宅基地使用權流轉之博弈分析
——以遼寧省沈陽市沈北新區為例

吳 迪 叢 震

2020年6月30日，中央全面深化改革委員會審議并通過《深化農村宅基地制度改革試點方案》(以下簡稱《方案》)，《方案》中重新劃定了三條紅線，即土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損。(1)曲頌、仲鷺勍、郭君平：《宅基地制度改革的關鍵問題：實踐解析與理論探釋》，《中國農村經濟》2022年第12期，第73-89頁。該文件的精神為穩中求變，強調以保障農戶的居住權為前提，以激活宅基地的財產屬性為抓手。2022年中央一號文件也強調要穩慎推進農村宅基地制度改革試點，規范開展房地一體宅基地確權登記。(2)張艷芳：《2022年中央一號文件公布 提出全面推進鄉村振興重點工作》，《鄉村振興》2022年第3期，第24頁。新一輪的宅基地改革要突出農村宅基地資源的財產屬性，鼓勵村集體和農戶通過開展多種經營方式盤活農村宅基地資源，通過宅基地使用權的流轉，激活宅基地的財產屬性。宅基地“三權分置”模式的提出，是對現行“一地兩權”的宅基地制度的反思和探索。無論是“兩權分離”還是“三權分置”，宅基地使用權作為用益物權，其能否流轉，如何流轉，爭議不斷，這與其特殊的法律屬性密切相關。

宅基地使用權作為農戶居住的福利性權利是客觀存在的，其集中體現在取得的無償性和使用的無期限性。宅基地的使用權可以由集體成員無償取得，并可以長期無償使用。由于宅基地使用權具有福利性質，我國的法律條文中一直限制宅基地使用權的流轉。正是由于宅基地的社會保障性，決定了宅基地只能作為農村集體經濟成員的專屬福利性權利，此時的宅基地使用權更多地體現的是身份性，而不是財產性。我國特定的歷史發展軌跡使農民成了弱勢群體，因此賦予農戶相應的福利是符合我國當時經濟發展水平的。(3)孟勤國：《禁止宅基地轉讓的正當性和必要性》，《農村工作通訊》2009年第12期，第18-19頁。但隨著我國貧富差距拉大趨勢越發明顯，土地作為稀缺資源，一旦允許城市居民或者財富資本到農村購買房屋(取得宅基地使用權)，那么我國可能也會面臨土地資源集聚的危機，這也是宅基地使用權難以放開流轉的根本所在。本文的研究旨在通過提煉相關學者對于宅基地使用權流轉的觀點為該問題的解決給出一些建議，并以博弈論為研究方法，對沈陽市沈北新區進行試點分析，以期為我國宅基地使用權流轉模式的發展提供新的思路和完善意見。

一、宅基地使用權能否流轉的爭鳴

由于當前只是在一些試點地區有限度地流轉宅基地，因此梳理宅基地使用權能否流轉的觀點，對于從宏觀上把握我國農村經濟體制制度、農民增加收入渠道、城鄉協同發展等多個維度具有重要意義。本文綜合梳理了宅基地使用權流轉、禁止和限制流轉的觀點，以期為宅基地使用權的改革提供借鑒。

(一)禁止的觀點

從地方立法和國家政策來看，我國之所以嚴格限制宅基地使用權的轉讓，主要有以下原因：首先，我國并不完備的農村社會保障體系，能否支撐起農戶流轉宅基地后可能發生的失地風險尚難以評估。(4)王利明：《我國民法典物權編中擔保物權制度的發展與完善》，《法學評論》2017年第3期，第1-10頁。嚴格限制宅基地使用權轉讓，實質是為了保護農戶的安身立命之本，保障農戶的長遠利益。(5)王兆國：《關于〈中華人民共和國物權法(草案)〉的說明》，《中華人民共和國全國人民代表大會常務委員會公報》2007年第3期，第313頁。其次，我國城市化進程的加快已經激發了大量社會矛盾，如果完全放開宅基地使用權的流轉，大量農戶進入城市，直接會沖擊城市的社會秩序，帶來的諸如就業、治安、教育、醫療問題都難以解決。(6)丁德昌：《鄉村振興戰略視域下農村宅基地使用權流轉法律問題研究》，《桂海論叢》2021年第4期，第101-106頁。最后，宅基地制度與土地承包經營權制度緊密相連，給予農戶必要的生存居住空間，有利于保護我國的農業生產環境，對保護耕地亦有巨大作用。(7)張德元：《農村宅基地的功能變遷研究》，《調研世界》2011年第11期，第21-23+54頁。

