房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問(wèn)題及對(duì)策探討

容蓉

（恒大地產(chǎn)集團(tuán)山西有限公司，山西 太原 030000）

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，其成本管理體系也在不斷地完善，但是部分房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理過(guò)程中仍然存在差距和困難，在短時(shí)間內(nèi)還達(dá)不到預(yù)期效果，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的同時(shí)不斷深入研究并完善成本管理體系，通過(guò)積累經(jīng)驗(yàn)推動(dòng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的增長(zhǎng)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本管理的重要性

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)管理工作提出了更多的要求，成本管理不僅是房地產(chǎn)企業(yè)日常管理工作的基礎(chǔ)，而且對(duì)企業(yè)的整體發(fā)展水平也具有重要影響，所以加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理顯得尤為重要。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本管理是提升經(jīng)濟(jì)效益的必然要求

近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范化發(fā)展，這在為房地產(chǎn)企業(yè)提供發(fā)展機(jī)會(huì)的同時(shí)也對(duì)其提出了更大的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)受國(guó)家宏觀政策調(diào)整影響較大，且本身存在資金使用金額大、回籠資金周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，企業(yè)要實(shí)現(xiàn)科學(xué)快速發(fā)展，在競(jìng)爭(zhēng)中獲得優(yōu)勢(shì)就必須從成本管理著手，加強(qiáng)成本管理，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)中減少非必要支出，只有這樣才能達(dá)到“開(kāi)源節(jié)流”的良好效果，提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本管理是實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的重要保障

房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，需要加強(qiáng)成本管理的運(yùn)用。企業(yè)通過(guò)科學(xué)、合理的方法制定企業(yè)計(jì)劃目標(biāo)，在目標(biāo)訂立好后，通過(guò)運(yùn)用成本管理的工具和制度，及時(shí)進(jìn)行監(jiān)管，使進(jìn)度和戰(zhàn)略目標(biāo)緊密結(jié)合，能將成本控制在合理的進(jìn)度和范圍內(nèi)，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本管理是企業(yè)經(jīng)營(yíng)者提升經(jīng)營(yíng)決策水平的重要依據(jù)

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平直接影響著企業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展，經(jīng)營(yíng)者在決策時(shí)需要準(zhǔn)確、全面系統(tǒng)、及時(shí)的信息作為依據(jù)，信息的變化對(duì)經(jīng)營(yíng)決策的判斷會(huì)有很大的影響。提升成本管理的科學(xué)合理度以及體系的完善程度可以準(zhǔn)確地為企業(yè)經(jīng)營(yíng)者提供數(shù)據(jù)支撐，使經(jīng)營(yíng)者更好地做出決策，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的主要問(wèn)題

部分房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理過(guò)程中存在成本管理意識(shí)薄弱，管理過(guò)程混亂，沒(méi)有健全的成本管理體系，缺乏先進(jìn)的管理方法，對(duì)成本管理人才引入少等問(wèn)題，導(dǎo)致整個(gè)成本管理過(guò)程混亂，從而阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)管理者缺乏成本管理意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理指的是企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中實(shí)施的預(yù)測(cè)、決策、計(jì)劃、分析、考核等成本管理活動(dòng)的總稱。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理活動(dòng)貫穿于項(xiàng)目事前、事中、事后全過(guò)程，存在于土地取得、招標(biāo)、采購(gòu)、施工以及銷售核算等各個(gè)階段。但房地產(chǎn)企業(yè)通常僅實(shí)行靜態(tài)的成本管理模式，沒(méi)有將成本管理貫穿于項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程，只對(duì)成本進(jìn)行事后控制，造成了資源的浪費(fèi)。同時(shí)，在國(guó)家宏觀調(diào)控的大環(huán)境中，即使房地產(chǎn)企業(yè)成本管理意識(shí)逐步提升，但領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)成本管理工作重要性的認(rèn)識(shí)也相對(duì)缺乏，導(dǎo)致在安排工作時(shí)不能做出正確的指引，從而造成成本管理工作落實(shí)不合理；另外，房地產(chǎn)企業(yè)管理者成本管理工作理念較為局限于傳統(tǒng)，其認(rèn)為成本管理工作僅是財(cái)務(wù)部門(mén)的工作，與其他部門(mén)關(guān)聯(lián)不大，導(dǎo)致成本管理工作未實(shí)現(xiàn)全員參與，在整個(gè)計(jì)劃實(shí)施過(guò)程中易受各方面因素的影響，致使房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法合理掌控成本，很難提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）成本管理體系不健全，缺乏系統(tǒng)性

