如何辦理房屋實體分割登記

□ 徐映雪

案 例

A 公司于2020 年申請按幢辦理了建筑物a 的首次登記，建筑物a 為一幢兩層的辦公樓。2022年，A 公司申請將建筑物a 分割為10 間房屋進行登記，登記機構應如何辦理？

分 析

《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）第二十六條規定，同一權利人分割或者合并不動產的，不動產權利人可以向不動產登記機構申請變更登記。房屋首次登記后的分割或合并屬于變更登記的一種，在房地分散登記時期就是一個令登記機構困擾的難題，房地一體登記后，對這個問題的處理辦法仍存在很大爭議。筆者認為，在實務中辦理房屋分割或合并登記時，應注意是否符合不動產單元設定的基本要求及是否得到相關部門的批準同意兩個方面。

一是分割或合并后的房屋應符合不動產單元設定的基本要求。《不動產登記操作規范（試行）》（以下簡稱《操作規范》）1.3.1規定：“不動產登記應當以不動產單元為基本單位進行登記。不動產單元是指權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間。獨立使用價值的空間應當足以實現相應的用途，并可以獨立利用。”對房屋進行分割或合并，屬于對不動產單元的重置，原來的單元結構被打破，新的單元結構得以建立，必須要滿足權屬界線封閉、具有獨立使用價值、能實現相應的用途等要求。需注意的是，有些建筑物，如酒店、成套住宅、幼兒園、教學樓等，一旦進行分割房屋綜合性用途已不具備，不能辦理登記。以酒店為例，酒店一般以幢為單位進行首次登記，如果將每間客房作為獨立客體對外銷售，申請把酒店分割，酒店將會喪失其功能。因為酒店必須是每間客房加配套設施綜合一體才能發揮其用途，故酒店不能進行分割登記。

二是對房屋進行分割或合并須得到相關部門的批準同意。目前，已施行的法律法規對此問題做了相關規定，但并不十分明確。《實施細則》第三十七條規定：“申請國有建設用地使用權及房屋所有權變更登記的，應當根據不同情況，提交下列材料……（三）有批準權的人民政府或者主管部門的批準文件……”《操作規范》9.2.3第4 條第（5）項規定：“同一權利人分割或者合并不動產的，應當按有關規定提交相關部門同意分割或合并的批準文件。”《實施細則》規定應“根據不同情況”進行提交，但未明確不同情況的具體情形；《操作規范》規定應提交“相關部門”的批準文件，但未明確“相關部門”的具體指向。

到底哪些部門可以作為分割合并的批準部門呢？有觀點認為，只要分割或合并的行為未改變室內的承重結構，登記機構依據房管部門進行面積確認后的房屋實測報告即可辦理，房管部門可作為分割合并的批準部門；有觀點認為，應由被許可人向作出行政許可決定的行政機關，即規劃部門提出申請，故“相關部門”應專指規劃部門；也有觀點認為，如果分割或合并會影響房屋既有的規劃、建設、結構、防火、相鄰關系、通風采光、環境衛生、物業管理等要素的，均須經前述要素的行政主管部門批準。

筆者認為，第一、二種觀點設置的門檻較低，后續易發生安全等隱患，有較大登記風險；第三種觀點設置的限制過多，實際操作性不強，不利于營商環境的營造，也不符合新時代物盡其用的要求。針對此問題，鄭州市歷經數次調研論證，于2022年10月1日起開始施行《鄭州市不動產登記服務條例》，其中，第十二條規定：“已確定的不動產單元確需分割、合并、調整邊界，且符合規劃、用地、建設、消防等相關規定的，不動產登記機構應當依法提供登記服務。”分情況來講，在進行土地分割、合并、調整邊界等登記時，需符合用地的相關規定；在進行房屋分割或合并登記時，需符合規劃、建設、消防等相關規定。具體辦理時，申請人須提交上述相應行政主管部門的批準文件。

針對上述案例，因建筑物a 的用途為辦公，故實體分割成間后仍符合不動產單元設定的基本要求，A 公司可以申請辦理分割登記，但在申請登記時須提交規劃、建設、消防等行政主管部門的批準文件。