(二)流轉的觀點

禁止宅基地流轉的觀點主要從宅基地取得的無償性、宅基地的身份屬性和宅基地作為社會保障的福利性這三個角度出發。這些觀點為宅基地“三權分置”改革提供了反面的思考范本，其作為參考依據十分寶貴。但宅基地使用權的財產屬性決定了宅基地需要被激活，宅基地使用權流轉可以促進農民土地資源的保值和增值，宅基地使用權如果不流轉，就會成為“死產”。而宅基地作為農民為數不多的可供融資的財產，如果限制流轉，農民就難以進行資本融通，不利于農村經濟發展。此外，通過戶籍制度將農民限制在農村，不利于我國的城市化進程。伴隨著戶籍制度改革的初現成效，宅基地制度的改革也應伴隨時代的進步而進步。宅基地使用權流轉的優勢與整個用益物權體系流轉的優勢是一致的，都是最大限度地激活其財產屬性，真正實現“物盡其用”。當前的宅基地使用權屬于被嚴格限制的用益物權，其已經違背了物權的基本原則，即物權平等原則。物權平等原則決定了宅基地使用權應該放開流轉，《中華人民共和國民法典·物權編》突出的性質就是物權平等原則，當前同屬于建設用地的宅基地使用權和國有建設用地使用權卻在利用上受到完全不平等的對待。(8)吳迪、韓凌月：《宅基地“三權分置”法典化之芻議——兼論宅基地資格權之性質爭議與法律屬性界定》，《上海法學研究》2020年第24卷，第83-90頁。放活宅基地使用權的流轉，其中核心的部分是賦予宅基地使用權平等的物權性，平等的物權性既包括與國有建設用地使用權的平等性，也包含了對當前宅基地使用權沒有收益權能的補充和完善。同時，針對宅基地使用權改革因不同地區經濟發展水平、文化觀念、農戶直接需求等條件差異而實踐成效內容側重不同的情況，不同學者基于純農戶-兼業戶-非農戶、(9)徐忠國、卓躍飛、李冠、王雪琪、陳陽：《宅基地三權分置的制度需求、實現形式與法律表達》，《中國土地科學》2022年第1期，第1-9頁。鄉村振興模式、(10)夏柱智：《促進鄉村振興的宅基地制度改革有效路徑探討》，《探索》2021年第2期，第153-162頁。村莊發展模式(11)林超、呂萍：《農村宅基地資格權實現形式及其理論解釋——基于義烏、湄潭、余江改革案例》，《中國土地科學》2022年第1期，第30-36頁。等不同且互相聯系的標準提出了關于宅基地使用權改革模式劃分標準及應用對象的不同路徑。

(三)有限制流轉的觀點

有鑒于完全禁止宅基地流轉或者允許宅基地自由流轉都是不妥當的，一些學者主張對宅基地實行有限制的流轉。朱巖等學者從宅基地使用權的身份性出發，認為宅基地使用權流轉應該予以特定的條件限制。(12)朱巖主編：《中國物權法評注》，北京：北京大學出版社，2007年，第487頁。宅基地限制流轉主要體現在宅基地來源方式、村民“農轉非”的條件限制、本集體成員的優先受讓權以及宅基地流轉的公示公信原則等方面予以法律規定。邱道持等學者認為當前的戶籍制度和土地制度阻礙了宅基地進一步流轉，因此放開宅基地使用權的流轉要有相應完善的社會保障體系。(13)邱道持、趙亞萍、石永明、馮玲玲：《農村宅基地流轉激勵機制研究——以重慶市璧山縣為例》，《西南大學學報》(自然科學版)2008年第10期，第136-140頁。