健全的成本管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)提升經(jīng)濟(jì)利益和順利組織各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要保障。目前，雖然部分房地產(chǎn)企業(yè)建立了成本管理體系，但通常不完善，往往只注重處罰，獎(jiǎng)勵(lì)以及監(jiān)管力度不夠，在實(shí)際的成本管理方面還存在很多問(wèn)題，影響了企業(yè)的良性發(fā)展，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

第一，成本管理體系不健全。首先，在項(xiàng)目的投資決策、施工、結(jié)算等階段缺乏完善的制度體系，領(lǐng)導(dǎo)者往往把工作重點(diǎn)放在施工開(kāi)發(fā)方面，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員在開(kāi)展實(shí)際財(cái)務(wù)工作中會(huì)出現(xiàn)管理混亂、職責(zé)不明確的現(xiàn)象，造成企業(yè)整體成本管理效益大幅下降。其次，房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)營(yíng)成本高，由于沒(méi)有健全的成本管理體系，規(guī)章制度、監(jiān)督機(jī)制以及崗位職責(zé)等，導(dǎo)致企業(yè)成本管理與實(shí)際支出情況相脫節(jié)。在進(jìn)行重大決策時(shí)，企業(yè)高管往往會(huì)對(duì)實(shí)際情況判斷失誤，嚴(yán)重者甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，影響企業(yè)的發(fā)展。

第二，財(cái)務(wù)的監(jiān)管監(jiān)督機(jī)制不完善，房地產(chǎn)企業(yè)往往采用傳統(tǒng)的分配機(jī)制，成本管理甚至未和績(jī)效掛鉤，從而造成各部門(mén)各崗位的職責(zé)和職權(quán)不對(duì)等，獎(jiǎng)罰不分明，打擊了員工工作的積極性，給企業(yè)成本管理工作帶來(lái)了嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)和損失。

（三）缺乏先進(jìn)的成本管理方法，管理手段落后

先進(jìn)的成本管理方法是房地產(chǎn)企業(yè)提升經(jīng)濟(jì)效益的重要手段，目前，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管理往往采用的是目標(biāo)成本法和定額法，在傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，該種方法能夠準(zhǔn)確地反映產(chǎn)品成本，但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，該種成本管理方法信息精準(zhǔn)度逐漸降低，已不利于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行正確的成本計(jì)算，房地產(chǎn)企業(yè)大部分還在應(yīng)用比較粗放的成本管理模式，沒(méi)有形成完善的系統(tǒng)的成本管理方法，影響了企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新以及產(chǎn)品升級(jí)。

（四）忽視工程質(zhì)量

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的過(guò)程中，部分房地產(chǎn)企業(yè)只重視利潤(rùn)，為了降低成本，其忽視了工程質(zhì)量，隨意降低成本，甚至出現(xiàn)了偷工減料、敷衍檢查等現(xiàn)象，從而導(dǎo)致房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，危及了房屋使用者的人身安全，造成房地產(chǎn)企業(yè)難以存續(xù)，限制了企業(yè)的發(fā)展。

（五）對(duì)現(xiàn)金流管理不合理

房地產(chǎn)企業(yè)具有投入資金數(shù)額大且回籠周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，因此，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中如果出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難的問(wèn)題，往往會(huì)直接影響企業(yè)的生存與發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在一系列復(fù)雜的成本管理活動(dòng)，如前期拿地、稅費(fèi)繳納，工程款項(xiàng)支付以及后期售賣(mài)營(yíng)銷人員人力成本投入中，在資金管理方面往往仍然存在很多不足，會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金不能滿足需求或僅能維持短暫的經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)，給企業(yè)帶來(lái)非常大的資金風(fēng)險(xiǎn)。

