測繪新技術在房地產測繪中的應用與提高

朱守衛

(舒城縣不動產登記中心，安徽 六安 231300)

發展迅速的房地產業已成為我國經濟發展的重要支柱，房地產規劃與管理是一項非常重要的工作內容。越來越多的房地產測繪從業人員正在努力學習新的測繪工具，掌握現代化房地產測繪的基礎知識和現代技術的應用。在過去的長期發展中，我國房地產測繪行業的發展相對滯后，關于測繪面積采用傳統方式人工測量房子的邊界和轉折點的坐標，但在現實中，這些測繪方法的效率低且出錯率較高，不能滿足對測繪信息的需求。

1 房地產測繪

1.1 測繪內容

在房地產開發中，房地產測繪技術的應用貫穿于房地產項目的整個過程。房地產測繪的初始階段為規劃設計階段，此階段本質內容是在地形測繪的基礎上，制定具體的發展規劃，并報市規劃辦審批，測繪時必須注意地形圖比例尺的選擇和精度的保證。

建筑用地測量是房地產開發、規劃和建設的重要依據。在有關部門辦理建設用地許可證的情況下，必須在土地利用總體規劃的基礎上，以相關數據為基礎，進行現場測量和測繪。測量應充分考慮建設用地的數量和質量，以圖解或文字形式成為房地產開發建設的重要信息。測繪時應注意建筑用地與周邊農田、水污染防治、道路等基礎設施的關系，確保測繪結果符合建筑規范要求。測繪部門及時糾正一些不符合計劃的情況，確保項目的順利開展。

前期測繪工作完成后，將為項目的整體設計和施工方案提供良好的參考。個別施工中，根據選址方案和建筑用地方案進行測量，主要包括施工場地的平整、施工中道路和管道的具體定位等測量和測繪。在測繪過程中，發現不能滿足規劃設計要求的，應當及時報告并糾正。根據實際情況確定建筑面積，繪制房屋平面圖，以利于商品房竣工后的銷售。施工完成后需完成的施工及物業測繪，是指根據建設項目的施工規劃和施工圖紙，采用一定的技術手段，實現對房地產開發和建筑結構的準確測量，以保證房地產開發滿足規劃、建筑面積、質量等要求。

1.2 特征

房地產測繪往往涉及對特定區域內的房地產建筑進行實際測繪。 在實際測繪過程中，房地產建設的范圍相對較小，但仍會對建設項目及周邊地區產生影響。因此需要對區域內的房地產建筑和各種設施進行詳細識別，仔細識別與房地產邊界相關的因素。實際的房地產測繪通常選擇較大的比例尺，因此需要更準確的測繪結果。

1.3 作用

房地產測繪采用一定的技術手段，在項目開發全過程中對相應的測繪起著重要作用。測繪工作成果不僅直接為商業地產開發計量提供依據，而且為房地產開發商的開發管理決策提供參考，如數據調整。其次，測繪結果為其購買商品房提供了一定的參考信息，有利于商品房交易的順利實現。此外，房地產測繪為管理者提供了有效的信息。房地產測繪的相關成果經房地產管理部門掌握后，可以為相關政策的制定提供有效的數據參考，為房地產權屬登記和相關糾紛的解決提供更直觀的信息，更好地發揮其管理作用。各種測繪技術在房地產測繪中的應用可以保證測繪成果的準確性，使測繪成果滿足工程建設后續環節的需要，為房地產面積的計算提供方便。

2 測繪技術在房地產管理中的應用

2.1 GIS在房地產測繪中的應用

地理信息系統(GIS)是一種空間信息系統。借助計算機技術，它可以收集特定位置的地理分布數據。在實際應用過程中，除了對地理信息進行整合和運營外，還可以將各種基礎地理信息組合成相應的構建模型，對房地產信息進行綜合分析和動態預測[1]。在當今大數據時代，大量的人工工作可以通過使用地理信息系統來完成，地理信息系統在房地產測繪中發揮著重要作用。除了確定房地產開發商的準確信息外，還可以在一定程度上建立和完善地理信息系統。在未來的發展中，這項技術的發展將有更廣闊的空間。值得一提的是，GIS對操作人員的專業化提出了更高的要求。在掌握相應測繪技術的基礎上，提高專業人才的綜合素質。