綜上，宅基地使用權作為用益物權，本身就該由農民自由處分，且根據我國“房地一體”原則，農民不可能只處分自己的房屋而不處分宅基地。2021年，自然資源部、國家發展改革委和農業農村部聯合印發了《關于保障和規范農村一二三產業融合發展用地的通知》(以下簡稱《通知》)，《通知》明確提出在不違反國土空間規劃的基礎上，經過依法登記的宅基地等農村建設用地可以采取復合利用方式發展鄉村產業，如民宿、農產品加工及電子商務等。(14)沙瑪建峰、朱彧：《保障和規范農村一二三產業融合發展用地》，《浙江國土資源》2021年第2期，第13-14頁。以國家相關政策為導向，靈活利用宅基地使用權的勢頭開始明朗。囿于宅基地使用權集體所有，農民取得宅基地使用權的前提是成員身份，宅基地絕對自由流轉難以實現。因此，國家有必要通過監管手段保障宅基地使用權人正確行使自己的權利，并保障農村居民最基本的居住權不受侵害。然而，在宅基地使用權流轉過程中，國家、農戶以及流轉受讓方均有各自的利益需要加以維護，那么在選取宅基地使用權流轉模式時，能夠使得三者之間的利益趨近均衡的模式應當被采用。

二、遼寧省沈陽市沈北新區宅基地流轉試點分析

為了后文博弈論模型的建構，本文先以遼寧省沈陽市沈北新區為例展開分析。農村宅基地“三權分置”是實施鄉村振興戰略，盤活農村經濟，解決農村宅基地閑置問題的關鍵一環。在此背景下，遼寧省沈陽市沈北新區作為農村宅基地改革試點地區，積極探索農村宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”的實現方式，同時探索農村閑置宅基地盤活利用的新模式，尤其是在宅基地使用權流轉層面，試點村莊形成了較為典型的宅基地使用權流轉模式，為未來在全國范圍內推行的宅基地制度改革及宅基地使用權流轉提供了寶貴經驗。(15)鄭慧媛、程銘、李祚：《沈陽市農村宅基地流轉中補償機制完善對策研究》，《國土資源》2017年第4期，第52-53頁。

沈北新區隸屬于遼寧省沈陽市，全區下轄10個街道、4個農場、1個林場、1個畜牧場，(16)相關數據來自國家統計局網站，http：//www.stats.gov.cn/sj/tjbz/tjyqhdmhcxhfdm/2022/21/01/210113.html。常住人口619 375人。(17)《沈陽市第七次全國人口普查公報》，http：//www.shenyang.gov.cn/zwgk/fdzdgknr/tjxx/tjgb/202201/t20220123_2653146.html。區內旅游資源較為豐富，但由于該地區屬于城郊地區，緊鄰市區，因此村莊空心化嚴重，大量宅基地、農房閑置，未得到充分利用。2020年10月，沈北新區被確定為全國新一批宅基地改革試點地區，試點工作開展以來，沈北新區把探索和完善閑置宅基地使用權流轉作為試點工作的重點和突破口，探索并初步構建宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”的具體實現形式。通過制度創新與實踐探索相結合，沈北新區先后出臺《沈北新區深化農村宅基地制度改革試點方案》《沈北新區農村宅基地管理暫行辦法》以及《沈北新區農村宅基地使用權流轉暫行辦法》等指導性文件，并在實踐中不斷補充完善，結合實際出臺財政、金融等方面的扶持政策，支持和引導社會資本積極盤活、利用閑置宅基地。試點過程中也涌現出諸多具有代表性的宅基地使用權流轉模式，打造了具有較高參考價值的“沈北經驗”。