（六）缺乏專業(yè)化的成本管理人才

高素質(zhì)的成本管理人才是提升企業(yè)成本管理水平的關(guān)鍵，要提升工作效率和質(zhì)量就必須積極引進(jìn)工作經(jīng)驗(yàn)豐富、專業(yè)能力強(qiáng)的管理人員。通常情況下為滿足利潤(rùn)需求，房地產(chǎn)企業(yè)較為重視相關(guān)專業(yè)人員的引進(jìn)，但對(duì)成本管理人才的引進(jìn)及培養(yǎng)重視程度不夠，對(duì)于成本管理人員的專業(yè)技能和個(gè)人素質(zhì)要求不高，甚至?xí)霈F(xiàn)兼職、代管的情況。在日常成本管理活動(dòng)中，其對(duì)成本管理流程和理念未進(jìn)行及時(shí)更新，管理人員專業(yè)素質(zhì)較低。此外，對(duì)成本管理人員的數(shù)量配置也不足，直接影響了成本管理業(yè)務(wù)的有效開(kāi)展。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的對(duì)策

隨著國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策的出臺(tái)，各地方政府也相繼出臺(tái)了限貸、限購(gòu)政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)水平受到了極大的影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)在加強(qiáng)成本管理過(guò)程中既要合理降低企業(yè)成本，同時(shí)又要保持適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)以確保企業(yè)的健康發(fā)展。另外加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理，要求企業(yè)需加強(qiáng)成本管理意識(shí)、建立健全成本管理體系、引進(jìn)先進(jìn)的成本管理方法及人才，根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)自身情況建立成本管理體系，以有利于提升員工降低企業(yè)成本的積極性，增加企業(yè)利潤(rùn)，進(jìn)而增強(qiáng)其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

（一）強(qiáng)化成本管理意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)具有資金投入體量大、回收周期長(zhǎng)、業(yè)務(wù)復(fù)雜等特點(diǎn)，這對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者提出了更高的要求，其必須高度重視成本管理問(wèn)題。在發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)人員應(yīng)自上而下樹(shù)立良好的成本管理意識(shí)，不斷提高專業(yè)知識(shí)水平，全員均應(yīng)積極參與到房地產(chǎn)成本管理工作中。要通過(guò)內(nèi)外部專家人員培訓(xùn)加強(qiáng)宣傳教育，從思想上提升員工的成本管理意識(shí)，做到人人有責(zé)，逐漸形成企業(yè)文化，從而落實(shí)成本管理工作。

（二）建立健全成本管理體系

良好健全的成本管理體系是推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身發(fā)展情況制定完善的成本管理體系。首先，要建立并完善各項(xiàng)成本管理制度，并確保制度的順利施行。其次，完善成本管理責(zé)任體系。考評(píng)性和預(yù)測(cè)性是成本管理責(zé)任體系的主要特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)準(zhǔn)確劃分成本管理責(zé)任中心，落實(shí)好權(quán)責(zé)制度，杜絕出現(xiàn)問(wèn)題相互推諉的現(xiàn)象。再次，完善成本管理體系中的考評(píng)體系。責(zé)任體系的建立離不開(kāi)績(jī)效考核的配合，只有考核與管理緊密結(jié)合才能充分調(diào)動(dòng)員工成本管理過(guò)程中的積極性。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立起良好的獎(jiǎng)懲和績(jī)效考核機(jī)制，將權(quán)利與義務(wù)緊密結(jié)合，定期不定期地對(duì)各部門(mén)員工進(jìn)行成本管理工作的考核，以充分調(diào)動(dòng)員工的積極性，使其真正參與其中，從而有效地降低成本。最后，完善成本管理督查體系，對(duì)項(xiàng)目施工中的所有成本費(fèi)用進(jìn)行督查，對(duì)成本管理進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制，確保將成本控制在合理范圍內(nèi)，促使企業(yè)健康良性發(fā)展。

（三）充實(shí)并引進(jìn)先進(jìn)的成本管理方法

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的同時(shí)必須轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的成本管理理念，應(yīng)用先進(jìn)的成本管理方法、新的技術(shù)以不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)人員成本管理意識(shí)。為提升成本管理水平，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷嘗試新方法、新工藝，根據(jù)客戶需求，改善流程，協(xié)調(diào)內(nèi)外部關(guān)系，尋找戰(zhàn)略合作伙伴，最大限度地降低外部環(huán)境的成本；借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，找到適合本單位的切實(shí)可行的方法，如可引入“作業(yè)成本法”等先進(jìn)的成本核算方法；整合各個(gè)流程，確定房地產(chǎn)企業(yè)的核心目標(biāo)，降低成本，從而真正獲得成本優(yōu)勢(shì)。

