財產(chǎn)代管人能否代為申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記

徐映雪

案? ?例

張三因下落不明滿兩年，被人民法院宣告為失蹤人，同時指定其配偶李四為財產(chǎn)代管人。現(xiàn)李四欲將張三名下的房屋A出售，到不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請辦理轉(zhuǎn)移登記，登記機(jī)構(gòu)能否辦理？被宣告為失蹤人不久后，張三母親去世，其名下一套房屋B應(yīng)由張三繼承，李四能否代張三申請辦理繼承轉(zhuǎn)移登記？

分? ?析

《民法典》第42條規(guī)定：“失蹤人的財產(chǎn)由其配偶、成年子女、父母或者其他愿意擔(dān)任財產(chǎn)代管人的人代管。代管有爭議，沒有前款規(guī)定的人，或者前款規(guī)定的人無代管能力的，由人民法院指定的人代管。”第43條規(guī)定：“財產(chǎn)代管人應(yīng)當(dāng)妥善管理失蹤人的財產(chǎn)，維護(hù)其財產(chǎn)權(quán)益。失蹤人所欠稅款、債務(wù)和應(yīng)付的其他費用，由財產(chǎn)代管人從失蹤人的財產(chǎn)中支付。財產(chǎn)代管人因故意或者重大過失造成失蹤人財產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。”《民法典》設(shè)立財產(chǎn)代管人制度，主要是為了結(jié)束失蹤人財產(chǎn)無人管理，以及其應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)不能得到及時履行的不確定狀態(tài)，既是對失蹤人權(quán)益的保護(hù)，也是對失蹤人債權(quán)人等利害關(guān)系人合法權(quán)益的保護(hù)。第43條明確了如果基于為失蹤人繳納稅款、清償債務(wù)和應(yīng)付的其他費用等原因，財產(chǎn)代管人可以處分失蹤人名下的房產(chǎn)。但財產(chǎn)代管人能否代失蹤人繼承房產(chǎn)或基于其他原因處分房產(chǎn)呢？目前，法律法規(guī)和規(guī)范并未有明確的規(guī)定。

有觀點認(rèn)為，財產(chǎn)代管人相當(dāng)于代理人，根據(jù)《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》有關(guān)規(guī)定，申請人本人或其代理人均可作為不動產(chǎn)登記的申請主體。筆者認(rèn)為，財產(chǎn)代管人和代理人具有本質(zhì)的不同，不能混為一談。代理人在代理權(quán)限范圍內(nèi)，以被代理人的名義與第三人實施民事法律行為。被代理人對代理人的代理行為承擔(dān)民事責(zé)任。申請辦理不動產(chǎn)登記時，申請人可委托代理人代為辦理，代理人應(yīng)向登記機(jī)構(gòu)提交申請人、代理人的身份證明及授權(quán)委托書，授權(quán)委托書中應(yīng)明確記載代理事項、權(quán)限和期間，并由委托人簽名或者蓋章。也就是說，代理人代他人繼承或轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的前提是應(yīng)在其代理權(quán)限范圍內(nèi)。而財產(chǎn)代管人是《民法典》專為管理失蹤人財產(chǎn)設(shè)立的，代管人在行使其代管權(quán)時，并不一定取得權(quán)利人的授權(quán)。根據(jù)維護(hù)失蹤人財產(chǎn)權(quán)益、維持正常財產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)關(guān)系的立法初衷，代管權(quán)除了對財產(chǎn)進(jìn)行妥善保管、維護(hù)外，還可以包括必要情形下的處分行為，前提是避免財產(chǎn)減損，確保其保值增值。因此，應(yīng)根據(jù)該繼承或買賣行為是否能增加失蹤人的財產(chǎn)權(quán)益、是否能使財產(chǎn)保值增值，來判斷財產(chǎn)代管人能否為房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的適格申請主體。

以財產(chǎn)代管人能否代失蹤人申請繼承轉(zhuǎn)移登記為例，根據(jù)《民法典》第1121條第1款規(guī)定：“繼承從被繼承人死亡時開始。”繼承是一種非基于法律行為的事實行為，其開始并不以死者同意為要件，也不以繼承人的意志為轉(zhuǎn)移。在不涉及其他需償還被繼承人債務(wù)的情形下，繼承房產(chǎn)對失蹤人來說是一種純獲益行為，只會增加財產(chǎn)價值和收益，故財產(chǎn)代管人可以代失蹤人接受房產(chǎn)，提出繼承轉(zhuǎn)移登記申請。在失蹤人下落不明滿4年后，可采取宣告失蹤人死亡的方式，由宣告死亡人的繼承人繼承房產(chǎn)，從而維護(hù)失蹤人的財產(chǎn)關(guān)系。

但對除了為失蹤人繳納稅款、清償債務(wù)和應(yīng)付其他費用等原因轉(zhuǎn)移房產(chǎn)的行為，明顯不利于維護(hù)失蹤人的財產(chǎn)權(quán)益。自然人雖然被宣告失蹤，但其民事主體資格仍然存在。雖然根據(jù)《民法典》第43條的規(guī)定，在失蹤人出現(xiàn)或繼承發(fā)生后，權(quán)利人如認(rèn)為財產(chǎn)代管人錯誤處分房產(chǎn)導(dǎo)致財產(chǎn)損失的，可以向法院提起民事訴訟追究其責(zé)任，但此救濟(jì)措施具有時間的滯后性。在實務(wù)中，基于合同關(guān)系申請由財產(chǎn)代管人代為轉(zhuǎn)移或抵押的，登記機(jī)構(gòu)無法判斷該處分行為是否能保障失蹤人的財產(chǎn)權(quán)益，應(yīng)不予辦理。

針對上述案例，李四代張三申請房屋B的繼承轉(zhuǎn)移登記，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以辦理。但李四欲出售房屋A申請的轉(zhuǎn)移登記，非基于繳納稅款、清償債務(wù)和應(yīng)付的其他費用等原因，又不能證明失蹤人財產(chǎn)權(quán)益不受損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)不予辦理。（作者單位：鄭州市不動產(chǎn)登記中心）