中國炒房客，夢碎韓國

一墨

2021年10月17日，首爾高層公寓

韓國房價只漲不跌的神話正在破滅。“去年年初，我的房子還價值500萬元人民幣，目前卻跌到了370萬元。”居住在韓國京畿道的中國人劉念這樣告訴《看世界》。

劉念所言不虛，近期韓國房市非常不景氣，其“泡沫”似乎一戳就破。繼2020年上漲4.47%、2021年上漲6.80%后，韓國房價在2022年出現了14年來的首跌：2023年1月16日，據韓國房地產委員會公布的數據，韓國2022年12月房價環比下跌1.98%—而這已是連續七個月下跌了。

隨后，3月22日，韓國財長秋慶鎬在房地產會議上表示，今年公寓、聯體住宅等共同住宅的基準房價同比下降18.6%，為2005年實施相關制度以來最大減幅。

同劉念一樣，韓國人孔賢淑在首爾房子的價格也遭到了腰斬。雖然孔賢淑將該房的售價下調了15%，但時間都過去一年半了，還是無人問津。“現在沒人來看房子，因為他們認為房價還沒跌到底。”孔賢淑絕望地說道。

泡沫風險背后，是很多韓國中產家庭的生活，正變得不堪一擊，其中很多中國炒房客，也遭遇了滑鐵盧。

房價猛跌的另一面，是房貸的飆升。眼下這場房市動蕩，正在打破很多韓國人的“小康”生活。

近期，韓國人金明洙在首爾的房子不僅貶值了270多萬元人民幣，更悲催的是，他快還不起飆升的房貸了。

與此同時，金明洙的妻子已經懷孕8個多月了，正是急需用錢的時候。金明洙原本打算等房價漲了，將房子賣掉還債，然而等來的卻是房價“跌跌不休”，沒個盡頭。已經33歲的金明洙表示，他感到非常無奈，“2021年買下這套房子，可能是我一生當中最大的遺憾之一”。

全租房逐漸成為韓國房地產投機和金融失衡的核心。

韓國財長秋慶鎬

遭此困難，不止金明洙一人。在韓國天安市買房定居的中國人周麗，在國內投資失敗后，選擇來韓國重新開始。然而買下房子不久之后，她就面臨著房貸利率飆升而帶來的巨大壓力。周麗對《看世界》說：“（我）養了兩個孩子，沒有房子總得搬家，很麻煩，所以就分期付款買下這套房子。然而近期銀行利息變高了，房子的月供越來越多，壓力非常大。”

事實上，對于此次房價大跌，韓國房地產委員會將原因歸咎于借貸成本的急劇上升。自2021年以來，為了抑制通貨膨脹，韓國央行連續10次加息，將基準利率由0.5%上調至3.5%。

過去幾年不斷飆升的通貨膨脹，侵蝕著韓國人的柴米油鹽。2022年，韓國消費者價格指數同比上漲5.1%，為亞洲金融危機以來的最大漲幅。有利必有弊，雖然銀行的加息減緩了通脹，但也推高著房貸利率。

韓國銀行數據顯示，該銀行在2022年第一季度的平均抵押貸款利率約為2.7%，然而到了11月，已經漲至5%左右；再到今年1月，某些商業銀行的抵押貸款利率一度飆升至8.11%左右。

根據韓國政府統計數據，截至2022年9月，包括抵押貸款在內的韓國家庭債務達到1.87萬億韓元—與2017年9月相比，增長了40%左右。在銀行加息與家庭債務的雙重打擊下，公開資料顯示，首爾的公寓交易量在2022年12月僅為578套，與2021年同期對比，下降了50%。

對此，韓國天主教大學經濟學教授楊俊松（音譯）評價道：“對于較富裕的家庭來說，他們目前可能不想再買房了，因為房價下降得太快了。”

2020年9月2日，韓國新租賃法實施后，首爾全租房價格大漲

除了銀行利率，韓國獨有的“全租房”也給了房市致命一擊。

租房或者買房，是我們絕大多數人必需的兩個選項。在韓國租房體系當中，有個特殊的選項，即全租房：如果租客選擇了全租房，他不用每月給房東交房租，而是在一定期限內，向房東繳納一大筆押金即可。該押金也稱為“禮金”，大概為房產價值的50%至80%。

在繳納押金之后，租客在規定的年限內（一般兩年），將可以免費居住該房。在合約到期后，如果不續簽的話，房東必須將押金如數歸還給租客。據統計，在2021年，全租房占首爾租房市場的70%。

韓國全租房逐漸成為房地產投機和金融失衡的核心。圖為電影《寄生蟲》劇照

“全租房”原本是房東和租客都能從收益的租賃制度：房東可以將這一大筆免息押金存入高息銀行賬戶，或者進行其他投資；而租客可以在兩年甚至更長時間內，省下一大筆房租。然而，近些年來，隨著人心的貪婪，全租房逐漸成為韓國房地產投機和金融失衡的核心。

