蔚斗一區：無物業小區的自治之路

文/陳燁 責任編輯/毛思潔

小區是城市的細胞，也是基層治理的基礎。北侖區戚家山街道蔚斗一區沒有物業管理，卻探索出了一套行之有效的居民自治模式：美化社區環境、完善基礎設施、制定小區公約、提供暖心服務，讓小區成為居民生活便利、鄰里關系和睦的“幸福家園”。

（圖/楊亮）蔚斗一區航拍圖。

老舊小區的問題從改造提升環境開始

蔚斗一區是個建于1992年的老舊小區，老舊小區基礎設施差、環境臟亂的毛病，這里曾經都有。這些年，小區在一次次改造提升后煥然一新：地面整潔，綠化蔥郁，有停車場、公共晾曬區和健身活動場地，角角落落還布置了溫馨有愛的景觀小品。

蔚斗一區的蛻變，源于由表及里的老舊小區改造。2013年4月，戚家山街道投入800 余萬元，從一樓違建拆除、外墻粉刷、單元圍墻加高、路面拓寬、電路管線入地、樓房屋頂防水等方面對小區進行了精雕細琢的改造。

改造過程中，街道和社區多次召集居民代表、業主委員會成員座談，傾聽住戶對小區改造的意見和建議，并及時對施工方案做出相應調整。后來，小區又完善了門禁系統，新裝了樓道燈，增加了監控系統，還重新整修了大門，在內墻刷上了文明宣傳畫，提升小區整體形象。

“紅色業委會”破無物業小區治理難

蔚斗一區共有17 幢房子，全部為多層，共584 戶，其中一半以上是出租戶。據了解，此前小區物業費繳納率一直不到50%，2013年物業公司撤出了小區。

為了保證小區的正常運轉，蔚斗一區開啟了自治模式。2017年，新一屆業委會上任。這是一個“紅色業委會”，9 名成員中有5 人是黨員。在業委會調動下，17 幢居民樓還陸續發展了17 名樓道長，其中10 人是黨員。

據蔚斗社區黨委書記楊挺介紹，為了提升業委會的服務能力和專業素養，社區開展增能培育計劃。業委會成員與社區黨委成員定期開會，共話管理，共議難點，交流工作經驗，解決居民提出的問題。為實現良性、和諧的治理，社區黨委還引導鼓勵小區因地制宜制定居民公約，形成符合小區實際的制度規范。

業委會成員在走訪中發現，很多矛盾的產生其實都源自溝通不夠、服務沒到位。“遇到居民要問候，看見老人提重物要幫助……”業委會主任程明法對溝通的理解很簡單。年過七旬的朱大媽，一家四口身體都不太好，業委會成員平時就主動上門探望，問問有什么困難，需不需要幫助。年過八旬的徐老伯突發疾病，程明法接到電話后迅速趕到并把老人送往醫院。

為了保持小區的整潔，保障居民的正常生活，業委會還從居民中聘請了2 名保潔員、3 名保安和1 名水電工，確保一天兩次清掃，全天24 小時有人值班，為居民提供物管服務。作為老舊小區，“一老一小”的民生需求比較集中。2017年下半年，業委會接連策劃了兩場活動。一場是組織小區 100 多名 8 周歲以下兒童過集體生日，一場是組織小區 60 周歲以上老人一起過中秋節。“多聽聽居民的想法，為居民服務好，居民自然就親近了。”程明法說。多管齊下，這一年小區物業費終于收齊了。之后，他們還一口氣干了三件事：打掃衛生、補種綠化、規范停車。程明法至今還記得當時小區里的垃圾足足清運了十幾車。

三件大事干完后，家門口的面貌煥然一新，居民們更加信賴業委會，也更愿意配合工作。經前期意見征詢，業委會于同年擬定并發布小區公約。小區公約主要有3 條：積極配合小區工作，參與志愿活動；做好垃圾分類，全年如發現3 次垃圾分類不合格，取消排隊登記車位或已有的停車資格；每年繳納物業費，未交者取消排隊登記車位或已有的停車資格。

有了小區公約的推動，2018年起，蔚斗一區每年的物業費繳納率均達100%。每年12月，居民們都會早早把次年的物業費交上。

凝聚人心有活力自治共建美好家園

（圖/北侖區戚家山街道蔚斗一區供圖）2018年8月19日，蔚斗一區組織居民集體生日會。

蔚斗一區物業費收費標準不高，每平方米每月僅0.35 元。除此之外，就只有停車收入和幾間經營用房的租賃收入，無廣告投放收益。由于經費有限，業委會把每一筆錢都用在刀刃上。居民有晾曬需求，就辟出一塊空地，作為公共晾曬區；缺少休閑場所，就把閑置空地改建為迷你公園，配備健身器材和椅子；草地里的燃氣調壓箱有礙觀瞻，便在外圍搭起裝飾性小木屋；小區整體環境少了美感和內涵，就通過統一粉刷、墻繪等方式，建設景觀小品……程明法說，最難的時候，他們沒有辦公場所，就搬幾條凳子在露天開會；想改造小區，奈何工程造價高，就一家一家去討價還價。有多少錢辦多少事，每年年初他們會對著賬本，商議當年預算范圍內可推進的項目。

精打細算結余下來的錢，有相當部分投到了小區“軟件”上。每年的重要節日，業委會都會籌備活動。2018年中秋節，小區舉辦百家宴，36 桌“流水席”讓很多人懷念至今。受疫情影響，這兩年聚集性活動沒法辦，但業委會的心意始終在。端午節，小區邀請居民包粽子，把包好的粽子送給小區里65 周歲以上老人；母親節前夕，業委會采購32 個蛋糕，送給小區70 周歲以上的母親；“六一”兒童節，為孩子們策劃驚喜……這一個個活動，給居民的生活增添了不少儀式感，也為他們留下了很多美好的回憶。

回饋這份付出的，是凝聚起來的人心。程明法說，2018年7月，業委會組織居民到洋沙山萬人沙灘開展活動，有200 多名居民報名參加。“讓人感動的是，大家都自帶了垃圾袋，理由是不能給小區丟臉。”2022年，小區建設好的停車場要啟用，需要清理垃圾。“通知發出后，有47 人報名。傍晚大家提著掃把、拖把、塑料桶過來，一直干到晚上9 點多，把垃圾都清理掉了。”程明法說。

中國人民大學公共管理學院和諧社區發展中心研究員嚴向紅分析，很多小區做不好自治，是因為業委會沒有真正放下身段。蔚斗一區能實現自治良性循環，原因之一就是業委會務實不浮夸，把應該做的事情做好。這些事情切實解決了小區居民最關心、最迫切需要解決的問題，不斷凝聚民心，從而提升了居民參與小區治理的積極性、主動性、創造性，提升了小區自治能力，激發了社會治理的活力。■