面向綜合運(yùn)營的智慧園區(qū)建設(shè)

曲沛家

摘要：智慧園區(qū)產(chǎn)業(yè)近年來蓬勃發(fā)展，建設(shè)理念從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)到數(shù)字化系統(tǒng)再到智能化管理，演變?yōu)楫?dāng)前的智慧管理?？v貫發(fā)展歷史，智慧園區(qū)的發(fā)展一直在圍繞科技進(jìn)步、產(chǎn)品提升的核心思維模式進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級，過程中主要是由產(chǎn)品廠商驅(qū)動產(chǎn)業(yè)發(fā)展。但是一個產(chǎn)業(yè)的真正成熟，最終還是要看產(chǎn)品是否能夠迎合使用者的實(shí)際需求，一個智慧園區(qū)項目能否為使用者提供真正意義上的增值價值才是產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的充要動力。旨在從園區(qū)綜合運(yùn)營的角度，闡述未來智慧園區(qū)發(fā)展的可能道路。

關(guān)鍵詞：智慧園區(qū)；綜合運(yùn)營；園區(qū)信息化

一、前言

各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)是我國經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的重要載體，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級，對園區(qū)的建設(shè)、經(jīng)營、管理提出了新的挑戰(zhàn)，在此背景下，結(jié)合大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)感知、人工智能等新技術(shù)、新理念的智慧園區(qū)應(yīng)運(yùn)而生[1]。

智慧園區(qū)的發(fā)展是從上世紀(jì)90年代后期開始的，當(dāng)時的產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)主要側(cè)重基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)；到了本世紀(jì)初00年代，隨著數(shù)字化時代的浪潮，使得各種弱電子系統(tǒng)逐步產(chǎn)生了真正有用的數(shù)據(jù)，并實(shí)現(xiàn)了各自的“系統(tǒng)化”，奠定了后續(xù)具備數(shù)據(jù)應(yīng)用能力的智能化基礎(chǔ)，與此同時，各產(chǎn)品廠商也開始根據(jù)用戶需求，不斷深化自己產(chǎn)品的各種功能，并逐漸嘗試融合、關(guān)聯(lián)各子系統(tǒng)的功能和數(shù)據(jù)，使各系統(tǒng)開始實(shí)現(xiàn)“智能化”；到了10年代，通過借鑒IBM的智慧城市理念，逐步興起智慧園區(qū)的概念。2014年工信部正式開始了智慧園區(qū)1.0的示范性建設(shè)，后續(xù)智慧園區(qū)經(jīng)歷了“連接、分享、共創(chuàng)特征的新型智慧園區(qū)2.0”、“以信息和智力資源為重要驅(qū)動因素的智慧園區(qū)3.0”的過程[2]。

智慧園區(qū)產(chǎn)業(yè)得到了蓬勃發(fā)展，傳統(tǒng)智能化廠商通過深挖已有產(chǎn)品線、拓展或并購新產(chǎn)品線，不斷擴(kuò)大自己在智慧園區(qū)領(lǐng)域的市場份額，客觀上也不斷做大市場蛋糕。當(dāng)時間來到了20年代，軟件開發(fā)行業(yè)也開始義無反顧的投身到智慧園區(qū)產(chǎn)業(yè)的大潮中，并以各子系統(tǒng)功能融合關(guān)聯(lián)作為突破口，以數(shù)據(jù)中臺、數(shù)據(jù)可視化產(chǎn)品為雛形，發(fā)展出新的智慧園區(qū)大數(shù)據(jù)產(chǎn)品，為智慧園區(qū)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了新的動力[3]。

二、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的導(dǎo)向問題

信息化的發(fā)展規(guī)律一定是“需求決定產(chǎn)品”，而縱貫智慧園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷程，發(fā)展方向基本上是以產(chǎn)品發(fā)展為導(dǎo)向，園區(qū)的管理方更多的是依賴市場上主要產(chǎn)品制造商提供的各類單一性或局部性的產(chǎn)品解決方案來規(guī)劃整個園區(qū)的智慧建設(shè)。這一現(xiàn)象的原因，一方面是產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展勢頭洶涌，園區(qū)管理層人員更多的精力放在了園區(qū)對外招商工作上，對園區(qū)的管理體系重視不足或經(jīng)驗不足，只能被引導(dǎo)、被規(guī)劃所導(dǎo)致的；另一方面，市場上缺乏經(jīng)驗豐富的成熟集成商，而真正主導(dǎo)的是上游產(chǎn)品制造商，所有的規(guī)劃行為均是站在以自身產(chǎn)品的為核心的角度去規(guī)劃，從而缺乏方案整體性、合理性。項目不具備實(shí)用性，為了智慧而智慧，或者充其量只能算是智能化的加強(qiáng)版，使得“智慧”淪為一次性展示用具，項目的生命周期：驗收即結(jié)束。

