不動產統一登記體系對財富管理行業意味著什么

連平 馬泓

經過十年的不懈努力，我國于近日全面實現不動產統一登記，不動產統一登記制度體系基本成型。我國將進一步加快推進農村不動產確權登記，以保障農民土地權利，激活鄉村資源要素，助力鄉村振興。本文將深入分析全面實現不動產統一登記和農村不動產登記進程加快的意義，以及其對財富管理行業和市場的影響。

不動產統一登記有助于精準施策

全面實現不動產統一登記，其主要目的是厘清國內不動產的“家底”，為在將來更長一段時間內，針對包括房地產市場在內的精準施策打好基礎。“十二五”期間，中央政府圍繞轉變職能和理順職責，穩步推進大部制改革，根據黨十八大的精神，在2013年3月出臺了《國務院機構改革和職能轉變方案》，并明確提出加強基礎性制度建設，建立不動產統一登記制度。同年11月，國務院常務會議決定將分散在多個部門的不動產登記職責整合，并提出統一登記機構、統一登記簿冊、統一登記依據和統一信息平臺的“四統一”改革任務。在2015—2019年的五年時間里，“加快形成促進房地產市場穩定發展的長效機制”等措辭時常出現在中央政治局會議內容之中，這表明實現不動產統一登記制度對促進房地產市場長期平穩發展有著舉足輕重的作用。目前，我國經濟正處于經濟結構轉型升級的關鍵時期，不動產作為重要的資源要素，其有效配置、有效利用和價格穩定對社會發展至關重要。過去十年，政府有關部門克服重重困難、堅持不懈，終于把藍圖變成了現實。我國地域廣闊，人口眾多，不同地區的差異很大，不動產統一登記體系的確立，不僅為盤活存量不動產、促進不動產要素交易提供了巨大的便利；同樣重要的是該體系提供了全面、系統的不動產信息，有助于政府部門精準施策。目前，我國已全面完成了易地扶貧搬遷安置住房不動產登記，為廣大搬遷群眾吃下了“定心丸”，保障居者有其屋；2023年推行的“帶押過戶”住房交易制度提升了部分城市二手房交易的活躍程度，更好地滿足了部分剛性和改善性住房需求。不動產統一登記體系的確定將為未來房地產市場改革和管理的精準施策提供有效的信息平臺和操作平臺。

不動產統一登記為房地產稅改革“鋪路搭橋”

不動產統一登記體系確立可能會促進房地產稅改革步伐的加快。我國房地產稅改革試點工作始于2011年，以上海和重慶作為試點城市。十多年過去了，兩座城市試點情況較為平穩，也取得了一定的經驗。目前，全國不動產交易體系建設逐漸完備，客觀上具備了房地產稅試點范圍擴大的信息平臺基礎。考慮到全國各地房地產市場運行特征有不小的差異，房地產市場分化的特點較為明顯，可以預見，未來如果房地產稅試點擴大范圍，各地的具體政策條款細則可能與上海、重慶的內容會有所差異。具體政策落地也需要結合宏觀環境和房地產市場本身運行的狀態，但各地推進房地產稅改革的大趨勢是比較清晰的。

根據短期房地產市場運行的特點和政策意圖來看，年內立即推行房地產稅改革并非是合適的時機。截至2023年一季度末，全國70個大中城市新房價格同比下跌1.4%，新屋開工面積累計同比下跌19.2%，全國房地產投資增速累計同比下跌5.8%，房地產開發商到期償還債務和利息支出規模占到了全部資金比例的四成以上。數據顯示，國內房地產市場當前正處于弱復蘇周期，只是剛剛有了一些積極的信號而已。短時間內，房地產政策仍應以支持住房需求、推動“保交樓”增加住房供給為主，不宜立即開征房地產稅，更何況在全國大范圍推出房地產稅本身也需要一個研究和設計的過程。