(一)信息普查：為宅基地確權流轉奠定基礎

摸清當地實際，因地制宜制定計劃是改革路上的關鍵一環。沈北新區在改革之初，通過采取農房檔案電子化、房地數據關聯等措施，對轄區內部的宅基地宗數、面積以及閑置情況進行摸底統計。據調研，轄區內共有142個行政村，其中87個永久保留村的宅基地共35 245宗，面積28 975畝，閑置12 335宗，閑置率為35%，閑置面積約9 000畝。(18)《沈陽盤活農村閑置宅基地開發文旅產業獲批全國改革試點》，https：//www.chinanews.com.cn/sh/2021/02-04/9404365.shtml。各試點村莊也對轄區內的宅基地閑置情況做了更加細致的統計。例如，自2021年興隆臺街道被列為沈北新區宅基地改革試點地區后，對轄區內部的宅基地信息進行全面普查，單家村共有92套民房，其中閑置32套，閑置率為35%；立新村共有民房256套，其中閑置198套，閑置率為77%。(19)李新：《關于農村宅基地改革“沈北模式”的調查與思考》，《沈陽干部學刊》2020年第6期，第50-51頁。截至2022年5月11日，興隆臺街道完成了轄區內全部18個村的宅基地信息普查工作，為全面推進宅基地制度改革試點工作掃清障礙，提供基礎性支持。

(二)夯實集體所有權：農村集體經濟組織作為流轉主體

農村宅基地使用權流轉的主要目的就是盤活利用農村閑置宅基地，發展農村經濟，助力鄉村振興。實現這一目標需要引入社會資本，將宅基地使用權流轉給有能力利用、盤活閑置宅基地的受讓方。但是，社會資本與農戶之間往往存在“信息鴻溝”，信息不對稱必然導致農戶的利益受損。宅基地制度改革不僅不能讓農戶的利益受損，還應讓農民分享到改革的紅利。因此，在宅基地使用權流轉過程中，為了保障農戶的合法權益，沈北新區的試點村莊多由村集體牽頭，整合農戶分散的閑置宅基地。換言之，農戶將閑置的宅基地使用權以租賃的方式流轉給村集體，由村集體將各農戶分散的閑置宅基地統一整合，再由村集體將整合后的宅基地使用權以轉租的形式流轉給受讓方。在這種模式中，村集體起到的更像是一個“中介”的作用，這樣能夠避免農戶與社會資本直接接觸，降低社會資本侵害農戶權益的風險。例如，沈北新區單家村，由村股份經濟合作社與農民簽署一份《不動產租賃協議》，以此方式整合分散的閑置宅基地，而后由合作社尋找適宜的流轉受讓方，統一價格、統一模式、統一談判，雙方達成合意后，再簽署一份《不動產租賃協議》，此時協議雙方是農村經濟合作社與宅基地流轉受讓方。確定此種模式后，單家村與受讓方計劃租用10宗閑置宅基地開發民宿旅游項目，計劃總投資3 000萬元，配套建設500平方米民俗館和700平方米油畫館。截至2021年2月，已經建成10戶民俗館及油畫館，且均已營業。該項目可使農民獲得租金、股金、薪金、現金收入，預計農戶每年增收達到3.3萬元。(20)《沈陽盤活農村閑置宅基地開發文旅產業獲批全國改革試點》，https：//www.chinanews.com.cn/sh/2021/02-04/9404365.shtml。

