房地產最糟的時候已經過去

陳銳

2022年是中國宏觀經濟的承壓之年，受疫情延宕反復、俄烏沖突和美債收益率超預期上升等多重因素影響，中國GDP全年增長率僅為3%，遠低于政府的預期目標。與此同時，房地產行業被巨額債務拖累，行業數據低迷，而它通常被視為經濟增長的主要驅動力。

隨著中國疫情防控政策調整，2023年的經濟走勢備受關注。作為經濟的重要晴雨表，房地產行業的動向也被頻繁討論。接受《第一財經》雜志專訪時，仲量聯行中國區首席戰略官張瑩分享了他對宏觀經濟和房地產行業發展趨勢的洞察。

仲量聯行近期發布的一份關于宏觀經濟的報告指出，2023年，美國和歐洲等全球發達經濟體將步入經濟衰退，而中國對全球增長的貢獻率預計高達30%。你怎么看待國內的經濟恢復趨勢？

我相信大家有一個基本共識，那就是今年肯定比去年好。今年“兩會”上政府將經濟增長目標定到了5%，但如果看 IMF（國際貨幣基金組織）和《經濟學人》等第三方機構的預測，它們給出的數字都在5.5%左右。把中國放到世界版圖里來看，其實今年可預見的增長還是相當高的，整個經濟形勢一定是快速回暖。但中國的數字不會是最高的，周邊的印度、越南等國整體上會有更好的預測數據，歐洲的北愛爾蘭等地也恢復得非常快。

2022年，中國宏觀經濟承受了巨大壓力，其中消費占GDP比重大幅下降。消費在眼下有多重要？2023年中國消費能恢復到疫情前水平嗎？

不管從國際還是從中國香港的經驗來看，消費的復蘇對整體經濟都會起到很大的拉動作用。中國以前不完全是一個以消費為主導的國家，對比歐美，你可以看到消費在其經濟構成中所占的份額相當大。但中國也提出了國內國際雙循環的政策，其實就是從政府角度去最大限度地發揮消費的帶頭作用。

仲量聯行做過一個梳理，2010年到2019年，國內社會消費品零售總額的年平均增長約為 9%到10%，國際機構對今年中國這個指標的增長預測是 6%到7%左右，所以估算下來應該能恢復到疫情前70%的水平，但這個過程會有一定的壓力。

仲量聯行是國際房地產服務及投資管理公司。張瑩是仲量聯行中國區首席戰略官，同時兼管華北區及華西區。他在公司任職時間超過26年，有豐富的國內外市場經驗。

有一種觀點認為，西方資本現在對中國的投資持一種較為悲觀的態度。你認為外資怎樣看中國2023年的投資環境？

從政策的角度，可以看到中國政府一直在鼓勵外資進入，不過，政策在落地和推進的過程中可能面臨一些挑戰。2017年以來，中國已經連續5次修訂了外資準入的負面清單，放寬甚至取消了對電信、證券、銀行、保險等很多行業的外資股比限制。2021年我們就已經感受到，一些外資企業客戶開始著手調整在中國的辦公物業布局。因為沒有牌照的時候，它只能是一個代表處，但有了牌照就不一樣了。辦公物業的變化其實是經濟的一個很重要的動態指標。

另一方面，中國吸引外資的難度遠遠大于以前。關于外資的爭奪本身也越來越激烈，一是越來越多企業的亞太區策略會變，它們還是會把中國作為一個重要的投資基地，但也會在東南亞地區選另一個國家作為未來發展的引擎，也就是所謂的“China+1”策略；美國、日本等國本身為了促進企業回流也采取了許多刺激手段，國際招商引資的邏輯和過去已經不太一樣。

總體而言，外資在中國的投入未來幾年中應該不會減少，但增長的幅度可能會放緩。新的政府班子剛剛成立，如果能拿出更有效的策略吸引和留住外資，以及更加規范化，以實事求是的態度對外資做清晰的梳理，我想是能奏效的。

2022 年房地產市場的下行給中國經濟增長帶來了有目共睹的壓力，但隨著去年11月以來密集的政策定調，房地產行業的地位正被重新確立。對于重申房地產是支柱產業這件事，你如何理解？你怎么判斷2023年中國房地產市場的走向？

去年尤其是去年年底的經濟會議提出了一系列舉措，就是保證房地產市場整體平穩過渡，這是基于當時房地產形勢作出的一個非常謹慎的決定，也指明了房地產行業在中國的發展方向。2022年，其實整個房地產行業無論是供應還是需求都有很大的壓力，開工量、銷售量和投資量都是大跌。仲量聯行追蹤了國家統計局發布的數據，去年全國房地產開發投資的總量達到13.28萬億元，同比下降了10%，其中住宅大約占10萬億元，同比下降了9.5%。從房屋新開工面積的維度來看，去年一共達到了12億平方米，相比前年下降約 40%，這是一個相當大的跌幅。再看土地成交，土地購置面積和土地成交價款跟之前比分別下降了大約53%和49%。所以基于當時的形勢，國家考慮到要平穩發展，確實承擔了很大壓力。

但今年我們可以看到一些明顯的回暖，特別是在房地產銷售端，銷售、拿地、開工這樣一個鏈條會越來越暢通，因此我們認為對2023年的整體經濟而言，房地產將重新成為一個穩投資和穩增長的正向貢獻值。

有一種說法是，房地產行業高周轉、高杠桿的商業模式結束了，房地產企業的數量未來可能會不斷收縮。你覺得未來有多少房企能活下去？已經活不下去的房企，可以往哪些方向轉型？

從今年“兩會”發布的報告可以看到，政府已經在化解頭部房企的一些風險，所以留存下來的頭部房企基本可以做到平穩過渡，應該不會再陷入之前那種很艱難的局面。2023年開始，房地產將會從不停地擴和建的模式，變成存量的持續改造和優化提升的過程，從過去的高杠桿、高利率、高周轉的模式，變成相對平穩的增長，而不是一個躺著賺錢的暴利模式。

2022年在中國內地市場普遍不好的情況下，港資房企在內地的動作比早兩年更快了，比如太古地產等企業反而加大了投資。這是什么原因？

以北京為例，去年港資企業在北京的辦公承租面積增長了130%左右，相比原來是一個大躍遷，這說明它們實際調來內地的人員變多了，這是一個觀察的角度。與此同時，2012 年以來的很長一段時間里，商業地產的價值和租金是錯配的，尤其是在北京這樣的一線城市，很多投資人持有商業地產是因為價值在上漲，他覺得還有回報機會，但是 2020年以來，疫情改寫了行情，價值的增長基本走低或停滯了，但租金在慢慢上升，租售比其實回到了一個相對合理的區間。當中資房企在資金上遇到很大挑戰，一些外資房企也開始退出，很多港資企業會覺得這是一個很好的進入市場的時間窗口。