任何產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，都離不開用戶需求的支撐。隨著智慧園區(qū)概念的普及，智慧園區(qū)的建設(shè)將成為未來園區(qū)的新建、升級的必選項，智慧園區(qū)系統(tǒng)的建設(shè)，需要對園區(qū)的管理能力和運(yùn)營能力提供強(qiáng)有力的支撐，因此，對于智慧園區(qū)規(guī)劃的要求也會越來越高，僅僅由產(chǎn)品廠商制造新產(chǎn)品、新概念來主導(dǎo)行業(yè)發(fā)展，必將成為行業(yè)發(fā)展的新瓶頸[4-5]。

三、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的切實(shí)需求

圍繞用戶切實(shí)需求對智慧園區(qū)進(jìn)行規(guī)劃，需要深入了解園區(qū)運(yùn)營的當(dāng)前發(fā)展水平、了解園區(qū)管理的組織架構(gòu)和管理方式，更要了解園區(qū)管理所面臨的真正痛點(diǎn)、難點(diǎn)。而具體的智慧園區(qū)規(guī)劃設(shè)計需要針對不同園區(qū)類型、不同角色需求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，因此園區(qū)的管理是全方位、多層次的管理，具有較大的管理半徑和管理縱深，管理難度極高。

（一）產(chǎn)業(yè)園區(qū)的服務(wù)對象

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的參與角色，主要包括園區(qū)管理方（管委會、投資方等形式）、物業(yè)管理、入駐企業(yè)、企業(yè)員工、訪客等，各方對園區(qū)的需求各不相同，涉及到整體運(yùn)營方向、資產(chǎn)管理與維護(hù)、秩序維護(hù)、財稅政策、企業(yè)服務(wù)、個人生活出行保障等方方面面。

（二）產(chǎn)業(yè)園區(qū)的組織架構(gòu)

園區(qū)運(yùn)營的核心是運(yùn)營團(tuán)隊，團(tuán)隊是由組織架構(gòu)支撐起來的，只有了解園區(qū)運(yùn)營團(tuán)隊的組織架構(gòu)，才能分析產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營方式和管理模式，從而針對性的構(gòu)建有效的智慧園區(qū)管理平臺。

園區(qū)的組織架構(gòu)一般可根據(jù)管理水平的層次，分為三個階段：（1）基礎(chǔ)架構(gòu)，一般由財務(wù)、行政、物業(yè)、招商四個職能部門組成，能夠滿足園區(qū)的日常管理和正常運(yùn)營，是園區(qū)生存的根本。目前的智慧園區(qū)也是針對這一部分的業(yè)務(wù)架構(gòu)進(jìn)行設(shè)計規(guī)劃。（2）運(yùn)營架構(gòu)，是在傳統(tǒng)的基礎(chǔ)架構(gòu)上，增加了產(chǎn)業(yè)運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)資源、品牌推廣和產(chǎn)業(yè)投資等職能部門，進(jìn)一步發(fā)揮園區(qū)管理的主觀能動性，為園區(qū)的運(yùn)營帶來租金之外的額外增值收益。（3）戰(zhàn)略架構(gòu)，在運(yùn)營的概念基礎(chǔ)上，疊加更高層次的產(chǎn)業(yè)分析和戰(zhàn)略發(fā)展職能，對于團(tuán)隊的產(chǎn)業(yè)分析能力提出了較高的要求，實(shí)時掌握行業(yè)發(fā)展脈絡(luò)，著眼產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拓展更廣闊的市場。

（三）產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展需求

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，將遵循著一個循環(huán)的階段：

1.園區(qū)初創(chuàng)階段。通常在園區(qū)初創(chuàng)的第一年，這一年主要是解決園區(qū)的生存問題。需要的招募大量企業(yè)客戶入駐園區(qū)，需要廣泛的社會資源和信息發(fā)布平臺；需要具備為園區(qū)入駐企業(yè)提供解決具體需求的能力，這些能力包括：明確的場地交付標(biāo)準(zhǔn)；客觀的配套指引；提供可定制的私域服務(wù)等。這些能力是入駐企業(yè)，尤其是初創(chuàng)企業(yè)入住后所面臨的最切實(shí)的硬需求。

