關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)加強投融資管理的若干思考

楊兼

受近年來市場經(jīng)濟及國家政策調(diào)控影響，房地產(chǎn)企業(yè)頻頻暴雷。由于房企具有高收入、高風(fēng)險的特點，受外界環(huán)境影響較大，隨著國家對于住房問題制定一系列改革措施，房企的發(fā)展受到了較大沖擊，其面臨的風(fēng)險也更大，因此房企需要提高自身的資金管理水平，加強投融資管理，才能保障項目順利推進。房地產(chǎn)行業(yè)在高速發(fā)展階段房地融資和投資力度較大，但由于企業(yè)缺乏完善的管理措施，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營管理工作中遇到較大風(fēng)險。本文在掌握房企投融資管理的特點及重要性的基礎(chǔ)上重點對企業(yè)投融資活動中存在的問題進行分析，并給出對應(yīng)的優(yōu)化措施，期望能夠為企業(yè)提供一定的參考。

房地產(chǎn)企業(yè)從立項拿地開始一直到項目銷售和售后，每個環(huán)節(jié)都需要大量的資金作為支撐，因此科學(xué)有效的資金管理才能保障企業(yè)資金得到充分利用，確保房企項目順利完成。現(xiàn)階段，部分房企在投融資管理過程中還存在不足，導(dǎo)致企業(yè)資金浪費嚴(yán)重，甚至可能因為資金鏈斷裂給企業(yè)帶來項目停滯風(fēng)險，更嚴(yán)重可能會造成企業(yè)破產(chǎn)，因此房企需要結(jié)合實際情況制定完善的投融資管理措施，確保企業(yè)各項投融資決策科學(xué)合理。

房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理特點

第一，房企投融資管理個性化運營特點更加明顯，相比于其他企業(yè)，房企整體發(fā)展都具有獨特性，對資金需求量較大。房企任何一個項目開展都需要投入大量資金，因此需要企業(yè)通過多種融資手段獲得所需資金，為項目開發(fā)和企業(yè)運營提供助力。同時，房企還會通過對地產(chǎn)項目等進行投資來獲得相應(yīng)的利益。隨著房地產(chǎn)市場外部環(huán)境變化，房企競爭更加激烈，對于資金的需求也更大，企業(yè)想要不斷擴大市場份額，增強競爭力，就需要獲得更多資金支持、投融資是房企獲得資金的重要途徑，房企通過投融資獲得大量的資金開展項目，雖然會給企業(yè)帶來較高的經(jīng)濟效益，但同時也會給企業(yè)帶來較大的投融資風(fēng)險，因此需要企業(yè)加強投融資建設(shè)，保障企業(yè)健康運行。第二，房企投資項目周期較長，房企生產(chǎn)資金鏈過長導(dǎo)致其投資周期也較長，因此需要較長時間才能進行資金回收，獲得回報。由此可見房企對于資金的依賴很強。房企由于資金周轉(zhuǎn)周期過長，在此過程中，政策、稅收及原料價格等變化都會給企業(yè)帶來較大風(fēng)險，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中不能預(yù)測的風(fēng)險較多，因此需要加強投融資管理。第三，房企項目建設(shè)涉及的因素較多，受原材料、裝修等影響較大，因此在房企經(jīng)營過程中與其他行業(yè)的聯(lián)系較為緊密，受其他行業(yè)變化影響較大，對企業(yè)投融資管理也會產(chǎn)生影響。

房地產(chǎn)企業(yè)加強投融資管理的意義

規(guī)避投融資風(fēng)險 房地產(chǎn)企業(yè)隨著我國城市化進程不斷加快也在不斷發(fā)展，由于房企具有特殊性質(zhì)，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中需要企業(yè)投入大量的資金來保障項目健康發(fā)展，因此房企在實際經(jīng)營過程中需要對現(xiàn)有的資金結(jié)構(gòu)進行合理規(guī)劃，并結(jié)合項目需求合理配置資金。在對企業(yè)償債能力及風(fēng)險承受能力進行充分分析和評估后，采用有效的財務(wù)管理方法制定風(fēng)險預(yù)警機制對企業(yè)當(dāng)前的投融資行為進行分析，有效規(guī)避投融資風(fēng)險。

