如何處置債務危機？民法典時代抵押物處置規則與困境

文/邱文宇 上海德禾翰通律師事務所

抵押權作為一種重要的擔保物權形式，它的存在對于保障交易安全、促進交易效率發揮了極大作用。隨著《民法典》及相關司法解釋的陸續出臺，不僅將《物權法》整體納入了《民法典》物權編，同時對擔保物權尤其是抵押權制度也進行了較為細致的系統規范。

抵押物處置的法律規定

抵押權行使的條件。根據《民法典》的相關規定，抵押權人行使抵押權的條件是，發生當事人約定的實現抵押權的情形，若當事人之間未約定實現抵押權的情形，則當債務人不履行到期債務時，抵押權人可以行使抵押權。

抵押權行使的方式。根據《民法典》的規定，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。所謂優先受償是相對于無擔保的普通債權人，但也可能存在以下兩種特殊情形：

同一財產向多個債權人抵押：同一抵押財產上設定多個抵押權的，各個抵押權之間的權利順位先后，其本質上就是拍賣、變賣抵押財產所得的價款的清償順序問題。

同一財產既設立抵押權又設立質權：根據我國法律規定，抵押權可以在動產、不動產和不動產用益權上設立，質權可以在動產和權利上設立。也就是說，動產既可以成為抵押權的標的物也可以成為質權的標的物。

抵押權的實現方式。根據《民法典》相關規定，實現抵押權的方式有折價、拍賣和變賣三種。

折價：為了更好地實現債權，抵押人和抵押權人可以協議約定在債務履行期限屆滿后將抵押物以折價的方式抵償債務，但前提是不得損害其他債權人的利益。

拍賣：人民法院拍賣被執行人財產，應當委托具有相應資質的拍賣機構進行，并且可以委托具有相應資質的評估機構進行價格評估，對于財產價值較低或者價格依照通常方法容易確定的，也可以不進行評估。拍賣應當確定保留價，拍賣財產經具有相應資質機構評估后，將評估價值作為第一次拍賣的保留價；對于未經具有相應資質機構進行評估的財產，將由人民法院參照市場上公允價值進行確定。

變賣：“變賣”的關鍵在于一個“變”字，即將抵押物變成現金。當事人協議約定進行變賣的，其性質與協議折價相似，卻沒有協議折價的弊端。人民法院對查封、扣押、凍結的財產進行變價處理時，應當首先采取拍賣的方式，只有在當事人雙方及有關權利人同時同意變賣的情況下，方可進行變賣。針對變賣的價格，通常分為兩種情況，第一種是當事人及有關權利人對價格有約定的情況下，則依據約定價格進行變賣；第二種是針對當事人及有關權利人對變賣財產的價格并無約定的情況下，如果財產存在能夠被計量的公允價值，則變賣的價格不能低于市場上的公允價值；對于無法被可靠計量且無公允價值的變賣財產，應委托第三方專業機構進行評估，并依據評估價格進行變賣。

不良貸款抵押物處置現狀及難點

抵押人故意制造處置障礙。當債權人因債務人未能按照合同約定履行還款義務等原因向人民法院提起訴訟或進入執行程序的，往往會出現抵押人不配合處置抵押物或處于失聯狀態的情況，部分抵押人甚至會為債權人實現抵押權制造各種障礙。例如，授意他人依據虛假債權文書向人民法院起訴并查封抵押物；怠于行使債權或惡意拖延訴訟進程；與他人達成還款協議，并在協議中約定較長還款時間以及未履行完畢前不得解除抵押物的查封等，從而使抵押權人無法順利實現抵押權。

信息不對稱導致抵押物滅失。鑒于抵押權人無法全盤掌握債務人的其他債務、涉訴及被執行情況，實務中可能發生首封法院（尤其是異地首封法院）在抵押權人不知情的情況下將被查封的抵押物處置完畢的情況，從而導致抵押物滅失，抵押權人無法實現抵押權。

房地分別抵押導致處置困難。基于我國法律確立的關于“房隨地走、地隨房走”的“房地一體”原則，強調房屋與土地在抵押、查封和處置上的一致性。而在實踐中，由于部分地區的土地證和房產證相分離，一些抵押人會將土地和房產分別抵押給不同的抵押權人，致使同一房地產上出現多個抵押權人。這種情況下，僅依靠某一個抵押權人無法推動處置，需要與其他抵押權人合并處置。

