“提前還貸”釋放了哪些信號？

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2022年9月以來，國內先后出臺一系列穩樓市政策組合措施，包括“保交樓、保民生”、人民銀行、銀保監會允許部分城市階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下行，個人住房公積金貸款利率下調15個基點，財政局、稅務總局出臺居民換購住房退稅優惠，以及地方層面房地產調控政策等。部分城市首套房貸利率快速下行，甚至有城市跌破4.0%，引發市場關注，提前還貸現象有所增多。

2023年開年以來，房地產數據表現低迷，市場對房貸利率進一步下調預期仍在，市場上就陸續出現一些“提前還貸潮”的聲音，還出現了提前還貸“搶號難”“排隊難”等現象。

A本質上是一種資金配置行為

對于提前還款難的問題，監管部門也注意到相關現象。2月9日，銀保監會就曾會同人民銀行召開部分商業銀行座談會，要求商業銀行強化以客戶為中心的理念，按照合同約定做好客戶提前還款服務工作，改進提升服務質量。

而在近期銀保監會召開的專題會議上，銀保監會有關部門負責人再度表示，目前，商業銀行正在優化相關金融服務，做好提前還款辦理工作。有的銀行制定了專門的客戶提前還款服務方案和流程，統籌線上線下服務渠道，保證還款時間的可預期性。有的銀行開展多渠道服務對接，設立房貸提前還款熱線專席，為客戶咨詢及業務辦理提供便利。有的銀行在手機銀行等線上渠道部署提前還款預約功能，提升服務效能。“從市場反映和我們了解的情況看，提前還款辦結數量明顯增長，辦理時限有所縮短，提前還款困難的問題已逐步緩解。”該負責人說。

銀保監會表示，下一步，將會同有關部門，繼續指導商業銀行依據合同約定做好房地產金融服務，暢通線上辦理渠道，加快審批處理效率，做到客戶少跑路、快辦理。

“我個人理解監管的表態，出發點是保護消費者的合法權益，這樣一種偏中性的操作，不涉及鼓勵還是反對。”星圖金融研究院副院長薛洪言說，既然貸款合同中約定購房人可以提前還款，且沒有設置更多的前置條件，那么，在具體落地的時候，又出現了各種條件，的確會損害消費者的合法權益，也不符合貸款合同的約定。薛洪言認為，提前還貸本質上是一種資金配置行為，所以當它成為一種社會現象的時候，說明提前償還房貸在資金配置上具有性價比。

“2017年至2020年，新增房貸利率普遍在5%以上，而近兩年市面上的投資產品收益率普遍在5%以下，所以，很多人把提前還貸當做一種理財來看待。另外，再加上受疫情影響，很多人對未來收入的穩定性信心下降，所以主動減輕自己的杠桿壓力。”薛洪言說。

值得注意的是，近期一些不法中介頻頻向客戶推介房貸轉經營貸的業務，甚至聲稱轉貸以后房貸利息少一半。對此，銀保監會召開的專題會議也專門發布了風險提示，提醒廣大消費者警惕不法中介誘導，認清違規使用經營貸置換房貸的風險，保障自身合法權益。

廣州貝殼按揭服務有限公司市場總監孫新昌表示，銀行的經營貸大部分期限較短，到期一次性歸還本金，如果客戶沒有相應的資金來源，不能及時償還本金，可能會出現資金鏈斷裂的風險。“銀行每年會重新審批一次經營貸，根據企業或個人上一年的經營、負債、抵押物評估、涉訴等情況，作出是否續貸的判斷，續貸的利率也會根據每年的市場環境發生相應的變化，所以，可能今年經營貸利率很低，但明年就不一定了。”他說。

B年內房貸利率有望進一步下調

在前期政策疊加的效果之下，北京、上海、深圳、南京和武漢等地近期都傳出了房地產回暖的消息。對此，植信投資研究院資深研究員馬泓判斷，目前房地產市場來到了這一輪周期的底部，今年二季度的中旬乃至下半年，整個房地產市場可能會慢慢地從相對比較低迷的狀態恢復到一個趨近于平穩增長的通道。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，去年由于疫情耽擱了一些購房、換房的需求，疊加市場預期有所改善，導致了目前市場出現觸底反彈的情況。“我認為這種情況至少從短期來看是可持續的。”他說。同時，李宇嘉表示，后續市場政策如果能夠進一步紓困，那么，房地產市場有望持續回升，但從目前來看，僅靠“滯后的需求”這一股力量還無法為整個樓市帶來逆轉。

事實上，為了鼓勵居民的購房意愿，刺激房屋消費需求，去年以來，房貸政策可謂大面積放松，從降低房貸利率、降低首付比例，到提高公積金貸款最高額度、試點二手房“帶押過戶”、放寬貸款人年齡限制、發放購房補貼、創新還款方式，再到探討延長貸款期限、存量房貸利率下調等利好頻出。那么，未來是否還有政策空間？

薛洪言認為，目前購房的優惠政策更多是針對剛需首套房，而如今有能力、有意愿購房的往往是改善型購房群體，屬于二套房。“所以，我認為對于二套房的放松政策是有一定空間的，比如首付比例、利率等，有助于提高政策與購房群體的匹配性。”他說。

其中，作為最直接的普惠政策，多位專家認為后續房貸利率還有望進一步下調。李宇嘉認為，房貸利率至少從中期內來講還是下行的走勢，從穩樓市的角度來說，未來樓市也不太可能出現過去幾輪上漲和下跌的循環。

“下調的空間肯定是有的。”薛洪言說，房貸利率是非常優質的資產，可以將現有住房作為抵押，而且中國居民的償付能力還是比較優質的，從歷史上看，按揭不良率也比較低，但在各類貸款中，目前房貸利率反而比較高，所以，從經濟學角度來講是不合理的。“這種現象背后反映的是抑制房價過快上漲的政策意圖，但現在政策的方向已經發生了改變，所以再繼續維持比較高的懲罰性利率，我覺得沒有必要。”他說。

馬泓也認為，無論是首套亦或是二套房，今年進一步下調的概率還是偏大的，但下調的幅度與去年相比會比較窄，大概在0.25%。

摘自微信公眾號“第一財經資訊”