2.2 全球定位系統(GPS)技術的應用

GPS技術和適用性強的房產測繪技術應用，不僅可以提高房產測繪系統的自動化程度，還可以減少其他外部因素對測繪的影響[2]。該方法可以提高房地產測繪的穩定性和準確性。(1)使用數據采集和 GPS 技術對房地產進行勘測和地圖繪制。 在測量過程中，需要針對不同特征處理不同屬性點。然后根據地物的屬性點對地物進行分步測量，不僅可以防止過多的散點干擾測繪工作的順利進行，還可以幫助調查人員進行有效的數據轉換。數據采集完成后，測繪人員必須將所有數據轉換為標準格式，然后將轉換后的數據輸入計算機。 最后，根據計算機處理得到的數據信息，制作出初步的房地產建設圖。(2)對于場地交接圖，上述數據處理屬于行業數據處理。為了確保房地產測繪的準確性，將數字地形圖與位置實體進行比較。測繪人員及時發現勘察中的問題，適時進行調整或變更，提高房地產測繪的質量和效率。

2.3 坐標解析測量法和數字測繪技術

在房地產項目測繪中，主要測量房屋建設過程中的房屋面積和建筑面積，實測的物業面積和項目使用面積，占用面積是指以整個房屋的封閉面積為核心的使用面積。因此，在實際測繪過程中，有必要采用更高的技術手段準確計算房屋面積，并選擇科學的計算方法。坐標分析和測量方法滿足其要求，并且此方法還可用于分析房地產區域。

2.4 全站儀技術在房地產測繪中的應用

全站儀是電子、機械和光學儀器中的一種高科技測量裝置。由于其功能強大，操作方便，廣泛應用于精密機械測量和變形監測。在房地產測繪過程中，全站儀技術不僅可以進行自動測量和計算，還可以使用電子文件輸入測繪數據[3]。這種輸出不僅可以提高工作效率，而且有助于提高傳統光學經緯儀無法達到的測繪精度。此外，利用其測量功能還可以實時測量建筑物的邊長數據。與設計數據相比，無需移動儀器即可完成。這項技術允許在單個位置進行地圖繪制，與傳統的地圖繪制技術相比，這項技術的潛力大大提高，這一點非常明顯。

2.5 攝影測量技術

攝影測量技術是一種通過攝影收集目標信息的信息采集技術。在房地產測量中，攝影測量技術是綜合分析圖像處理、計算機技術的相關技術，能夠不斷提高測繪作業的速度和測繪數據的準確性。對于人口稠密地區，區域測繪效率高，還可以促進城市規劃和建設項目。因此，將攝影測量技術應用到測繪技術中，可以有效提高測繪數據的準確性，促進人力和財力的節省，節約工程成本。

2.6 數字制圖技術的應用

在工程項目測量中，其測量精度較高，但能滿足其要求的大比例尺地圖相對較少。因此，可以選擇地面數字測圖技術。在測繪中，可以利用地面測繪的測繪技術，獲取高精度的數字地圖。為了將重要特征及其附近控制點的精度控制在5cm以內，可結合相關測量方法。在使用數字技術處理原始地圖時，可以對現有地形圖進行分類和使用，使用電子攻擊計算器、繪圖設備和掃描設備，操作更加方便。此外，可以在短時間內獲得測量結果。目前，我國的數字輸入設備主要有矢量化掃描輸入設備和手動數字輸入設備。掃描記錄設備的優點是操作性能好，工作效率高。缺點是在數字處理過程中會出現各種誤差，導致與原始地圖相比精度較低。

3 房地產測繪新技術的應用措施

3.1 加強專業技術人員培訓，提高團隊整體素質

房地產測繪在住房建設方面具有十分重要的地位，因此對專業技術人員提出了更高的要求。要不斷加強專業技術人員的培訓，提高自身專業素質，改變過去相對落后的計量方法，不斷引進新技術，吸收國外經驗，使房地產業健康快速發展。

3.2 通過機器輔助測繪

AutoCAD是一種在一些測繪系統中廣泛使用的測繪方法。 在這一系統中，只需要使用真實的圖像來表示數據預處理創建的圖形，根據位置、準確度和相似度等，其功能會清晰地出現在屏幕上。在圖形處理過程中，系統功能齊全、功能強大、操作方便，因此在房地產地圖編輯過程中使用這種方法起到非常重要的作用。

