熵值法量化工業產業用地地價差異探究

劉倍君 寧順光 覃小玲

摘要：在當前土地市場經濟發展的新時期，相關部門不斷優化土地供應結構、調整土地供應時序，保障產業發展及時落地。地價評估從一級類用地向二級類用地，甚至行業用地細化，市場需求越來越精細。本文基于土地收益理論，運用熵值法探索研究工業用地中不同行業用地地價差異，為行業用地地價評估提供了一種新的參考。

關鍵詞：工業用地;地價;土地收益;效益;熵值法

隨著我國土地使用制度改革深化，土地市場發展進入新的歷史時期，特別在實施供給側結構性改革，構建經濟發展“雙循環”格局的背景下，在前期先行先試改革成果基礎上，國家、地方陸續頒布鼓勵、促進產業升級發展的引導政策，旨在優化土地供應結構，調整土地供應時序，保障新產業、新業態等產業發展用地的新需求。在新的市場發展形勢背景下，對土地價格對用途（功能）差異的反映要求，在國家土地利用分類標準基礎上，也從原有的一級類用地逐漸向二級類用地。在實際評估工作中，由于方方面面的局限性，運用常規的估價技術處理方法，很難體現出細化的行業用地的地價差異。從整體上分析，對新經濟、新產業、新業態、新模式發展用地的地價評估，目前業界還處于研究探索階段。基于此，本文依托土地收益理論，以工業產業為行業研究對象，依據產業體系數據中反映經濟效益的資產、成本、收入、利潤等指標，嘗試通過運用熵值法，分析研究工業用地功能中不同細分行業的土地價格差異量化實現方法。

一、土地收益理論分析

土地價格是土地經濟價值的反映，是為購買獲取土地預期收益權利而支付的代價，即地租資本化。土地價格的高低取決于可獲取預期土地收益（地租）的高低。購買土地實際上是購買相應的土地權利，不同的土地權利為購買者帶來的收益不同，因此，價格不盡相同。由于土地不具移動性，其可轉移的是對應的權利和收益，因而土地價格也是土地權利和收益的購買價格。

現代西方經濟學派較為重要的地價理論是土地收益理論。土地收益理論認為，地價是土地收益即地租的資本化。此處的地租是指經濟地租，即土地總收益扣除總成本的余額。土地收益，首先是正常情況下的土地收益，正常情況是指有較好生產能力、正常經營管理能力和正常年份；其次是指處于最佳利用方向的土地收益。土地具有多項用途，評估地價時一般采用其處于最佳利用方向的土地收益；再次是指土地純收益，即總收益扣除生產成本及一切賦稅后的剩余價值。正如伊利在《土地經濟學原理》一書中所說，如果土地的總收入僅夠勞力和其他費用的開銷，而土地則毫無收益。關于土地收益和土地價格的關系，伊利認為不是土地價格決定土地收益，而是土地收益決定土地價格。應當注意，并不是資本價值決定收益，而是收益決定資本價格。經濟效益決定價格，價格直接影響著經濟效益，兩者是互相聯系的，又互相制約的。經濟效益是用價格指標表示的。只有合理的價格才能正確反映經濟效益。

土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權利人帶來不同的收益。同一塊土地用于商服、住宅和工業時的土地價格會出現很大差異。一般情況下，商業用地效益最高，住宅用地效益次之，工業用地效益最低。在城鎮市場，因土地區位不同而產生不同的使用價值和價值，使得同類行業在不同的區位上獲得的經濟效益相差很大，不同行業在同一地理位置上取得經濟收益相差很大。

二、研究方法與模型建立

（一）研究方法

基于土地收益理論，假設工業產業體系中各細分行業的經濟效益差異特征與地價一致，由此選取能反映各細分行業經濟效益的指標，運用熵值法研究產業體系中細分行業的經濟效益差異，從而間接量度相應的地價差異情況。熵，物理學上是指熱能除以溫度所得的商，標志熱量轉化為功的程度；科學技術上泛指某些物質系統狀態的一種量度，或者某些物質系統狀態可能出現的程度。熵值法的運用，是根據客觀真實數據，運用差異驅動原理嘗試求得最佳權重，力求全面真實地反映指標數據所包含的信息。