人民法院在執行階段也會遇到處置困境：

同一張他項權證上存在多個抵押物，但無法實現部分解押。當抵押人將多個抵押物同時抵押給抵押權人且多個抵押物登記在同一張他項權證上的，人民法院進入執行程序后，抵押權人向當地的不動產登記機構申請對他項權證上的部分抵押物進行解押時，部分地方的不動產登記機構存在著不受理部分解押的情形，因為其只能就他項權證上的所有抵押物辦理一并解押。

抵押物為抵押人的唯一居所或處于非空置狀態。當抵押物為房產時，抵押人如果以該抵押物為其唯一居所為由進行抗辯的，無論抵押人的經濟條件如何，人民法院在大部分情況下都不會強制執行。針對抵押物中有人居住的情況，不管抵押物中的居住者是承租人或是其他債權人，或者雖然抵押物無人居住，但是抵押物中存放有生活物品的，人民法院大多時候也不愿推動強制執行。

司法拍賣中的處置障礙

因抵押權人非首封債權人導致其債權無法全額受償。很多時候存在著抵押物同時被多家執法機關查封的情況，倘若抵押權人的抵押物被其他執法機構查封，即使抵押手續完備，抵押權人也無法優先推動對其抵押物的司法拍賣，而應當由首封法院主持進行。由于抵押物的評估價格與最終變現的價格往往存在一定差距，如果抵押物變價所得的款項在優先受償抵押權人的債權金額以及人民法院的執行費用后所剩無幾，或者根本無法覆蓋首封債權人的債權清償請求，那么首封債權人很有可能會怠于申請拍賣該抵押物，或者即使首封債權人申請拍賣的，人民法院也可能會以拍賣屬于對債權清償無實際利益的“無益拍賣”為由而不予啟動拍賣程序。此時，只有抵押權人與首封債權人達成協議，放棄部分債權金額的優先受償，以平衡雙方利益的方式推動抵押物變現。

抵押物拍賣變現時，受償范圍以登記公示為限。根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>有關擔保制度的解釋》的相關規定，不動產登記簿就抵押財產、被擔保的債權范圍等所作的記載與抵押合同約定不一致的，人民法院應當根據登記簿的記載確定抵押財產、被擔保的債權范圍等事項。

抵押物上設立租賃權或居住權導致拍賣受阻。根據《民法典》規定，抵押權設立前，抵押財產已經出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。也就是說，租賃權可以對抗抵押權的情形必須滿足以下兩個條件：一是存在租賃外觀，即當事人之間簽訂的租賃合同；二是存在事實行為，即承租人實際占有租賃物。因此，若租賃權設立在抵押權之前，或者租賃權的設立是經銀行同意的，那么即使抵押物進行拍賣，該租賃關系仍然有效，不會受到該抵押權實現的影響。而在實踐中，抵押人為阻止抵押權人處置抵押物，很有可能存在故意訂立虛假長期租賃合同，并偽造承租人實際占有租賃物的假象。

為加快抵押物的處置效率，人民法院依托各大網絡平臺開展網絡司法拍賣，使拍賣效率大幅提升。得益于網絡平臺龐大的客戶群體與司法拍賣的受眾范圍不斷擴大，越來越多的人參與其中，目前用戶群體最多、參與拍賣最多的網絡拍賣平臺為淘寶司法拍賣與京東司法拍賣。但并不是所有標的物都能在網絡上進行司法拍賣，只有完全無瑕疵的抵押物才能在網絡上進行司法拍賣，這就導致大部分抵押物處置效率依然得不到有效提升。

也存在阻礙抵押物處置的其他因素，比如轉讓稅費。我國對商業用房轉讓的稅費高于民用住宅轉讓，這給商業用房拍賣帶來了一定的難度。我國現階段對二手商業用房轉讓征收的稅種包括：契稅、營業稅、個稅、印花稅、土地增值稅等五種，稅率從固定的0.05%到差額的30%不等，高額轉讓稅費往往導致商業性質的抵押物屢屢流拍。商