新世界發展執行董事黃少媚：大灣區城市建設已轉向存量更新

邱永芬

編者按

粵港澳大灣區是中國經濟發展的重要戰略區域，也是中國經濟轉型升級的重要突破口。在大灣區的發展中，無論國有企業還是民營企業，內地企業還是港澳企業，都發揮著重要作用，他們的市場活力對大灣區的經濟發展具有重要意義。

港澳企業在大灣區的發展中具有獨特的優勢，他們利用港澳的國際化平臺和金融優勢，拓展大灣區的市場和業務。同時，內地企業也在大灣區的發展中發揮著重要作用，他們利用內地的市場優勢和技術優勢，提高企業的核心競爭力。

為了深入了解粵港澳大灣區的企業家和他們在大灣區的發展經歷和經驗，南都·灣財社特開設“灣財薈·對話100”欄目，通過專訪、對話的形式，展現灣區企業家的創業故事和發展經驗，也分享他們的獨特理念和對未來的設想，為大灣區的經濟發展提供有益的參考和借鑒，也可為廣大創業者提供啟示和幫助，鼓勵更多人投身到大灣區的創業和發展中來。

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在廣東最近40多年的發展歷程中，新世界發展深度參與。

在廣州，從國內首家中外合作經營的大型五星級酒店中國大酒店，到二沙島別墅新世界棕櫚園，曾經廣州最多外國領事等居住的金湖花園，到廣州超宅凱旋新世界，珠江新城封面地標廣州周大福中心等等……幾乎廣州的每一個發展階段，都有新世界參與建設的人居地標。

在深圳，從前海周大福金融大廈，到深圳太子灣項目，再到正在推進中的龍崗188工業區城市更新項目等等，亦都是當地標桿。

作為最早參與內地發展的港資企業之一，新世界如今也是內地最大的港企力量，旗下內地物業旗艦新世界中國總部亦于2021年初正式落戶廣州，從此更深度參與廣東的建設與發展。

“我們堅定以大灣區為策略投資重點，深度融入城市發展，促進大灣區高質量發展。”在接受南都·灣財社記者專訪時，廣東省政協委員、新世界發展執行董事、新世界中國董事兼行政總裁黃少媚表示，40多年深耕內地，依托大灣區的現代化產業體系，融匯地產、商業、酒店、零售、教育、金融保險、醫療等領域的新世界生態圈將獲得更優的發展空間。

黃少媚生于廣州，長于廣州，有著留學背景，亦在粵港兩地工作多年，深度參與廣州的城市更新和房地產發展。加入新世界8年多來，她引領促進新世界中國與粵港澳大灣區深度融合。她透露，近年來，新世界在粵港澳大灣區內地城市的累計投資已超過2000億元。

當下，全國生產生活已經有序恢復，面對時代的高質量發展主題，新世界中國將如何實現高質量發展？

黃少媚表示，新世界一直錨定高質量發展目標，堅持可持續發展，堅持穩健發展，建設高質量產品，讓物業發展與投資兼得，同時打造多元生態圈，為城市發展與民生福祉賦能。

在對話中，黃少媚透露，未來，新世界還將不斷優化合作模式，打造央企與港資合作標桿，推動行業高品質發展。

? ? 談灣區新機遇——現代產業體系為“再造新廣東”提供基礎

南都·灣財社：作為港企，恢復通關將給大灣區發展帶來哪些新機遇？

黃少媚：全面恢復通關，將為香港經濟發展注入新活力，推動香港更好地融入國家發展大局。

針對通關，新世界集團在兔年伊始推出“連系新世界”一站式來港生活服務平臺，為來港人士介紹新世界生態圈各項服務，在住房、教育、醫療、保險、購物休閑及寫字樓租賃等方面，助來港人才適應新生活。香港K11 MUSEA也在3月推出中國首個回溯全球涂鴉及街頭藝術運動史展覽“City As Studio”，促進兩地文化藝術交流。

南都·灣財社：今年以來，“再造一個新廣東”的目標，將給廣東和廣州迎來哪些新機遇？

黃少媚：改革開放40多年間，從“前店后廠”到融合發展，粵港澳三地優勢互補。珠三角9城制造業齊全、實體經濟發達，廣州充分體現綜合交通樞紐、科技教育文化中心功能，發揮輻射效應帶動周邊城市發展。

目前，大灣區所構建的現代產業體系是全球產業結構調整、數字化轉型的潮流所驅，為廣東省進一步擴大開放帶來機遇，為“再造新廣東”提供堅實基礎。

新世界深耕大灣區40多年，堅定以大灣區為策略投資重點，深度融入城市發展，促進大灣區高質量發展。新世界生態圈擁有多元產業鏈，融匯地產、商業、酒店、零售、教育、金融保險、醫療等領域，依托大灣區的現代化產業體系，將獲得更優的發展空間。

南都·灣財社：促消費、穩增長，是廣東重要任務。從企業和個人角度出發，如何刺激消費？如何擴大內需？

黃少媚：作為企業，要從消費和投資入手，不斷優化政策舉措。2021年以來，房地產投資增速持續下降，對經濟拖累明顯，也對經濟金融帶來一定風險。我們建議地方政府在執政過程中更踏實地“因城施策”，及時優化調整原有政策，在安全的前提下，給予行業和市場更高的自由度，推動行業健康發展。