（二）熵值法數學建模步驟

將效益指標所對應的值組成評價矩陣B，并在各效益指標中選擇每個指標所對應的最優值，組成理想組合C。

求出各行業中各個效益指標與理想組合中對應指標的同一度，組成同一度矩陣P，并利用熵值法求出各指標權重，組成權重系數矩陣W。

先用已求出的同一度矩陣和各指標權重計算出各行業效益的綜合分值，再根據各行業效益綜合分值判斷各行業間地價的差異程度。

三、實例分析

本項研究中，以《中國統計年鑒》中工業產業體系中各細分行業經濟指標為數據基礎，研究工業用地中不同行業的地價差異情況。選取2017年至2019年《中國統計年鑒》中各工業細分行業能反映經濟效益的資產總計、成本（包含營業成本、銷售費用、管理費用與財務費用）、營業收入、利潤總額、利潤率等五項指標的均數參與計算。中國工業行業三年平均經濟指標見表1。

（1）建立評價矩陣B，求出理想組合C。

在各指標中，成本屬于逆向指標，取最小值為最優值，其余指標均為正向指標，取最大值為最優值，由此得到理想組合：C=[5.8841? 1.2324? 7.5904? 0.3167? 9.4306%]。

（2）建立同一度矩陣P，并求出每個影響因素的權重，組成權重系數矩陣W：

W=[0.3103? 0.2467? 0.2657? 0.1420? 0.0353]

（3）按前述熵值法建模方法，求得各行業的效益綜合分值，見表2。

（4）綜合分值、地價差量化同一性分析。

通過熵值法分析取得的綜合分值在內涵本質上并不是直接土地價格，需要在地價樣本實例分析基礎上，對運用綜合分值間接評測細分行業的價差量化值同一性進行論證。由于工業產業企業直接運營數據難以獲取，為論證經營效益指標與地價變化的趨同特征，本研究中選取非直接工業產業類企業（商務金融、旅館業）的經營實例，通過熵值法得出綜合經濟效益定量值差異，與相應的樣本地價差進行對比，結果見表3。經過測算，求得兩實例樣本熵值法綜合分值的比值為29.60%，而樣本單位地價的比值為31.41%，兩者相近度高，表明可以通過熵值法綜合分值，間接實現地價差異定量觀測。

（5）細分行業間地價差異程度觀測及應用。

綜合所述，由表2可知，“工業總計”綜合分值為0.4804，最小值為0.3445、最大值為0.7425，標準偏差為0.1120，離散程度較大，表明各細分行業的地價差異客觀上存在較大差異。其中，“計算機、通信和其他電子設備制造業”綜合分值最大；“有色金屬冶煉及壓延加工業”次之；“農副食品加工業”綜合分值最小。由此，在應用時，若以表中“工業總計”對應的地價水平為對比基準如A，則在相同區域中，“計算機、通訊和其他電子設備制造業”行業的地價則為1.5457A，“農副食品加工業”為0.7171A，如此推理。從整體上看，在所列出的各細分行業中，依熵值法求算的各細分行業地價水平相對于工業產業全行業水平而言的價格差異區間，為71.71%～154.57%。

目前，全球正處于第五次產業轉移的浪潮之中，產業轉移呈現高端技術密集型和低端勞動密集型產業同步轉出局面，以培育和發展戰略性新興產業作為我國推進產業結構升級、加快經濟發展方式轉變的重大舉措。戰略性新興產業是以重大技術突破和重大發展需求為基礎，對經濟社會全局和長遠發展具有重大引領帶動作用，知識技術密集、物質資源消耗少、成長潛力大、綜合效益好的產業。經過多年發展，新興產業的引領帶動作用越發明顯，已經成為構建我國現代產業體系的新支柱。國內部分城市今年相繼出臺了新興產業用地政策，對地價確定進行了相應調整，歸納起來參照工業用途的地價比例區間為70%～200%。

四、結語

本文以土地收益理論為基礎，以效益差異能夠充分反映地價差異的假定為前提，利用熵值法研究工業用地各行業地價差異。研究結果顯示，經濟效益差異能在一定層面上反映地價差異，其結果可作為工業用地各細分行業用地地價估值提供參考，也可為產業用地地價評估提供參考。需要說明的是，由于數據的可及性與可比性，本項研究中參與計算的各行業經濟指標數據，是根據統計年鑒中工業行業匯總的經營數據直接除以企業實際數據值得到的單位企業經營數據，與行業客觀經營數據會存在一定的偏差，其計算結果也相應會存在一定誤差。在研究成果的實際運用過程，可以取用工業各細分行業實際經濟效益指標數據進行計算，其結果將更符合客觀實際。

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