(三)保留農戶資格權：用債權方式流轉閑置宅基地

孟家臺村借助此次宅基地制度改革，大力發展鄉村文化，打造鄉村文化產業，吸引作家、畫家入村，將閑置宅基地的使用權流轉給這些文藝從業人士，帶動鄉村文化產業的發展。孟家臺村依照《沈北新區深化農村宅基地制度改革試點方案》，深入研究宅基地“三權分置”的具體實現形式。根據《沈北新區農村宅基地管理暫行辦法》《沈北新區農村宅基地使用權流轉暫行辦法》等文件精神，反復推敲、打磨農村宅基地使用權流轉協議，堅持依法、自愿、有償、公平和誠實信用的原則，最大限度地保護當地農戶及入村作家的權益。流轉雙方先自行協商，協商之后提出申請，簽訂宅基地使用權流轉協議，并經街道辦事處核準之后才可生效。依照“房地一體”原則，宅基地使用權流轉后，宅基地上的房屋及其他附屬設施一并流轉于受讓方。流轉期限20年，每年租金2 000元，流轉后作家可改造房屋，20年后房屋所有權歸農戶所有，作家享有20年使用權和優先續租權。此種規范的流轉程序及規則能夠更加有力地吸引作家及有識之士回鄉建設，也能夠保障農戶及宅基地使用權受讓方的合法權益。

(四)激活宅基地使用權：提高宅基地使用權的財產屬性

改革不是照搬前人經驗，也不是照抄現有模式，應當是結合當地實際，充分利用既有資源，形成具有本地特色的發展模式。在沈北新區成為全國宅基地制度改革試點地區后，其轄區內各街道、村莊積極響應，充分利用、盤活閑置的宅基地。除上述單家村采取的宅基地使用權租賃模式外，黃家街道腰長河村采用“宅基地使用權入股模式”。因腰長河村是典型的錫伯族村落，全村75%以上的村民為錫伯族，因此該村利用社會資本開發具有當地特色的錫伯人家文旅項目。村集體整合村民宅基地和集體建設用地共117畝，其中17畝用于安居工程，建設農戶回遷住宅，由遼寧地梵旅游管理有限公司出資，為村民建設二層聯排別墅，別墅戶均建筑面積132平方米。此外，參照沈北地區拆遷補償標準，給予每戶村民19.68萬元園田地補償款。其余100畝以土地入股方式由村股份經濟合作社與企業合作進行特色旅游項目開發建設。(21)《村企合力共建鄉村旅游特色小鎮——沈陽市沈北新區黃家街道腰長河村》，https：//baijiahao.baidu.com/s？id=1721919264856207618&wfr=spider&for=pc。

通過宅基地使用權的流轉，沈北新區取得了積極的成果，主要包括：一是推動村集體經濟組織發展壯大。盤活、利用農村閑置的宅基地極大提升了農村集體經濟組織的實力。以興隆臺街道腰長河村為例，該村借助市場化手段進行資本運作，將閑置宅基地攏合為村集體資源，并將其投資入股轉化為資產，實現了村集體經濟收入從無到有、從少變多，構建了集體經濟發展長效機制。如今村集體擁有的經營性資產已由原來的幾百元激增到現在的900萬元，過去沈北新區有名的“空殼村”已變成了“富裕村”。二是保障農戶的身份利益。無論怎樣改革農村宅基地制度，都不能夠使農戶喪失宅基地資格權。沈北新區為避免宅基地制度改革損害農戶的資格權益，開展了農房檔案電子化、房地數據關聯等工作。2022年5月11日，沈北新區興隆臺街道煙臺村率先完成整村換發《不動產權證》工作，全村共有216戶換發了全新的《不動產權證》。(22)《沈陽啟動整村換發農村不動產權證工作》，http：//www.ln.gov.cn/qmzx/dtzls/gztj_148685/202205/t20220513_4558316.html。此舉明晰了具有權屬爭議的宅基地權益歸屬，統計了農村閑置宅基地情況，為落實宅基地“三權分置”改革要求，規范開展宅基地有償退出和使用權流轉、抵押等奠定了基礎。三是提升農戶的財產性收入。截至目前，沈北新區盤活閑置宅基地和相關建設用地300余畝。閑置宅基地使用權的流轉也能夠為農戶提供穩定的收入來源，不論是以租賃方式還是入股方式流轉宅基地使用權，都能夠給農戶帶來不錯的收益，提升農戶的家庭收入。另外，除了宅基地使用權流轉所產生的租賃收益及入股分紅以外，還有許多附加收益，讓農民能夠安心流轉閑置的宅基地。腰長河村錫伯小鎮項目中，農戶能夠獲得補償金、房屋返租租金、股金、商金(經營店鋪)、薪金、溢金(房屋和股份升值)“六金”收入，每戶年均收入可增加1.5萬元以上。單家村民宿項目，農戶除了每年可以獲得0.3萬的固定租金外，還可獲得保底性分紅、耕地流轉費、打工收入等，每戶年均增收2萬元以上。村集體在前三年可獲得保底分紅2萬元，第四年可從企業處獲得項目運轉所生純利潤的8%，這個收入中的50%平均分配給參與項目建設的村民，另外的50%由村集體留存。由此可見，宅基地流轉在盤活閑置宅基地的基礎上，可以為農戶帶來較為豐厚的收入。