作為消費者，我認為首先要讓大家的“腰包”鼓起來，消費才能強勁。千百年來，中國人一直信奉“量入為出”的消費原則，收入多才敢消費多，囊中羞澀就會瞻前顧后，影響消費欲望。建議多渠道增收，穩就業，讓城鄉居民消費底氣更足。

談行業新機遇——經歷新周期蛻變后行業迎來嶄新發展階段

南都·灣財社：城市更新也是再造新廣東的重要板塊。新世界在此有何作為？

黃少媚：粵港澳大灣區的城市建設已經率先從增量擴張轉向存量更新，未來，城市更新對于大灣區高質量建設的作用將更為明顯。

過去兩年，新世界在城市更新領域頗有突破。2021年12月拿下深圳市光明區光僑食品廠改造項目、深圳市龍崗區188工業區改造項目及廣州市海珠區的“省二醫城改項目”3宗城市更新項目。深圳市龍崗區188工業區城市更新項目去年已動工，是新世界中國在深圳首個正式進入開發建設階段的城市更新項目。與此同時，深圳的西麗新圍工業區及深圳光明光僑食品廠項目，也在近期取得顯著進展，預計今年也會進入全面開發階段。

2022年4月，新世界中國與招商蛇口簽署戰略合作協議，合作涉及住宅開發、商業體打造、城市更新及舊改項目、股權及資產收購項目等多個領域。

新世界中國未來將繼續深耕城市更新領域，通過“產城融合”賦予城市新蘊，以新世界生態圈多元產業鏈構成生態人居閉環，為城市獻上涵蓋多元產業功能的地標綜合體。同時，也通過城市更新補充優質土地儲備，加快銷售與資金回籠，為未來集團長期可持續發展提供保障。

南都·灣財社：房地產重回支柱產業地位，新一輪房地產會有哪些新機會和變化？

黃少媚：地產行業在過去幾年經歷各種挑戰，隨著各項金融支持政策的落地和整體經濟向上向好的預期，我們相信行業在經歷新周期的蛻變后，將會迎來嶄新的發展階段。

南都·灣財社：有人主張房地產向制造業學習，有人倡導房地產向制造業賦能。制造業當家，是中國經濟的壓艙石，也是廣東立省之本，房地產如何與制造業同頻共振攜手發展？

黃少媚：在2022年初，我就提出“鼓勵企業高質量發展，助力實現共同富?！钡奶岚浮Ｎ覀円膭钇髽I走高質量發展之路，將企業做好、做優、做實、做強，在“做大蛋糕”之后“做好蛋糕”。改革開放是從短缺開始起步的，我們完成了一個很重要的任務，就是填補“數量的缺口”。中國企業成長之快，讓人欣喜。然而也存在著偏重于追求規模、基礎不扎實的現象。尤其是房地產業，一些企業擴張速度過快，基礎不扎實，抗風險能力弱。這兩年，出現了一些突然崩塌的企業，給整個社會造成了較大的影響。

高質量發展要求企業要踏踏實實做強企業，而不是盲目追求規模。我們必須摒棄急功近利的思想，引導鼓勵企業去追求高品質、專業化，為市場提供更好的優質產品服務，夯實基礎，有品牌意識，打造“百年老店”，向高質量企業轉型。

比如房地產開發，必須摒棄以前單一的開發樓宇的理念，應有“城市運營者”的態度，以高質量產品打造理念，貫穿于與自然共生的城市建設過程中，最大限度保留當地自然生態、人文底蘊，通過創新技術手段實現能源、環境與城市的可持續發展。

同時，還要處理好發展實體經濟和虛擬經濟的關系，鼓勵支持勞動力和生產資料以更為靈活的方式進入務實的企業。對利用金融手段、虛擬資金進行擴張的行為加強監管，推動金融、房地產等行業同實體經濟協調發展。

必須摒棄以前單一的開發樓宇的理念，應有“城市運營者”的態度，以高質量產品打造理念，貫穿于與自然共生的城市建設過程中。

談高質量發展——前瞻性布局造地標堅持可持續發展

南都·灣財社：作為高質量發展的代表企業，新世界中國多年來最核心的幾點經驗是什么？

黃少媚：新世界在實踐中探索出一條與眾不同的企業擔當之路，主要有四點：

一是前瞻性布局，打造地標性項目。上世紀80年代開始，新世界在內地的投資足跡就已遍布全國數十個城市。早在“粵港澳大灣區”概念還未出現時，就以廣州、深圳為核心開啟深耕，廣州地標性建筑周大福金融中心（東塔）、深圳太子灣K11 ECOAST等項目，就是最好的證明。秉承“予城新蘊”的品牌承諾，新世界在廣州、深圳、杭州、寧波、武漢都打造當地的城市地標?；耸陼r間精心研磨的廣州周大福金融中心，無論設計、建造、管理、租賃，還是物管和維護，都做到行業里的最高標桿。

