公募地產(chǎn)權(quán)重回升 加注商業(yè)地產(chǎn)

易強(qiáng)

進(jìn)入二季度之后，地產(chǎn)板塊略有起色。截至4月14日，申萬一級房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)自4月以來的漲幅為4.35%，在31個同級行業(yè)指數(shù)中排在第七位，一季度則以-6.11%的漲幅排在倒數(shù)第一位，2020-2022年則以-30.22%的漲幅排在倒數(shù)第二位。

從資金動態(tài)來看，盡管北上資金對房地產(chǎn)行業(yè)仍然保持謹(jǐn)慎態(tài)度，公募基金已有異動跡象，8只地產(chǎn)主題ETF基金的份額規(guī)模2023年以來（截至4月14日）增長了16.83%。

此外，根據(jù)公募基金年度報告，在2022年年末所持全部股票資產(chǎn)中，房地產(chǎn)行業(yè)所占權(quán)重首次回升，且持股比例也有所回升。

數(shù)據(jù)同時顯示，在子行業(yè)方面，公募基金對住宅開發(fā)的興趣下降，對商業(yè)地產(chǎn)的興趣則明顯提高。

權(quán)重首次回升

先看房地產(chǎn)行業(yè)（申萬一級行業(yè)分類）最近幾年在公募基金股票投資中所占權(quán)重的變化趨勢。

根據(jù)東方財富Choice數(shù)據(jù)，截至2022年年末，公募基金持有的房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)的市值合計1020億元，占全部股票資產(chǎn)市值61986億元的1.65%。盡管仍然很低，但卻是最近三年來房地產(chǎn)權(quán)重首次回升（0.09個百分點）。

2019年年末，公募基金持有的房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)的市值為1188億元，占到其所持股票資產(chǎn)市值（25519億元）的4.66%，與房地產(chǎn)行業(yè)流通市值在A股流通市值中的占比（4.21%）相比超配0.45個百分點。

進(jìn)入2020年，公募基金減持房地產(chǎn)行業(yè)，期末其所持房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)的市值（977億元）在所持股票資產(chǎn)中的占比陡然降至1.85%，同比下降2.81個百分點，首次出現(xiàn)低配現(xiàn)象，而且幅度不小（0.92個百分點）。同期房地產(chǎn)行業(yè)流通市值17802億元，占到A股流通市值（64.36萬億元）的2.77%。

同期，北上資金也大幅下調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)所占權(quán)重，期末其所持房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)的市值431億元，占到其所持全部A股市值（2.33萬億元）的1.84%，同比下降1.56個百分點。2019年，北上資金持有的房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)的市值485億元，占到其所持A股市值（1.43萬億元）的3.40%。

正因為如此，A股市場有強(qiáng)勁表現(xiàn)的2020年卻是地產(chǎn)板塊的寒冬，當(dāng)年申萬一級房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)漲幅為-10.85%，在31個同級行業(yè)中倒數(shù)第一。

進(jìn)入2021年之后，公募基金繼續(xù)下調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)所占比重，期末其所持房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)的市值1092億元，占到其所持股票資產(chǎn)（70142億元）的1.56%，同比下降了0.29個百分點。顯然，與2020年相比，下調(diào)的力度明顯減弱。

因此，2022年年末房地產(chǎn)行業(yè)在公募基金股票資產(chǎn)中所占權(quán)重的首次回升會否成為一種趨勢值得投資者密切觀察。

北上資金的動態(tài)與公募基金相似，2022年年末所持房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)的市值是282億元，是其所持A股市值（2.24萬億元）的1.26%，同比回升了0.15個百分點，2021年則同比下降0.73個百分點。

不過，進(jìn)入2023年之后，北上資金再度下調(diào)了房地產(chǎn)行業(yè)的權(quán)重。截至4月14日，北上資金所持房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)的市值為238億元，是其所持A股市值（2.52萬億元）的0.95%，較年初下降0.31個百分點。

持股比例提高

再看公募基金對房地產(chǎn)行業(yè)持股比例的變化趨勢。

截至2022年年末，房地產(chǎn)行業(yè)流通市值合計1.45萬億元，公募基金持股比例為7.03%，較上年同期提高了0.09個百分點。2021年同期房地產(chǎn)行業(yè)流通市值為1.57萬億元，公募基金持股比例為6.94%。

從趨勢上看，公募基金對房地產(chǎn)行業(yè)的持股比例已經(jīng)連續(xù)兩年回升。2020年年末，其所持房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)的市值是房地產(chǎn)行業(yè)流通市值（1.78萬億元）的5.49%，2019年（房地產(chǎn)行業(yè)流通市值為2.03萬億元）為5.84%。

另外，對比上述有關(guān)權(quán)重方面的數(shù)據(jù)，尤其是2021年的數(shù)據(jù)（該年度權(quán)重下降，但持股比例回升），投資者會發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)在公募基金股票資產(chǎn)中所占權(quán)重的下降可能主要是一種被動的結(jié)果，即可能主要是因為分母端的擴(kuò)張，而非分子端的收縮。