為投融資決策提供支持 房企在經(jīng)營發(fā)展過程中面臨的風(fēng)險和壓力越來越大，近年來不少房企在投融資管理工作中存在投融資資金過剩或者資金不足的情況，投融資缺乏科學(xué)性，嚴(yán)重影響企業(yè)健康發(fā)展。因此在實際投融資活動中一定要與企業(yè)戰(zhàn)略需求相結(jié)合，全面研究內(nèi)外環(huán)境，并通過應(yīng)用科學(xué)有力的財務(wù)方法研究和預(yù)測投融資過程的資金成本和收益率等各種財務(wù)指標(biāo)，從而選定較為適宜而合理的投融資方法。因此，在房企投融資過程中，加強財務(wù)指標(biāo)研究分析是企業(yè)投融資活動重要的基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理中存在的問題

融資渠道單一 現(xiàn)階段大部分房企融資渠道主要有金融機構(gòu)貸款或者上市融資。但由于受企業(yè)上市條件限制，較多房企還不具備上市資格，因此不能通過上市實現(xiàn)融資。對大部分房企而言，從金融機構(gòu)貸款成為其主要融資方式。但隨著國家政策要求提升，金融市場對于房企的審核更加嚴(yán)格，銀行為了降低投資風(fēng)險，在針對房企貸款時不僅會對房企的各項資格進行嚴(yán)格考核，而且經(jīng)常會通過新的金融政策來轉(zhuǎn)移自身風(fēng)險，導(dǎo)致房企會承擔(dān)原本不應(yīng)承受的風(fēng)險，從而導(dǎo)致房企資金更加緊張，資金鏈斷裂風(fēng)險更大，房企在經(jīng)營發(fā)展過程中面臨的資金安全威脅更為嚴(yán)重。此外，由于銀行資金安全對于國家市場經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義，因此為了保障銀行資金安全，國家會經(jīng)常出臺各種新的法規(guī)和政策加強市場調(diào)控，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也造成一定的影響，抑制了房企正常融資。

資金管理力度不足 部分房企對于現(xiàn)有資金缺乏有效管理，盲目擴張情況嚴(yán)重，導(dǎo)致資金使用風(fēng)險加劇，資金鏈容易斷裂。房企項目開發(fā)過程中的所有環(huán)節(jié)都需要足夠的資金作為保障，確保項目能夠順利開展。一旦企業(yè)資金鏈斷裂，項目開展過程中出現(xiàn)資金異常情況，則會導(dǎo)致項目不能按照預(yù)期施工，甚至還會造成項目停工或者爛尾的情況。從房企市場發(fā)展來看，爛尾樓大部分都是由企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈導(dǎo)致，因此，科學(xué)有效的投融資管理對于房企的生存和發(fā)展都具有重要意義。

投資決策機制不健全 房企在實際經(jīng)營過程中若是沒有健全的投資決策機制，則在實際投資環(huán)節(jié)極易產(chǎn)生投資決策不科學(xué)的現(xiàn)象。部分企業(yè)沒有開展完善的基礎(chǔ)分析決策工作，相關(guān)投資決策的制定只由管理層決定，并且在做出決策后進行分析，無法充分發(fā)揮投資決策的作用。一些房企的投資決策并不科學(xué)，不僅受高素養(yǎng)人才不足問題的影響，還會受企業(yè)決策機制和流程不完善的影響，導(dǎo)致房企投資決策不夠科學(xué)，不能達(dá)到企業(yè)預(yù)期。

投融資沒有形成合力優(yōu)勢 部分房企在經(jīng)營管理過程中并沒有將投資和融資進行結(jié)合管理，在具體活動開展過程中可能存在資金期限錯配的情況，不僅會導(dǎo)致資金使用成本提升還會造成項目發(fā)展停滯。企業(yè)若是不能將投資管理和融資管理進行有效連接則會造成管理過程互相獨立，管理成本大大增加，并且企業(yè)不能及時應(yīng)對可能出現(xiàn)的風(fēng)險，容易導(dǎo)致企業(yè)受到重大風(fēng)險攻擊而對項目進展造成影響。

