現房銷售試點，“一手交錢一手交房”還有多遠？

王瑩

“能夠現房，何必期房？”今年以來，“現房銷售”一詞在房地產領域被頻頻提起，熱度居高不下。近期，多個省份陸續召開全省住建工作會議，“開展現房銷售試點”成2023年住建工作部署中的一個亮點，也成為市場關注的熱點。

A市場催生現房銷售試點落地

長期以來，我國房地產市場一直沿用的是預售制。自1994年《城市商品房預售管理辦法》出臺后，我國正式確立商品房預售制度。在過去將近30年的時間里，商品房預售制在我國房地產開發中起到了積極的作用，推動了我國城鎮化建設的快速發展。據不完全統計，至2022年，全國31個省份中，超七成地區商品房預售比例超過80%，部分省份甚至超過90%。

然而，不可忽視的是，預售制在我國具有一定的時代性。預售制的引入旨在提高房企資金的使用效率，有效滿足人們的居住需求。然而，隨著房地產市場的高速發展，預售制下房企暴雷、工程爛尾、質量低劣等問題頻發，消費者的權益難以得到保障。

近年來，隨著我國人口紅利、土地紅利的消失，疊加疫情防控以及宏觀調控政策的影響，預售制多年積累的問題集中爆發。尤其是自2021年下半年起，高杠桿房企債務風險陸續爆發，全國多地預售項目因資金短缺而爛尾或延遲交付。2022年6月底，江西省景德鎮恒大瓏庭業主因項目停工、多次維權無果發出一封“強制停貸告知書”，隨后其他地區多個停工樓盤業主跟進效仿，全國各地迅速掀起了不同規模的“停貸潮”。

爛尾風波引發的大規模“停貸潮”在2022年下半年愈演愈烈，加劇了市場下行態勢，嚴重打擊了購房者的信心，市場進入惡性循環，預售制背后的風險被進一步放大，嚴重影響到了民生保障。在這樣的背景下，保交付成為重點工作。為此，2022年7月28日，中共中央政治局會議明確提出了“要穩定房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生”。這是“保交樓”首次被提出，成為穩定房地產市場發展的“風向標”。

在“保交樓”的背景下，“一手交錢、一手交房”的現房銷售引起了人們的關注。對于消費者而言，現房銷售具有所見即所得的明顯優勢，更能有效規避爛尾、質量爭議等風險，購房的主動權能夠重新掌握到消費者的手中，有望成為破解房企預售制困境的“金鑰匙”。

實際上，現房銷售并非首次出現。早在2014年，就有城市將條件前置，從土地出讓環節開始探索現房銷售模式。2014年上海市黃浦區五里橋街道一拍賣地塊的出讓預合同中提出“該地塊內建成房屋不得預售，須以全裝修現房銷售”。2016年，南京修改了土地拍賣的規則，當地價達到最高限價的90%時，開發商拿地后必須實行現房銷售。此外，深圳、杭州、南京、蘇州等地也就試點現房銷售展開過不同程度的探索，但受多種因素影響，現售制遲遲未能推進落地。

直至2020年，海南作為首個“吃螃蟹”的省份，于2020年3月份印發《關于建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》，明確提出“新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度”，成為第一個正式推行現房銷售的省份。

時隔三年，現房銷售的概念首次在全國范圍內被系統、明確地提出。2023年1月17日，全國住房和城鄉建設工作會議明確提出，“有條件的可以進行現房銷售；繼續實行預售的，必須把資金監管責任落實到位。”

在政策的“保駕護航”下，更多的城市加入了試點現房銷售的隊伍。1月31日，山東省官方提出逐步提高預售門檻，鼓勵有條件的地方先行先試，開展現房銷售試點；2月6日，安徽省住建廳相關負責人透露，2023年安徽將因地制宜開展現房銷售試點；同日，四川省政府提出，支持有條件的城市開展商品房現售試點，積極推動房地產業向新發展模式平穩過渡；2月7日，河南省官方明確，今年將進一步規范商品房預售資金監管，逐步提高預售門檻，并以鄭州、開封為試點，積極探索預售制度改革和現房銷售。

業內人士表示，受去年停工斷貸風波的影響，現房銷售有助于提高消費者的購房信心。此次住建部現房銷售概念的提出，主要為防范爛尾樓及金融風險等，是“保交樓”承諾的體現。隨著試點范圍的持續擴大，現房銷售改革之路或將開啟。

B現房銷售的未來機會在哪？

“隨著市場的發展，當商品房達到一定量，市場較為發達、供應缺口較小、供需求比較平衡時，由預售制向現售制轉型是必然結果。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

但作為房地產市場的一次大變革，現房銷售在短時間內完全代替預售制并不現實。上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進指出，現房銷售試點開啟，意味著改革加快，進入實質性階段，后續規模或許會更大。至于預售制度會不會取消，大方向是肯定的。但不是說這兩年就可以取消，從目前來看，還不具備這個條件。

相比預售，現房銷售對房地產企業的資金要求更高。通常情況下，現售即一個項目達到竣工驗收備案條件后方能對外銷售。對房地產開發企業來說，現房銷售有較大的資金壓力，如果項目銷售不景氣，企業回款將嚴重受限，從而會加劇房企的資金鏈困境，影響到一段時間內整個樓盤項目的開發和推盤量，短期內會打亂供應節奏，導致房價劇烈波動。而且目前房地產市場整體上處于轉型階段，相當一部分開發商仍面臨較大的運營壓力，因此現房銷售的推進速度必須要考慮到行業和企業的發展實際。

與此同時，房地產并不是一個獨立的行業，預售制實行了近三十年，其與土地出讓、城市開發等深度關聯。一方面，現房銷售帶給房企的資金困境將影響房企的拿地積極性，這會導致地方政府賴以運營的土地財政受到極大影響，壓力劇增，地方債風險被迫承壓。另一方面，如果城市已批新房、土地供應非常大，且土地價格、建設成本不變，現房銷售只會抬高建設成本，新房的銷售定價可能也會相應上漲。因此，限售制度不僅要求房企調整現有模式，也需要政府告別土地財政，在地價上讓利，以降低房企開發成本。

因此，盡管現房銷售的時機來了，但轉向現售必須是謹慎的。我國不同城市之間的分化比較明顯，因此是否轉為現售制、怎樣轉為現售制要綜合考慮城市的住房供需關系、房價平穩狀況、住房開發供應能力、住房金融市場運行體系等因素。

可見，未來一段時期內，房地產市場可能將轉向預售與現售并存的時代。同策咨詢研究中心總監張宏偉表示，從預售制到現售制的轉變并非一蹴而就，而是一個循序漸進的過程。