二是堅持可持續發展，構建高質量發展之城。新世界一直將建設高質量產品作為企業必須堅守的社會責任。這里的“質量”，不僅在于產品本身的品質，也在于項目與城市文化底蘊的融合。比如，以傳統榫卯技術復建北京曹雪芹故居、在杭州項目有機融入西湖、八卦田、六和塔等城市代表性元素，讓城市、歷史與人文產生共鳴，以新舊共融的獨有方式活化社區，更新城市。

將高質量產品理念貫穿于與自然共生的城市建設過程。新世界在鋼筋水泥中最大限度保留當地自然生態，通過創新技術手段實現能源、環境與城市的可持續發展。

例如，廣佛新世界項目融入“海綿城市”設計理念，通過八大環保技術進行環境整治和改造，將“透水、節水、凈水、樂水”落實到各個環節，走在打造海綿城市的前端。

迄今為止，新世界中國旗下已經有超過20個物業項目獲得LEED金級及以上認證或預認證，總面積近500萬平方米。還制定《新世界中國可持續建筑設計指引》、《新世界中國綠色物業管理指引》等內部規程，將可持續發展理念深入從規劃設計、建造、融資，到運營管理、項目維護等每一個環節。

三是物業發展與投資兼得，堅持行穩致遠穩健發展。新世界中國負債率非常低，多年前就定下高質量發展、穩健發展的基調，極具前瞻性地大力布局粵港澳大灣區和長三角，目前公司發展非常穩健。

在宏觀環境承壓的背景下，新世界2023財年中期業績依然保持強韌增長：集團綜合收入約402億港元，同比增長13%，物業發展收入增長21%。內地的表現也跑贏大市，去年7月至12月，內地整體物業合同銷售額約為105.1億港元，已完成超過60%的財年目標。

在傳統經營模式中，有一些發展商選擇以地產開發為主營業務，收入以住宅銷售為主；而相當多的港企在內地的經營則以租金收入占經營收入的很大組成部分，這兩種模式目前都存在一定的發展壓力與困難。新世界一直以來都是堅持物業發展與物業投資齊頭并進，這為新世界帶來穩定的增長動力，進一步擴大在內地的高質量建設版圖。

四是通過多元生態圈，為城市發展與民生福祉賦能。新世界通過多元生態圈引入優質資源，從多維角度推動產城融合，為城市發展與民生福祉賦能。

今年1月，旗下優質醫療健康品牌Humansa仁山優社與卓正醫療合作建立的首家醫院——卓正優社在廣州正式開業，將為大灣區客戶提供更多元的高品質醫療服務。由周大福集團、新世界中國攜手英國名校博耐頓創辦的廣州市番禺區博萃德學校（暫定名）已經竣工，并將于今年9月正式開學，助力培養國際化創新人才。

同時，新世界中國和優質合作伙伴，尤其是大型央企、國企的強強聯手，成為企業篤定前行的堅實助力。未來將致力于不斷優化合作模式，打造央企與港資合作標桿，推動行業高品質發展。

談企業創新——擁抱新科技和工藝洞悉需求差異與趨勢

南都·灣財社：向未來展望，新世界將如何繼續在“創新升級”上搶占先機，贏得主動？

黃少媚：世界在不斷的變化中，如何在變化中錨定確定性，變得更好、更強？在我看來，唯一不變的，是不停的改變。創新是我們的DNA，是企業能夠擁有持續生命力最重要的一環。鄭志剛先生提出持續創新，我們落實到行動，讓它成為公司的指導思想。

新世界以客戶委員會、知識產權、客戶聲音以及聚焦一線為思考的起點，形成獨特的創新特質。如何創新？我認為首先要Frontline Obession（執著前線），不斷追求卓越創新，在技術維度，擁抱新科技和工藝，以實現精細化管理。在管理維度，運用大數據等數字化技術，提升管理水平，助力決策經營。

其次，持續洞見未來，精準洞悉人群需求差異與未來趨勢，引領人們拓展對未來生活的遠見。新世界在2021年6月成立可持續發展管理委員會，優化管理架構，在國家30·60目標和集團2030可持續發展遠景指引下，積極推動本地化的可持續發展。

南都·灣財社：未來，新世界在廣深有哪些具體發展計劃？

黃少媚：新世界中國一直堅持高質量發展路徑，聚焦粵港澳大灣區和長三角及全國重點一線核心城市深度發展。近年在粵港澳大灣區內地城市累計投資超過2000億元。

在廣州，和廣州地鐵合力打造的耀勝新世界廣場的住宅部分耀勝尊府，于今年上半年推出市場。在廣州東部、北部等地區，均有核心物業，如新世界·星輝、廣匯新世界、新世界·云耀、新世界·凱粵灣等項目，引領區域人居及商業發展。

在深圳 ，新世界中國的3個城市更新項目也在加速推進中。前海周大福金融大廈項目南塔已于去年12月全面交付，北塔將于今年年中交付。深圳太子灣綜合項目也在緊鑼密鼓的建設中，商業部分預計2025年開業。