根據(jù)東方財富Choice數(shù)據(jù)，2020年年末，公募基金股票資產(chǎn)同比增加2.72萬億元，增幅達(dá)到1.07倍；2021年年末其所持股票資產(chǎn)又同比增加1.74萬億元，增幅為32.97%。

事實上，盡管2021年年末房地產(chǎn)行業(yè)在公募基金股票資產(chǎn)中所占權(quán)重同比下降了0.29個百分點，其所持房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)的市值卻是同比增加115億元，增幅11.77%，遠(yuǎn)超同期申萬一級房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)漲幅（-11.89%）。2022年年末，公募基金所持房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)的市值同比減少72億元，降幅為6.59%，也是優(yōu)于同期申萬一級房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)表現(xiàn)（-11.17%）。

北上資金對房地產(chǎn)行業(yè)的持股比例則未見回升跡象。2022年年末，北上資金持股比例為1.92%，同比下降0.03個百分點。截至4月14日，北上資金持股比例為1.69%，較年初再度下降0.23個百分點。

加注商業(yè)地產(chǎn)

下面再看房地產(chǎn)子行業(yè)（申萬三級行業(yè)分類）的相關(guān)情況：過去幾年，公募基金對住宅開發(fā)行業(yè)的興趣有所下降，對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的興趣則明顯上升。

住宅開發(fā)行業(yè)方面，2022年年末，公募基金所持標(biāo)的市值合計786億元，占到其所持房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)的市值的77.06%，同比下降2.15個百分點；2021年又比2020年下降7.48個百分點。

2020-2021年年末，公募基金持有的住宅開發(fā)行業(yè)標(biāo)的市值合計分別為847億元和865億元，分別占到其所持房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)的市值的86.60%和79.21%。

持股比例方面，2022年年末公募基金持有該行業(yè)總流通市值（1.04萬億元）的7.59%，比上年同期下降0.10個百分點。2021年則比2020年（6.65%）上升1.04個百分點，2019年為6.91%。

至于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，2022年年末，公募基金所持標(biāo)的市值合計189億元，占到其所持房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)的市值的18.53%，同比上升2.69個百分點，且已連續(xù)兩年上升。2019-2021年年末，公募基金所持標(biāo)的市值分別為103億元、64億元和173億元，分別占到所持房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)的市值的8.67%、6.55%和15.84%。

持股比例方面，2022年年末，公募基金持有該行業(yè)總流通市值（2644億元）的7.15%，比上年同期上升了1.33個百分點。2019年至2021年年末，該行業(yè)總流通市值分別為4010億元、3107億元和2973億元，公募基金持股比例分別為2.57%、2.06%、5.82%。

具體個股方面，公募基金持有該行業(yè)26只標(biāo)的中的9只，其中2022年年末公募持股比例同比上升的有包括中國國貿(mào)、陸家嘴、招商蛇口、新城控股等在內(nèi)的7只。

公募對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的興趣也略有回升。2022年年末，公募基金所持相關(guān)標(biāo)的市值合計15億元，占到其所持房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)的市值的1.47%，同比提升0.19個百分點。在此之前，該項占比已連續(xù)兩年下降。

截至4月14日，申萬三級住宅開發(fā)指數(shù)、商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)指數(shù)2023年以來的漲幅分別為-4.28%、2.58%和16.90%。

北上資金的操作與公募基金相近。

2022年年末，北上資金所持住宅開發(fā)行業(yè)標(biāo)的市值219億元，占到其所持房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)的市值的71.45%，比2021年同期下降0.17個百分點；同期持股比例則由2.13%降至2.09%，下降0.04個百分點。進(jìn)入2023年之后仍保持下降趨勢，截至4月14日其所持住宅開發(fā)行業(yè)標(biāo)的市值為174億元，占到該行業(yè)總流通市值的1.75%，較年初下降了0.34個百分點。

商業(yè)地產(chǎn)方面，2022年年末北上資金所持標(biāo)的市值51億元，占到其所持房地產(chǎn)標(biāo)的市值的18.12%，同比提高0.02個百分點。

進(jìn)入2023年之后，該項權(quán)重繼續(xù)提高，截至4月14日為21.90%，較年初提高3.78個百分點。同期北上資金持有該行業(yè)7只標(biāo)的，其中招商蛇口、大悅城、陸家嘴、新城控股等4只的持股比例較年初有所提高。

估值方面，截至4月14日，申萬三級住宅開發(fā)指數(shù)及商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)PE（TTM）分別為13.44倍和33.13倍，PB（MRQ）分別為0.81倍和0.87倍，過去三年P(guān)E（TTM）中位數(shù)分別為8.39倍和9.38倍，PB（MRQ）中位數(shù)分別為0.91倍和0.96倍。

同期市場上有8只地產(chǎn)主題ETF基金，份額規(guī)模合計101億份，較年初增加17億份，增幅為16.83%。