房地產(chǎn)企業(yè)加強投融資管理的具體對策

拓展融資渠道 第一，房企在新形勢下基金融資依舊存在一定的發(fā)展空間，房企當(dāng)前采用的較為有效的方式是私募基金融資，通過采用該種方式，可以提升溝通效率，既保障了工作效率，還能保障資金和信息安全。從企業(yè)發(fā)展方面來看，通過私募基金融資方式可以幫助上市企業(yè)吸引更多戰(zhàn)略投資，幫助房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)，從而對企業(yè)負(fù)債情況進行改善。從資金方面來看，私募基金融資具有廣泛性特征，不僅可以引進外部資金，還可以幫助企業(yè)獲得一定的社會投資。而從政策方面來看，當(dāng)前部分房企融資一直處于停滯狀態(tài)，融資風(fēng)險較大，且由于國際環(huán)境不斷收緊和融資成本不斷增加導(dǎo)致企業(yè)在發(fā)展過程中面臨較大的壓力，需要通過合理的融資才能有效改變。例如，上海復(fù)地集團因為融資從證券市場退市。由于過高的負(fù)債率導(dǎo)致整體的海外融資能力不強，證券市場對于集團融資作用不大，且母公司由于受一些規(guī)則影響無法及時對該集團進行注資，因此該集團從香港證券市場退出進行私有化。該集團退市后，不僅能夠得到母公司的直接注資，還能通過旗下私募基金的方式進行融資。第二，采用產(chǎn)融結(jié)合的方式，將產(chǎn)業(yè)和金融兩項資本結(jié)合起來的融資方式更加符合現(xiàn)階段企業(yè)多元化經(jīng)營目標(biāo)要求。產(chǎn)融結(jié)合模式也成為房企的重點關(guān)注對象，對企業(yè)健康發(fā)展具有一定的推動作用。而房企想要促進產(chǎn)融結(jié)合，必須滿足以下條件，具有完善的法律體系且得到有力執(zhí)行；貸款管理力度必須加大；推動金融市場多元化發(fā)展；將失誤率控制在合理范圍內(nèi)等。房企通過不斷完善產(chǎn)融結(jié)合模式，為企業(yè)創(chuàng)造更加完善和健康的投融資市場。此外，在產(chǎn)融結(jié)合融資中房企需要樹立正確的風(fēng)險管理理念，確保企業(yè)人才充足，有效避免產(chǎn)融結(jié)合中部分企業(yè)只關(guān)注短期利益的情況，從而推動房企健康發(fā)展。例如，近年來雨潤設(shè)置利安人壽、萬科入股 H 股徽商銀行，中國人壽入股遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，招商地產(chǎn)和招商銀行合作等，都是通過產(chǎn)融結(jié)合的模式實現(xiàn)資源的高效利用。第三，采用股權(quán)融資的方法，企業(yè)股東讓出部分所有權(quán)，以此來為企業(yè)帶來新的股東，為企業(yè)獲得更多的營運資金，企業(yè)可以將這些資金用于新的投融資活動中。企業(yè)采用股權(quán)融資，主要優(yōu)勢是引進的資金不需要歸還本金和利息，但同時，新股東的進入將會與老股東一起分享企業(yè)的各項利益。例如，2015年雨潤旗下的江蘇地華集團分別和中信證券、安徽鐵路建設(shè)投資基金有限公司等四家公司簽訂了股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，轉(zhuǎn)讓公司總股本約9.28%的股份，回收資金約8.17億。