2.園區(qū)提優(yōu)階段。通常在初創(chuàng)的二年，園區(qū)具備了一定的企業(yè)入住率，開始將主要精力放在了解入駐企業(yè)基本信息，了解企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，為企業(yè)提供長期的各類服務(wù)，增強(qiáng)企業(yè)對園區(qū)的滿意度，加大園區(qū)與企業(yè)的黏連性。

3.園區(qū)成長階段。通常在第三年以后，園區(qū)開始根據(jù)自身產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，有重點(diǎn)的對企業(yè)進(jìn)行篩選，抓住優(yōu)質(zhì)企業(yè)和優(yōu)質(zhì)項目，提升園區(qū)亮點(diǎn)、增加園區(qū)企業(yè)質(zhì)量，從而放大園區(qū)自身的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。

4.租戶波動階段。在園區(qū)企業(yè)簽約到期時（常見租期通常在1、3、5年），園區(qū)將根據(jù)企業(yè)具體情況，針對優(yōu)質(zhì)企業(yè)，適當(dāng)增加優(yōu)惠力度或傾斜園區(qū)資源的方式，進(jìn)行挽留；如果是非重點(diǎn)企業(yè)，園區(qū)應(yīng)盡快邦之企業(yè)完成退租、轉(zhuǎn)租手續(xù)，并利用自身優(yōu)勢幫助企業(yè)拓展新的產(chǎn)業(yè)園區(qū)載體，讓企業(yè)的發(fā)展與園區(qū)發(fā)展相結(jié)合，讓合作不在局限于園區(qū)之內(nèi)。

5.發(fā)展循環(huán)階段。歷經(jīng)幾年發(fā)展，園區(qū)擁有了良好的品牌和口碑后，不應(yīng)故步自封，隨著社會的發(fā)展，國家產(chǎn)業(yè)政策的不斷調(diào)整，園區(qū)應(yīng)結(jié)合自身特色，與時俱進(jìn)、有的放矢的重新制定新的發(fā)展策略，循環(huán)迭代上述各發(fā)展階段。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的各發(fā)展階段，有著各自不同的需求，智慧園區(qū)不應(yīng)拘泥于基礎(chǔ)設(shè)施的智能化、智慧化，還應(yīng)根據(jù)不同歷史時期的發(fā)展特點(diǎn)，有針對性的迭代升級，項目與園區(qū)共同發(fā)展、共同完善。

四、智慧園區(qū)的建設(shè)思路

結(jié)合上述產(chǎn)業(yè)園區(qū)的切實(shí)需求，智慧園區(qū)的建設(shè)首先應(yīng)以園區(qū)的發(fā)展生命周期為建設(shè)周期，在建設(shè)初期就進(jìn)行遠(yuǎn)景規(guī)劃，根據(jù)園區(qū)特色、功能定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等各方面因素，針對每個階段制定建設(shè)方案。

在繼續(xù)深化基礎(chǔ)設(shè)施智能化系統(tǒng)之間的數(shù)據(jù)互聯(lián)互通、聯(lián)動聯(lián)控、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運(yùn)維的方向之外，還應(yīng)關(guān)注園區(qū)的運(yùn)營業(yè)務(wù)的智慧化，并伴隨園區(qū)發(fā)展，始終服務(wù)于運(yùn)營需求，保持智慧園區(qū)的“智慧”活力。

五、智慧園區(qū)的各階段的建設(shè)內(nèi)容

（一）園區(qū)初創(chuàng)階段

園區(qū)初創(chuàng)階段，以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主，目前的建設(shè)方案已經(jīng)比較成熟，大部分已經(jīng)納入到園區(qū)土建的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容，在標(biāo)準(zhǔn)智能化系統(tǒng)基礎(chǔ)上，還可疊加建設(shè)諸如物聯(lián)網(wǎng)感知、智能照明等子系統(tǒng)，這里不再做詳細(xì)闡述。

對于園區(qū)初創(chuàng)階段的智慧園區(qū)建設(shè)中，管理“智慧”需求，建議根據(jù)管理團(tuán)隊的具體業(yè)務(wù)規(guī)劃。