三、博弈論下宅基地使用權的流轉取向

通過對沈陽市沈北新區宅基地使用權流轉情況的分析，可以發現目前我國農村宅基地使用權的流轉主要受到當地經濟水平、城鎮化水平、風俗習慣等因素的影響。本文從交易費用角度出發，分析在完美信息下宅基地流轉中各利益主體的靜態博弈行為，從而為宅基地未來流轉方式的選擇提供參考。

(一)假設條件

1.理性經濟人假設。農戶宅基地流轉中存在的利益主體大致可分為農戶、政府和土地使用者。假設三者均為理性經濟人，農戶追求宅基地流轉收益最大化，政府追求宅基地有效流轉、社會穩定與財政收入最大化，土地使用者追求土地流轉收益最大化或者支出最小化。

2.流轉中存在兩種模式。宅基地的流轉模式一種是政府主導模式，一種是市場主導模式。其中，政府主導模式下，主要由政府對宅基地的流轉制定相關規則，而農戶與土地使用者需要遵守相應規則，并向政府交納一定費用，從而保證宅基地流轉有效進行；市場主導模式下，市場起主要作用，幾乎很少需要政府的干預，市場機制因農戶宅基地流轉需求的日益增加應運而生，此時，農戶與土地使用者只需向市場相關組織提交一定費用，便可實現宅基地的有效流轉。

3.各博弈主體行為假設。農戶是宅基地轉出者，其策略包括轉出、不轉出，政府是市場的有效監督管理者，其策略包括干預、不干預，土地使用者是宅基地流轉的轉入者，其策略包括轉入、不轉入。(23)胡振華、宋高慧、蔡耀中：《基于閑置宅基地休閑化利用的主體博弈分析》，《溫州大學學報》(社會科學版)2022年第5期，第1-12頁。

(二)宅基地流轉中各利益主體博弈分析

1.農戶與政府之間的博弈。宅基地流轉中各利益主體對流轉方式的選擇都起著至關重要的作用。假定農戶宅基地的價值為OIB，而轉出土地之后農戶可將流轉所得資金用于其他投資，從而獲得的稅后收入為SO，在政府干預下農戶所需繳納交易費用為FO，若轉出則為政府繳納稅收為OT，政府在農戶方的干預成本為OC。如果政府采取不干預的政策，則農戶交易費用為FO*，若轉出則為政府繳納稅收為OT*，同時帶來其他中間機構的額外稅收為OPT*；若農戶宅基地不轉出，繳納稅收為Ot。稅收與農戶的總收入成正比。自然狀態下，政府與農戶的博弈收益矩陣如表1所示：