3.3 測繪單位應建立健全自檢機制

測繪單位應加強對房地產測繪質量管理的內部審計和監督，從自身出發控制測繪質量。測繪單位應當根據工作人員的日常工作表現和對物業測繪質量的監督責任制定相應的獎懲制度。房地產測繪企業領導和質量監督管理人員要定期核實測繪信息，及時認真處理客戶投訴和不符合的測繪記錄，解決單位房地產測繪質量問題。對容易出現測繪問題的重要部位，采取合理的防范措施，通過一些內部文件限制測繪人員的行為，將房地產測繪質量的責任轉移給個人，并實施相關獎懲，形成自檢制度。

3.4 加強房地產測繪的管理

房地產測繪是一項以房地產產權為基礎，以房地產為邊界，以房地產的平面位置、形狀和面積為重點，以房地產為中心的專業測繪。房地產測繪結果的審核為正式審核，對建筑面積、覆蓋范圍內的面積，特別是公共面積的測算和公共面積的分配，正式審查意味著測繪單位在計算過程中避免重大錯誤。如果出現差錯，測繪單位必須對其提供的測繪成果承擔一切質量和法律責任。正式審查可以避免測繪費用和測繪單位不負責任的測繪結果。測繪結果差錯責任始終歸于審查部門制度，集中審查部門的人才和技術優勢，加強對房地產測繪成果的檢查。審計部門每季度對批準的房地產產權進行審計。測繪成果登記數據抽樣，根據業主檢查情況進行突擊檢查或上報，按房地產測繪成果質量評價標準評分，建立各測繪單位作業視圖，進行數據庫管理，實時統計，記錄抽樣中發現的各種問題，向社會公布測繪單位的抽樣情況和信用狀況。測繪信息中心的測繪成果目錄信息公示系統，用于審批測繪成果目錄的房地產權屬登記數據，包括在電子政務信息網上發布測繪成果，如房地產項目名稱、位置、房地產開發建設項目編號、測繪單位名稱、編號、批準日期等。

4 房地產測繪發展趨勢

隨著房地產測繪工作的不斷科學化，根據房地產測繪工作的實際結果，我國的房地產測繪數據不僅具備了一定的自動化程度，還實現了測繪過程的信息化，其主要原因是在房地產測繪中引進和使用了先進的工具和設備。信息化是指計算機繪圖、無紙化辦公和電子文檔技術的應用。在此基礎上，可以說房地產信息的采集和處理逐步實現了智能化、數字化，為未來房房地產測繪的發展提供了可靠的技術保障。

4.1 房地產測繪網絡化

近年來，隨著互聯網技術的不斷發展，建筑與土地測繪的網絡化已成為一種主要趨勢，主要體現在兩個方面：(1)隨著信息產業的不斷發展，房地產測繪服務網絡在很大程度上改變了測繪服務模式，減少了空間和信息的概念。 每個用戶只需訪問一個查詢接口，即可準確檢索分布在不同地點的地理信息，從而達到人人在任何地方都可以使用地理信息服務的目的；(2)房地產測繪網絡與業務整合主要集中在一個系統中，即信息完全可以在同一個網絡內實現交換，大大縮短了辦公周期，簡化了工作流程，提高了工作效率。

4.2 房地產測繪科技化

房地產測繪新技術將朝著科學的方向發展。從房地產相關技術和測量工作來看，我國房地產測繪數據不僅將向自動化方向發展，而且越來越準確和方便。先進儀器設備的配合，工業電子信息的發展，以及計算機輔助制圖、無紙化辦公、電子檔案等技術的廣泛應用，可以直接實現房地產土地信息采集和信息處理的智能化、數字化發展，為中國房地產測繪行業奠定堅實的技術基礎。在很長一段時間內，互聯網將極大促進房地產測繪的發展和應用速度，房地產測繪將更加精準。

5 結 語

新測繪技術在房地產測量中的廣泛應用，大大提高了房地產測量技術水平。這些新技術可以有效提高測繪效率和測繪數據的準確性，因此在測繪同一項目中使用不同的新技術較為常見，只有充分利用專業的房地產測繪技術，才能為我國房地產開發提供相應的理論參考，同時也能夠在一定程度上控制房地產開發成本。因此，房地產測繪人員以及整個房地產部門應充分了解測繪技術的重要性，只有通過科學的方法培養測繪技術人才，并且將測繪新技術運用到為整個房地產行業和人民服務中去，才能最大化推進我國建筑業的現代化建設。