1.構(gòu)建園區(qū)企業(yè)信息數(shù)據(jù)庫。對于入駐企業(yè)，建立企業(yè)的基礎(chǔ)信息庫，包括：租賃信息、企業(yè)名稱、所屬行業(yè)、企業(yè)類型、注冊資金、法人及股東信息等企業(yè)注冊信息，以及所能采集到的企業(yè)其他信息，包括財稅信息、社保信息等，可采用企業(yè)自主錄入備案、園區(qū)自行采集等方式。

2.物業(yè)信息查詢。提供企業(yè)所能享受的各類服務(wù)內(nèi)容的查詢功能，包括：（1）選址服務(wù)咨詢：提供現(xiàn)有園區(qū)未租場地的信息查詢，可以通過圖表、平面圖、建筑三維可視化的形式，幫助企業(yè)快速尋找合適、心儀的辦公場地；（2）物業(yè)交付標(biāo)準(zhǔn)：企業(yè)入駐時，園區(qū)向企業(yè)交付的標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)情況，包括房間號、面積、層高、用電容量、平面圖紙、水電線路、物業(yè)費(fèi)計算標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)熱線、園區(qū)服務(wù)熱線等信息；（3）交付標(biāo)準(zhǔn)外的有償/無償服務(wù)/可定制服務(wù)：如出行服務(wù)、裝修定制服務(wù)、辦公家具租賃服務(wù)、IT設(shè)備租賃服務(wù)、消防手續(xù)服務(wù)、開荒保潔服務(wù)等第三方服務(wù)供應(yīng)商信息。第三方服務(wù)供應(yīng)商，是經(jīng)過園區(qū)對資格和信譽(yù)進(jìn)行機(jī)制審查、認(rèn)證的服務(wù)商，企業(yè)可以作為參考；（4）園區(qū)配套服務(wù)查詢：包括基礎(chǔ)服務(wù)，例如：食堂/餐飲、便利店等信息的查詢。還可以包括以園區(qū)為中心點(diǎn)方圓兩公里內(nèi)，以園區(qū)兜底形式簽約進(jìn)來的包括酒店、客戶接待餐飲、金融機(jī)構(gòu)、出行服務(wù)節(jié)點(diǎn)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、幼兒園/學(xué)校/教育機(jī)構(gòu)等各類服務(wù)配套設(shè)施信息。

3.扶持政策咨詢。提供企業(yè)所在行業(yè)或領(lǐng)域的一些扶持政策的匯編及查詢。根據(jù)行業(yè)進(jìn)行政策搜集，并形成政策數(shù)據(jù)庫。提供企業(yè)查詢的功能，對扶持政策的文件內(nèi)容進(jìn)行檢索和查閱。提供人工咨詢服務(wù)，采用熱線、微信、在線交互等方式

4.第三方服務(wù)供應(yīng)商查詢。園區(qū)對各第三方服務(wù)供應(yīng)商的資質(zhì)進(jìn)行審核和備案，在為企業(yè)提供經(jīng)過認(rèn)證的第三方服務(wù)，服務(wù)可以包括：出行服務(wù)、辦公家具租賃服務(wù)、裝修定制、IT設(shè)備租賃服務(wù)、消防手續(xù)服務(wù)、開荒保潔服務(wù)、開業(yè)辦理等服務(wù)。

5.人才資源咨詢。通過與官方就業(yè)促進(jìn)中心、人才/勞務(wù)中介、獵頭機(jī)構(gòu)合作，提供企業(yè)人才獲取的渠道。

（二）園區(qū)提優(yōu)階段

通常是園區(qū)開園的第二年開始，前期建設(shè)的各子系統(tǒng)完成相互磨合、完善，提高流程效率后，園區(qū)的管理重心逐漸轉(zhuǎn)移到優(yōu)質(zhì)企業(yè)的篩選，并加強(qiáng)優(yōu)質(zhì)企業(yè)的服務(wù)上。因此，需要進(jìn)一步掌握企業(yè)情況，優(yōu)選入駐企業(yè)，助推企業(yè)發(fā)展。

1.建立運(yùn)營管理中心。一方面，園區(qū)對于入駐企業(yè)、企業(yè)員工、訪客來講，是一個虛擬的概念，各類咨詢、求助、投訴也需要一個具象化的對象；園區(qū)的管理工作本身看不見、摸不到，在現(xiàn)實(shí)中大多數(shù)情況下是園區(qū)保安代理了管理的形象。建立運(yùn)營管理中心能夠有效的解決這個問題，管理中心可以通過熱線、微信、網(wǎng)上互動的形式，高效、準(zhǔn)確、實(shí)時的反饋各方的訴求，會極大的提高入駐企業(yè)對于園區(qū)管理的滿意度。