表1 政府與農戶博弈的收益矩陣

對于農戶來說，無論宅基地流轉中是否存在政府干預，只要其宅基地流轉后投資收入(或因為生產力的解放而從事非農收入)大于交易成本(SO>FO，或者SO>FO*)，則農戶總會選擇轉出，否則將會選擇不轉出。一般而言，由于經濟發達地區對宅基地流轉的需求性較強，因此會對市場機制的形成產生助推效應，“看不見的手”發揮主導作用，從而市場交易費用FO*小于政府干預下的交易費用FO，于是有農戶流轉收入OIB+SO-FOOT。市場在進行資源配置時，由于農戶的需要會有諸如金融機構、律師事務所、會計師事務所等中間機構的配合，該類機構的收益增加，同樣會為政府帶來額外稅收OPT*。加之發達地區市場復雜，雖然政府干預費用FO較高，但是其干預成本OC同樣較高，否則便會產生一系列社會問題。對于政府來說總體會呈現出OT*+OPT*>FO+OT-OC的結果，于是無論是對于農戶還是政府，此時“轉出，不干預”為最優策略。對于農戶和政府來說，“轉出，干預”為該博弈的納什均衡。(24)付宗平：《農村宅基地退出的權利主體利益取向博弈分析及政策選擇》，《農村經濟)》2021年第11期，第26-34頁。

2.土地使用者與政府之間的博弈。假定土地使用者轉入宅基地之前的收入為IIB，而轉入土地之后所獲得的稅后收入為SI，在政府干預下農戶所需繳納交易費用為FI，若轉入則為政府繳納稅收為IT，政府在土地使用者一方的干預成本為IC；在政府未干預情況下土地使用者交易費用為FI*，若轉出則為政府繳納稅收為IT*，同時帶來其他中間機構的額外稅收為IPT*；若土地使用者選擇不轉入土地，則繳納稅收為It。政府與土地使用者之間的博弈收益矩陣如表2所示：

表2 政府與土地使用者博弈的收益矩陣

對于土地使用者而言，只要宅基地轉入后的收入SI大于宅基地成本與交易費用之和(OIB+FI或者OIB+FI*)，便會采取轉入的策略。與農戶和政府的博弈類似，在發達地區，由于市場主導下交易費用較小，因此IIB-OIB+SI-FI*>IIB-OIB+SI-FI且存在額外稅收IPT*，加上高昂的政府干預費用IC，于是最終將有IT*+IPT*>FI+IT-IC，此時，土地使用者和政府的納什均衡為“轉入，不干預”。

3.農戶與土地使用者之間的博弈。由于發達地區和欠發達地區所適用的宅基地流轉模式不同，因此需分別考慮政府主導模式與市場主導模式下農戶與土地使用者之間的博弈。發達地區因市場交易成本較低，通常采取市場主導模式，而欠發達地區通常采取政府主導模式。(25)孫秋鵬：《農戶抵制、地方政府懲罰與跨期選擇：宅基地征收中的博弈分析》，《深圳大學學報》(人文社會科學版)2020年第4期，第92-102頁。兩種不同模式下農戶與土地使用者之間的博弈收益矩陣分別如表3和表4所示：