加強對資金的管控 首先，房企需要對現(xiàn)有的資金結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化，并且科學(xué)管理籌集到的資金，避免企業(yè)在投資活動中出現(xiàn)盲目投資的行為，確保每一筆資金的使用都有計劃有預(yù)算。同時，企業(yè)需要加強對資金使用的監(jiān)督，對資金使用各環(huán)節(jié)進行控制，確保每一筆資金都能得到有效利用。其次，房企需要對現(xiàn)有的資金管理機制進行完善，做到明確分工，對相關(guān)任務(wù)進行細(xì)化，從而在各崗位上落實工作任務(wù)。房企經(jīng)營過程中企業(yè)管理層需要明確資金管理的重要性，從全局出發(fā)制定科學(xué)合理的資金管理機制，提升對閑置資金的使用率，充分發(fā)揮資金的作用，避免資金浪費，提高對資金的利用率。最后，房企需要對企業(yè)以往的資金使用情況進行分析，從而預(yù)測行業(yè)發(fā)展特性，做出合理預(yù)測，并制定相應(yīng)的預(yù)算方案，實現(xiàn)對各項資金進行合理安排。針對部分短期閑置資金，可以通過投資短期項目，從而降低資金成本。此外，房企還可以通過與其他企業(yè)進行合作，從而在項目開展過程中保障資金成本合理，提高資金使用效率。

完善投融資決策 首先，企業(yè)在投資過程中必須保障投資方向和企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)一致，企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)為投資指明方向，在掌握戰(zhàn)略目標(biāo)的基礎(chǔ)上制定可行的投資計劃才能保障投資科學(xué)。同時，在投資活動開展過程中房企需要做好市場周期的預(yù)測工作，受經(jīng)濟發(fā)展影響，房企在投資布局中需要考慮到城市發(fā)展水平，從而選擇多元化的投資模式，掌握投資先機。其次，近年來房企整體的投資利潤都在降低，因此需要設(shè)置較為靈活的投資標(biāo)準(zhǔn)，幫助企業(yè)快速控制市場。房企在不同的發(fā)展階段投資預(yù)算不同，在投資額確定過程中需要企業(yè)對負(fù)債水平和投資能力進行充分考慮，從而選擇科學(xué)的投資方式。最后，房企在投資過程中若是投資項目金額較大，則對部門配合度要求較高，若是沒有完善的投資流程，則會對相關(guān)活動的規(guī)范性和安全性造成影響，甚至?xí)绊懫髽I(yè)對外融資計劃的落實，因此需要制定完善的投資管理流程。同時，需要設(shè)置科學(xué)的投資激勵機制，并將投資指標(biāo)和激勵機制掛鉤，確保各部門都參與投資環(huán)節(jié)，避免企業(yè)盲目追求利潤而造成激進投資。

強化投融資管理整合 房企在設(shè)置內(nèi)部管理制度時需要針對整合部分進行合理設(shè)置，在制度設(shè)置過程中需要增加針對投融資協(xié)同管理的相關(guān)制度。同時，房企需要重視過程管理整合部分，構(gòu)建相應(yīng)的團隊協(xié)作機制，統(tǒng)一內(nèi)部管理模式。在風(fēng)險管理過程中，由于投融資管理之間具有相同部分，因此需要企業(yè)在風(fēng)險管理過程中針對整合部分進行科學(xué)管理。設(shè)置專門的風(fēng)險基金，一旦發(fā)生風(fēng)險問題，則能夠第一時間采取有效的措施進行處理，降低風(fēng)險影響。此外，房企需要結(jié)合自身的行業(yè)特點和發(fā)展?fàn)顩r來對內(nèi)部資金結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化，完成資本積累，對項目投融資中的資金需求進行全面分析，并制定可行的方案。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段發(fā)展形勢比較復(fù)雜，面臨著較大的壓力和挑戰(zhàn)，為保障企業(yè)資金充足安全，有效的投融資是關(guān)鍵。因此房企需要加強投融資管理，有效降低資金成本，不斷優(yōu)化管理模式，全面規(guī)范投融資流程，確保投資活動和融資活動完全按照要求進行，從而有效避免風(fēng)險發(fā)生，保障房企健康穩(wěn)定地發(fā)展。