由于前些年韓國房價只漲不跌的神話，很多房東將全租房的押金投入房市。人心不足蛇吞象，有些房東更是不滿足單純的買賣，他們以全租房押金為原始資本，玩起了金融杠桿：如將3億韓元作為首付，買了套15億韓元的房子；再將這套15億韓元的房子作為全租房獲取一筆押金，然后再以這筆押金為首付……就這樣周而復始，以3億韓元控制了大量的房產。

媒體曾披露，有房東通過這樣的“騷操作”，買了200多套房子。不幸的是，由于此“杠桿”的脆弱性，這名房東的資金鏈最終出現了斷裂，導致這200多套房集體爆雷，使得數百名全租房的租客血本無歸。

近期，韓國人柳河鎮被房東告知，由于破產，她所租的全租房將被法院拍賣，而柳河鎮最終只能收回45%的押金。柳河鎮表示：“非常后悔當初在簽約之時，沒有給全租房的押金買份保險。”

對于全租房的危局，韓國國民銀行房地產分析師樸元峽（音譯）表示，在房地產行業遭遇危機時刻，全租房的風險很容易被放大。樸元峽預測說道：“對于今年的經濟來說，這可能會成為比高利率還危險的因素。”

除了信任危機，在銀行高利息的誘惑下，租客更傾向選擇月租房，將那筆押金存進銀行。面對蕭條的全租房市場，為了吸引租客，某些房東甚至給前來簽約的租客贈送香奈兒手提包等。

準備在韓國多買幾套房產的劉念，也不看好全租房市場。她對《看世界》表示，她未來的新房將會以“月租”的方式出租，而不是全租房，“目前韓國投資環境不好、風險大，通過全租房而得到的押金用途不大”。

鑒于未來一兩年內，將有大量商品房涌入房市，韓國房市的前景繼續令人擔憂。

與劉念一樣，在以往“韓國房價永不跌”的神話下，很多中國人前仆后繼進入韓國房市。根據韓國國土交通部數據，在2020年，中國公民在韓國擁有房產數量為57292套，是2011年的16.3倍，其擁有量在外國人當中居于首位。

其中在京畿道，中國人擁有的房產更是占外國購買總額的78.1%。覆巢之下，沒有完卵，在目前這場房價下跌的“海嘯”當中，這群中國人也未能幸免于難。

據韓國財經新聞報道，2022年年底，一名在松島擁有房產的中國人，在經過16個月損失約7億韓元后，最終無奈將其賣掉；劉念在韓國的一位中國朋友的房子，也從曾經360萬元人民幣的高位，跌到目前的300萬元，而且還面臨著房貸利率高企的壓力。

雖然韓國房市目前一片慘淡，但是在韓國生活15年的劉念依舊看好韓國房市。“韓國房價并未跌破疫情暴發前的水平，它的跌只是在疫情期間大漲背景下的跌。”劉念說，“我對投資韓國首都圈的房產，依舊很有信心。”

由于對房價未來的可期，劉念目前正在積極申請購買首爾新開盤的兩套房產，不過因為國籍限制以及競爭激烈，劉念最終能拿下這兩套房子的勝算不大。“由于國籍限制，這兩套房子要靠抽簽才能買得到，然而參與抽簽的人數非常多，其中的一套抽簽比高達139∶1，另一套抽簽比也為37∶1。”劉念補充道。

為了避免房地產泡沫化，韓國政府積極出臺應對措施。2023年1月3日，韓國國土資源部表示，由于嚴格的監管以及高企的房貸利率，韓國房地產面臨著巨大風險，因此政府將有針對性取消首爾大部分地區以及大都市區的相關房地產法規。

兩天后，韓國國土資源部就將首爾大部分地區和鄰近大都市區從密切關注的“房地產投機區”移除。與此同時，韓國政府還計劃取消首爾大部分地區以及大都市區的“預售價格上限制度”。除此，早在2022年11月，韓國政府就以“遏制房市收縮”為由，要求國有企業在相關項目的融資上，為其所需的10萬億韓元（約合591.7億元人民幣）提供擔保。

對于房市的下跌，韓國央行行長李昌鏞在2023年2月表示，由于前兩年房價的大幅度上漲，目前的形勢是一個很好的調整期。不過，SK證券公司經濟學家安英鎮（音譯）卻認為，盡管在政府干預以及央行不再加息的預期下，韓國房市的壓力有所緩解，但鑒于未來一兩年內，將有大量商品房涌入房市，韓國房市的前景繼續令人擔憂。

責任編輯吳陽煜 wyy@nfcmag.com