(wèn)題，使企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法及時(shí)管控，成本管控?zé)o法有效執(zhí)行，影響企業(yè)成本管理及成本核算質(zhì)量。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算優(yōu)化對(duì)策

1.房企應(yīng)明確成本核算對(duì)象。成本核算對(duì)象的劃分方法關(guān)系到成本核算使用方法，房地產(chǎn)企業(yè)需要針對(duì)性的進(jìn)行分析，不能夠統(tǒng)一使用固定成本核算方法進(jìn)行全盤(pán)核算，以不同項(xiàng)目的地域、周期、功能、類型等進(jìn)行劃分，再結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行成本核算對(duì)象的劃分。一是政府批準(zhǔn)的單獨(dú)項(xiàng)目，這種項(xiàng)目一般開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、規(guī)模大，但因?yàn)檎鷾?zhǔn)所以功能及類型較為統(tǒng)一，可以作為單獨(dú)的成本核算對(duì)象。二是根據(jù)不同開(kāi)發(fā)類型進(jìn)行成本核算對(duì)象劃分，房地產(chǎn)企業(yè)可以將功能、類型、項(xiàng)目啟動(dòng)、項(xiàng)目結(jié)束時(shí)間相近的項(xiàng)目劃分為一種成本核算對(duì)象，通過(guò)這種成本核算方式，將近似的成本核算對(duì)象進(jìn)行成本比對(duì)，方便進(jìn)行成本比較，通過(guò)成本核算找出內(nèi)部問(wèn)題。三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模及成本都較大，但開(kāi)發(fā)類型為同一種的項(xiàng)目，比如別墅區(qū)、大規(guī)模的住宅小區(qū)等，將此劃分為一種成本核算對(duì)象。通過(guò)成本核算對(duì)象的有效劃分，房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)⒉煌愋汀⒉煌?guī)模、不同周期的項(xiàng)目進(jìn)行有效的成本核算，實(shí)現(xiàn)資金與成本的合理投入及使用，找出潛在成本問(wèn)題并進(jìn)行持續(xù)優(yōu)化，提升成本核算效果及質(zhì)量。

2.科學(xué)合理的確定成本核算分配方法。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算使用較多的方法有占地面積法、建筑面積法，通常情況下房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買土地后，進(jìn)行土地成本核算使用占地面積法，房地產(chǎn)公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)后，根據(jù)建造項(xiàng)目類型的不同，使用建筑面積法來(lái)進(jìn)行成本核算，但需要注意，建造項(xiàng)目類型成本相差過(guò)大，則建筑面積法不適用，比如住宅可以與寫(xiě)字樓來(lái)使用建筑面積法，但別墅與住宅就不應(yīng)使用建筑面積法，因?yàn)檫@樣就會(huì)造成別墅分配的成本金額過(guò)小，收入和成本無(wú)法匹配，影響項(xiàng)目定價(jià)及成本核算有效性。另外，還可以使用作業(yè)成本法，使用作業(yè)成本法對(duì)專業(yè)要求度較高，需要能夠分析成本動(dòng)因，根據(jù)不同的成本動(dòng)因，將成本合理分?jǐn)偅@種方法能夠深入剖析成本結(jié)構(gòu)，有效提升成本核算的使用效能。

3.明確成本核算周期。一是強(qiáng)化竣工決算意識(shí)，竣工決算后才能進(jìn)行成本核算，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期就要規(guī)劃好竣工決算周期，一旦超出預(yù)期需要給出合理說(shuō)明，并再行安排竣工決算時(shí)間節(jié)點(diǎn)，確保竣工決算按期完成，進(jìn)而提升成本核算的有效性。二是規(guī)模較小的項(xiàng)目，可以直接按照項(xiàng)目周期確定成本核算周期，與項(xiàng)目建設(shè)周期一致，確保成本核算的及時(shí)性。三是規(guī)模較大項(xiàng)目，一方面可以分周期進(jìn)行成本結(jié)算，另一方面可以預(yù)估后面發(fā)生的成本費(fèi)用，通過(guò)這種方式來(lái)保障成本核算的時(shí)效性，明確成本核算周期。

4.建立完善的成本核算制度。一方面是成本核算制度需要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)下發(fā)展情況以及戰(zhàn)略目標(biāo)，提升成本核算制度的適配性及發(fā)展性，結(jié)合企業(yè)財(cái)務(wù)信息化系統(tǒng)的發(fā)展，利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的實(shí)時(shí)性、跨地域性，進(jìn)行成本核算制度的優(yōu)化，提升成本核算制度的執(zhí)行力。另一方面是持續(xù)優(yōu)化成本核算制度，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，房地產(chǎn)企業(yè)為了生存發(fā)展，不斷地調(diào)整業(yè)務(wù)方向或產(chǎn)品類型，多樣化的業(yè)務(wù)及產(chǎn)品類型能夠更好地適應(yīng)市場(chǎng)，而成本核算制度也需要隨之優(yōu)化，不能因?yàn)橹贫鹊慕┯矊?dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)無(wú)法良性開(kāi)展。另外，優(yōu)化的重點(diǎn)需要側(cè)重于風(fēng)險(xiǎn)防控，因?yàn)闃I(yè)務(wù)多樣化勢(shì)必會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，需要制度進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范，使企業(yè)處于競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，將企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)降低至可控制范圍內(nèi)，確保房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。

5.建立共享信息平臺(tái)。成本管控及成本核算的有效施行，都離不開(kāi)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，通過(guò)信息技術(shù)分析高質(zhì)量數(shù)據(jù)，分析房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前發(fā)展過(guò)程中的成本問(wèn)題，優(yōu)化并調(diào)整成本結(jié)構(gòu)，使成本管控有的放矢，進(jìn)而強(qiáng)化成本核算質(zhì)量及效能。共享信息平臺(tái)的建立，使房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)全面化，不再單一的分析局部數(shù)據(jù)，強(qiáng)化信息共享功能，形成快速信息通道，使信息傳達(dá)流暢，通過(guò)信息化系統(tǒng)來(lái)全面監(jiān)管各項(xiàng)目部的成本信息，使財(cái)務(wù)及業(yè)務(wù)形成聯(lián)動(dòng)，發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，使企業(yè)能夠合理分配資源、發(fā)現(xiàn)潛在成本風(fēng)險(xiǎn)、管控項(xiàng)目日常成本，提升房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展穩(wěn)定性。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化成本核算，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，完善企業(yè)自身綜合實(shí)力，有效降低及防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，降低成本的同時(shí)提升企業(yè)利潤(rùn)，確保房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。