另一方面，傳統(tǒng)的園區(qū)管理包含的內(nèi)容，缺少問題發(fā)現(xiàn)、快速處置、反饋完善機(jī)制的閉環(huán)管理機(jī)制，智慧園區(qū)的出現(xiàn)，極大的改善了這一現(xiàn)象。但是在處置流程、應(yīng)急指揮等方面，缺少牽頭角色進(jìn)行有效的指揮和監(jiān)督。運(yùn)營指揮中心的建立，可以使園區(qū)的管理工作組織架構(gòu)更加完善，事件處置更加的高效，管理視角更加全面。

2.企業(yè)拜訪及調(diào)研。定期對入駐企業(yè)進(jìn)行拜訪和調(diào)研，并形成管理系統(tǒng)，對拜訪周期、調(diào)研內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)督和管理，為后期的商業(yè)分析提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

3.企業(yè)商事登記服務(wù)。對于企業(yè)主體變更登記事項的辦理，提供流程化的服務(wù)管理。

4.企業(yè)孵化器管理。為企業(yè)提供共享空間、共享服務(wù)、扶植企業(yè)的優(yōu)惠政策服務(wù)。

（1）構(gòu)建共享空間管理，提供共享前臺、共享辦公設(shè)備、共享會議室、共享網(wǎng)絡(luò)等服務(wù)的管理平臺。（2）對第三方服務(wù)商平臺優(yōu)化，根據(jù)企業(yè)的需求，調(diào)整、補(bǔ)充服務(wù)商目錄，并增加服務(wù)質(zhì)量打分、評價機(jī)制。（3）財稅社保服務(wù)代理、科技項目申報服務(wù)、政策補(bǔ)貼申報服務(wù)、法律律師服務(wù)服務(wù)、展會推廣活動服務(wù)、知識產(chǎn)權(quán)申報與交易服務(wù)、人才招聘獵頭服務(wù)、人才培養(yǎng)及認(rèn)證服務(wù)、科技成果轉(zhuǎn)化、貸款擔(dān)保服務(wù)、投融資等服務(wù)的流程化管理。

5.圈層活動計劃管理。（1）對活動信息進(jìn)行定向發(fā)布；（2）活動計劃的管理。

（三）園區(qū)成長階段

這一階段通常從開園后的第三年開始，從這一年開始，園區(qū)企業(yè)的租期開始到期，因此這一階段園區(qū)的工作重心轉(zhuǎn)到抓住重點(diǎn)優(yōu)質(zhì)企業(yè)，補(bǔ)充符合園區(qū)特色的新企業(yè)，逐漸形成和加強(qiáng)園區(qū)的既有特色，即：提亮點(diǎn)、增質(zhì)量。

（四）發(fā)展循環(huán)階段

園區(qū)經(jīng)過前幾階段的發(fā)展成長后，會根據(jù)園區(qū)的發(fā)展情況、政策方向性引導(dǎo)的情況，適時調(diào)整自己的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和各類服務(wù)流程；整個園區(qū)的硬件設(shè)施，也將會根據(jù)科技的發(fā)展和技術(shù)的不斷提高而升級換代。因此，一個健康、成熟、生機(jī)勃勃的智慧園區(qū)，會不斷往復(fù)這些階段。集成商也應(yīng)該伴隨園區(qū)的發(fā)展，不斷提升自身的技術(shù)水平和業(yè)務(wù)理解，與園區(qū)共同成長和發(fā)展。

六、結(jié)語

智慧園區(qū)建設(shè)是一個綜合性強(qiáng)、個性化明顯、業(yè)務(wù)高度定制化的綜合性工程，除了對基礎(chǔ)智能化工程、智慧化管理平臺外，還需要對運(yùn)營業(yè)務(wù)提供強(qiáng)有力的支撐，需要跟隨園區(qū)的發(fā)展，逐步深化、層層遞進(jìn)、日積月累、不斷完善。更加需要依托運(yùn)營方在管理制度和管理體系上的不斷深化改革和制度創(chuàng)新，依托集成商在科學(xué)技術(shù)發(fā)展水平和創(chuàng)新應(yīng)用上的能力提高，一道持續(xù)合作、持續(xù)構(gòu)建一個具有勃勃生機(jī)的智慧園區(qū)。H

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