從長期來看，開征房地產稅將為地方財政帶來增量收入。現行的房地產稅制度體系結構中，“重流轉、輕保有”的特征比較明顯。過去三十多年間，政策對于兩大保有稅種（房產稅和城鎮土地使用稅）并未作過重大調整。2022年，保有環節開征的兩項稅種的稅收收入合計為5816億元，僅占當年稅收總收入的3.5%，遠低于流轉環境征收的三項稅收（耕地占用稅、土地增值稅、契稅）收入的13445億元，后三項合計占稅收總收入的8.1%。考慮到存量房市場體量大，稅基基礎穩定，因此未來如果在全國范圍內開征房地產稅將有助于提高直接稅比重，并對地方財政收入帶來可觀的增量貢獻。

農村不動產登記進程有望加快

加快推進農村不動產登記是未來釋放農村經濟活力的有效路徑。黨的二十大報告指出，全面建設社會主義現代化國家，最艱巨最繁重的任務仍然在農村。可見，農村經濟改革提速正當時。2023年，自然資源部宣布的關于推動農村經濟發展的重點，一個是“建立承包經營權不動產權數據庫”，另一個是“要加快推進集體建設用地確權登記，用3—5年時間完成房地一體化宅基地確權登記頒證，農村宅基地制度改革試點地區要在2024年4月前基本完成房地一體確權登記并匯交入庫”。這兩項要求意味著未來一個時期，農村不動產登記確權及登記工作將加快速度，依托于可靠的農村土地數據統計和相關建設用地資質的確認，土地要素市場化改革將不斷向前推進。

推進農村宅基地市場化流轉具有重大經濟意義。農民擁有的宅基地一旦能夠交易，宅基地作為土地要素，以及在宅基地上面建造的房屋，都是有價值的。因此擁有宅基地的農民的財產性收入通過交易之后就會明顯增加，有的可能會大幅增加，這將有助于縮小城鄉收入差距，擴大農村居民的消費支出能力。更加完備、透明、清晰的土地數據有助于城鎮資本便利地參與到投資下鄉的計劃中。這樣既能緩解城鎮存量資本閑置的問題，也能滿足其投資偏好，并帶動鄉村經濟發展、提振當地財政稅收。由于東部沿海經濟發展水平較高，農村宅基地流轉市場可能會更早地發展起來。據測算，如果每年釋放閑置宅基地存量面積的1%，則每年閑置宅基地轉換規模可超過萬億元。由此可見，有序推動農村宅基地改革將促進城鄉要素流動，有效拉動內需、擴大投資和消費。

不動產統一登記對財富管理行業影響深遠

房地產稅改革將對存量資金再分配、再流轉產生促進作用。房地產稅能在其中發揮公平分配的職能，長期推動居民財富向“共同富裕”目標邁進。20世紀90年代末，房地產市場改革造就了部分“先富起來”的家庭，過去二十多年間，大部分居民部門都是通過持有房產增值或者租金收入等方式增加財富積累的。2022年，我國城鎮居民房價收入比為8，國際上通常認為房價收入比在4—6區間是比較合理的，宏觀上對于存量資產的再分配訴求與日俱增。通過房地產增值實現“先富”的人群可以通過納稅反哺公共支出、幫助“后富”人群，長期來看，對實現“共同富裕”的目標將起到積極作用。由此大致可以判斷，未來國內房價很難出現過往的大幅上漲情形，部分投資者可能考慮減少房產持有、加入到財富管理的大市場中，在新時代中謀求財富積累的賽道更替。

鄉村振興及農村土地改革有助于提升農村居民的財產性收入，引領和推動工商業資本下鄉，推動鄉村普惠金融發展。黨的二十大提出要“深化農村土地制度改革，賦予農民更加充分的財產權益。”未來一個時期內，有關部門將加快完成房地一體的宅基地使用權確權登記頒證；探索宅基地的所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，激活存量宅基地市場交易行為，保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權。這必將提升農村居民的財產性收入，帶動其整體收入水平上一個臺階，為財富管理市場源源不斷地帶來流動性增量。未來，政策將更多地鼓勵開展工商資本入鄉試點工作，農村不動產資本化進程將有所加快，金融機構，尤其是農村的金融機構可能加快推出相關的抵押貸款、鄉村綠色金融普惠業務等。下一個十年，鄉村金融有望成為金融服務業的“藍海”，并將成為普惠性共同富裕發展的新興市場。

（作者單位：植信投資研究院，其中連平系植信投資首席經濟學家兼研究院院長）

責任編輯：董 治