表3 發達地區市場主導模式下農戶與土地使用者博弈的收益矩陣

表4 欠發達地區政府主導模式下農戶與土地使用者博弈的收益矩陣

對于農戶和土地使用者來說，只要宅基地周轉后的收入大于周轉成本，其博弈的納什均衡均為“轉出，轉入”。因此，由農戶、土地使用者及政府之間的博弈可以得出：對于農戶和土地使用者來說，在宅基地周轉后的收入大于周轉成本的情況下，農戶、政府與土地使用者的博弈的納什均衡為“轉出，不干預，轉入”。同時，在這兩種選擇下，市場的整體收益水平最高。但是，我們也應該看到，如果農戶或者土地使用者任何一方在宅基地周轉后的收益小于周轉成本，則該均衡便不會產生。比如，農戶缺乏投資渠道，導致即使轉出宅基地，其周轉收益仍然不會帶來其他收入，此時農戶便沒有轉出宅基地的動力，于是不轉出成為其最優策略；同理，對于土地使用者而言，如果土地轉入之后所帶來的收益小于宅基地的成本及費用之和，便不會有宅基地轉入的需求，此時不轉入是土地使用者的最優策略。但在現實中，越是經濟發達的地區，農戶越是能夠獲得更多收入渠道，土地使用者越是能夠獲得更多收益，此時市場機制產生，宅基地有效流轉。而在經濟欠發達地區，農戶缺乏非農收入來源，或者即使農戶擁有投資渠道，但對于土地使用者而言，在欠發達地區獲得宅基地盈利的空間十分有限，因此宅基地自發流轉就不可能實現，此時便需要政府的有效干預，這種干預除了對宅基地的流轉本身的干預之外，還需要為農戶未來生活提供有效保障機制，同時積極探索諸如宅基地退耕等流轉方式。(26)古圣鈺、吳英偉：《基于演化博弈理論的農村宅基地退出模式》，《江蘇農業科學》2019年第16期，第344-346頁。

四、結語

根據上文的分析，流轉宅基地的核心動力就是博弈論下的成本和產出比。無論是轉入者還是轉出者，最看重的都是這種經濟效能。遼寧省屬于我國經濟欠發達地區，因此市場經濟較之發達地區并不活躍，但沈陽市沈北新區利用自身的優勢，在政府宏觀統籌下，通過盤活閑置宅基地資源，取得了不錯的社會效果和經濟收益。在博弈論指導下，沈陽市沈北新區的主要舉措和經濟總結如下：

一是宅基地流轉模式的選取需結合當地實際，發揮特有優勢，要在“宜工則工、宜商則商、宜農則農、宜游則游”的原則下，探索多種閑置宅基地開發模式，用以支持和引導工商資本參與閑置宅基地和農房盤活利用。農村宅基地制度改革以及宅基地流轉模式的選擇都要求村集體經濟組織摸清當地情況，把握特有優勢，確立具有當地特色的宅基地使用權流轉模式。

二是穩慎推進農村宅基地制度改革及宅基地使用權的流轉。農村宅基地“兩權分離”時期，宅基地使用權具有極強的身份屬性及社會保障屬性，如今，對于農村宅基地“三權分置”的探索，就是為了剝離宅基地使用權的身份屬性，使其能夠順利進入市場進行流動，消解因資源閑置而給鄉村振興帶來的阻礙。但是，在充分利用閑置宅基地價值的同時，也應當繼續重視農村宅基地的社會保障屬性，一旦農戶無法融入城市，要保證其能夠順利“回流”農村。這就要求各地在進行農村宅基地制度改革試點過程中，必須堅持“穩慎推進”原則，無論宅基地制度如何改革，宅基地使用權流轉如何實現，都必須要把維護農民權益作為一條不容觸碰的底線。村集體經濟組織作為“中間人”，既能夠避免農戶的合法權益因信息不對稱而遭受侵害，也能夠對第三方資本進行監管，村集體經濟組織是宅基地的所有權人，由其對閑置宅基地進行管理合乎法理。

三是在穩慎推進宅基地使用權流轉的基礎上，深度探索宅基地流轉模式。沈北新區各試點村莊所采用的宅基地使用權流轉模式多為租賃或者入股，二者固然是宅基地流轉最為便捷的實現形式，但是相較于發達地區將宅基地使用權直接用于融資擔保，沈陽市沈北新區的舉措就過于保守。比如在收益層面，租賃所帶來的收益較之抵押的融資功能明顯不足；在資金的可支配程度層面，入股并不能滿足農戶的經營需要，不能靈活地使用經營資金。因此，租賃或入股在一定程度上限制了宅基地使用權所具備的金融屬性，無法為農戶提供足夠的經營資金，一些生活較為貧困的農戶，難以通過流轉宅基地而取得更大的經濟效益。所以，試點地區可以在完善現有模式的基礎上，探索更加有利于農戶的宅基地使用權流轉模式。