（四）在保證質(zhì)量的同時(shí)合理降低資金成本

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者日常應(yīng)加強(qiáng)對(duì)外部關(guān)系的維系，合理利用多種融資渠道，與銀行建立良好的關(guān)系，強(qiáng)化財(cái)務(wù)部門(mén)財(cái)務(wù)杠桿作用，利用稅收優(yōu)惠政策合理避稅，減少各項(xiàng)稅費(fèi)，降低成本；根據(jù)財(cái)務(wù)成本計(jì)劃對(duì)撥款嚴(yán)格把關(guān)，對(duì)不在計(jì)劃內(nèi)的付款要求要嚴(yán)格審核，在進(jìn)行墊資時(shí)要確保應(yīng)收賬款的回收日期，保障企業(yè)現(xiàn)金流，要根據(jù)預(yù)算合理?yè)芨顿Y金，嚴(yán)格把關(guān)應(yīng)收款項(xiàng)，提升資金的流動(dòng)性；房地產(chǎn)企業(yè)要提升自身品牌影響力，在一定程度上有利于融資，降低開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金成本。

（五）加大對(duì)資金流的管理力度

房地產(chǎn)企業(yè)必須保有大量的資金儲(chǔ)備，才能為企業(yè)的發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。企業(yè)在成本管理過(guò)程中應(yīng)加強(qiáng)對(duì)資金使用情況的監(jiān)管。首先，經(jīng)營(yíng)者要在對(duì)內(nèi)外情況進(jìn)行合理分析的前提下對(duì)企業(yè)資金流做出重要的規(guī)劃。資金流管控要求儲(chǔ)備適當(dāng)?shù)馁Y金以應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)使資金能合理地運(yùn)轉(zhuǎn)，保持資金流為正。其次，嚴(yán)格按照戰(zhàn)略預(yù)算進(jìn)行開(kāi)支，按照項(xiàng)目合同節(jié)點(diǎn)付清賬款，加強(qiáng)應(yīng)收和預(yù)收賬款管理。再次，企業(yè)資金的收入和支出要保持在合理范圍，要加強(qiáng)企業(yè)應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力，保證企業(yè)具有良好的資金結(jié)構(gòu)。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分了解客戶情況，對(duì)其經(jīng)濟(jì)能力做出評(píng)判，劃分客戶情況，制定不同的優(yōu)惠政策和回款計(jì)劃，盡量保障應(yīng)收款在回款周期收回，使企業(yè)健康發(fā)展。

（六）加大對(duì)成本管理人才的引進(jìn)及培養(yǎng)

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視管理專業(yè)人才引進(jìn)，積極引入經(jīng)驗(yàn)豐富以及專業(yè)能力突出的成本管理人員，避免出現(xiàn)兼職、代管現(xiàn)象影響工作質(zhì)量。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要定期開(kāi)展內(nèi)部或者外部專業(yè)技能交流培訓(xùn)，在強(qiáng)化對(duì)成本管理重要性認(rèn)識(shí)的同時(shí)，學(xué)習(xí)理論知識(shí)，在實(shí)踐中鞏固、加深印象，提升專業(yè)技能水平。最后，要積極培養(yǎng)成本管理人員愛(ài)崗敬業(yè)、公平公正的優(yōu)良品質(zhì)，堅(jiān)定立場(chǎng)，使其能輔助管理層提供更有利的決策信息。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理是一項(xiàng)全面復(fù)雜的管理工作，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，各種宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，這要求房地產(chǎn)企業(yè)在穩(wěn)健發(fā)展的同時(shí)必須對(duì)現(xiàn)階段存在的問(wèn)題進(jìn)行整治，建立適合自身發(fā)展的更加規(guī)范化、流程化的成本管理制度和體系，大力引進(jìn)人才，同時(shí)各部門(mén)要做好協(xié)同工作，加大對(duì)成本管理工作的監(jiān)管力度，在實(shí)踐中不斷進(jìn)行創(chuàng)新和產(chǎn)品升級(jí)，從而提升市場(chǎng)占有率，為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。