房地產經濟波動的影響因素及對策探討

馬小紅 東臺市東臺鎮(zhèn)建設和生態(tài)環(huán)境局

房地產經濟在我國經濟發(fā)展中有著不可取代的地位，想要我國經濟能夠穩(wěn)定發(fā)展，必須高度重視房地產經濟，因此，社會各界對房地產的投資尤為看好，但是房地產經濟在發(fā)展過程中也會因為多方面的因素受到影響，如外界因素、內部因素等，但是不管是何種因素都需要進行全面的分析，根據具體經濟發(fā)展現狀，制定出優(yōu)秀的解決對策。

一、控制房地產經濟波動的重要意義

房地產與其他行業(yè)有明顯的差異性，更在我國經濟體系當中獨占鰲頭，特別是房地產經濟扮演著“主導者”的角色，所以，經濟與房地產經濟兩者的關系是極為密切的，從另一個角度來講，社會經濟體系受多方面因素的影響，其中房地產經濟波動也是一大部分。以縱觀方面而言，目前我國房地產經濟整體上沒有實現穩(wěn)定性狀態(tài)，波動情況是時有發(fā)生的，造成這樣的局面是多方面的，如內部供需矛盾、房地產收益率、土地、市場等各方面的因素。因此，國家有關部門必須進行有效的宏觀調控，讓房地產經濟短時間內保持穩(wěn)定態(tài)勢，能夠最大限度地控制經濟出現較大波動。房地產行業(yè)本身具有高投資風險性，更無法在幾天、幾個月中獲得回報，但是它對整體經濟的發(fā)展卻有著直接的影響，所以，控制房地產經濟波動顯得尤為關鍵。在實際開展期間應該利用各類輔助方式進行整體把控，在各方的共同參與和合作下達到綜合調控，這樣有利于房地產經濟能夠更好地健康發(fā)展[7]。

二、房地產經濟波動的影響因素分析

新中國成立以后，我國不同行業(yè)領域都有了迅速的發(fā)展，發(fā)展態(tài)勢相對較為平穩(wěn)，早期發(fā)展存在一些錯誤問題，甚至有損失情況，國家通過對經濟方面進行了相應的調節(jié)，促使我國經濟成果取得了較好的成效。但是我國人口數量龐大，再加上社會老齡化問題嚴峻，國家面臨的住房壓力一直未得以解決。房地產各個企業(yè)以此為契機，大量開發(fā)建筑項目，由于供不應求，房價也一直增高。為了保證房地產經濟能夠長遠發(fā)展，應該對房地產經濟波動影響因素進行深入分析，杜絕房地產經濟崩潰等不堪后果的發(fā)生、發(fā)展[2]。

（一）外部的影響因素

第一，城市發(fā)展方面。城市化推進速度極快，不同的城市雖然在城市規(guī)劃上有較大區(qū)別，但是都有減少基礎設施，而且配備數量較多，人們本身的居住需求，再加上城市中人口過度密集，交通問題嚴峻等都是導致房地產價格波動發(fā)生改變的主要因素之一。

第二，經濟影響方面。房地產企業(yè)的發(fā)展與金融投資是有著密切的關聯(lián)性的，兩者是互相促進、互相補充的關系。尤其是新興的房地產企業(yè)，想要經營及發(fā)展必須有充足的資金支持，如果資金成本難以滿足企業(yè)經營發(fā)展，會導致房地產企業(yè)最終消亡，這足以說明資金對企業(yè)的未來發(fā)展的影響是巨大的。因此，為了杜絕此類情況的發(fā)生，銀行和房地產企業(yè)會形成供應的誠信合作關系，主要目的是如果企業(yè)資金不能第一時間到位，房地產企業(yè)能夠借助銀行貸款的形式解決目前面臨的資金緊缺問題。然而我國當前的銀行信貸調控較多，缺乏穩(wěn)定性，再加上放款時間偏長，與房地產行業(yè)金融需求完全不相符，融資的方式缺乏多樣性，造成房地產企業(yè)的發(fā)生受到制約。因此，只有完善多元融資結構，才能讓房地產企業(yè)更好地推進。

第三，土地影響方面。我國本身土地資源極為豐富，在此背景下房地產企業(yè)的發(fā)展可謂是萬事俱備，只欠東風，但是在運用土地資源期間，應該對其進行適宜的運用，科學的規(guī)劃，應以大自然發(fā)展規(guī)律為前提，實現人和自然能夠和諧共存，同步發(fā)展的目的。作為開發(fā)商在推動房地產行業(yè)的發(fā)展過程中，對于要投入使用的土地資源需向有關部門報備，確定被審批后方可開發(fā)。另外，在建設期間會遇到各類的問題，這些都會給房地產的發(fā)展帶來不利影響，容易造成經濟波動。只有通過有效的對策進行針對性的處理，才能保證房地產長遠發(fā)展。

第四，市場影響因素。房地產發(fā)展是一個動態(tài)變化的過程，特別是各方面的因素會給其帶來極大的影響，市場環(huán)境發(fā)生改變，同時會讓房地產的發(fā)展會受到影響。相關數據調查顯示，房屋購買期間，消費者對房屋的面積、品質等要求，也是影響因素之一。鑒于此，房地產經濟發(fā)展期間需要有效掌控全局，從不同的角度進行有效調節(jié)，保證房地產行業(yè)走向正確的發(fā)展方向。另外，還應該對消費者購買房屋意愿、能力等方面進行仔細調研，根據實際情況制定科學的處理方案，最大限度地杜絕各類風險情況。

第五，國家政策影響方面。我國為了能夠讓各個行業(yè)領域能夠同步發(fā)展，相繼頒布了各種政策內容，特別是有些敏感度較高的貨幣政策等，最終的目的是政府部門通過這些方式，針對房地產行業(yè)作出宏觀調控，同時也會給其行業(yè)經濟波動帶來不同程度的影響[3]。

（二）內部的影響因素

第一，供需矛盾方面。在上述文章當中已經表示，房地產經濟因為諸多的因素影響下，會造成供求關系也在日益變化，特別是在房地產行業(yè)發(fā)展過程中有非常顯著的反應，但不管是哪類因素，都會導致房地產經濟出現不同程度的波動。目前來講，資金、技術、勞動力等都對房地產供給水平會造成一定的限制，每個因素間更會讓供需關系無法保持穩(wěn)定狀態(tài)。為了有效處理上述問題，必須對當前的房地產經濟進行相應的調節(jié)，但這一行為也會造成房地產經濟發(fā)生波動。

第二，房地產收益率方面。這里所說的房地產收益率通常表示一個為投資者針對項目投入的資金額度，還有一方面是凈收益，上述兩者的比例。從投資方面來講，處于高收益率狀態(tài)下，那么投資的成本也相對較多，房地產開發(fā)規(guī)模會進而增加，如果收益率較低的情況下，投入的資金成本較少，這會造成房地產發(fā)展速度受到限制，這一方面對房地產經濟波動帶來的影響也是顯而易見的。

三、房地產經濟波動的控制對策

（一）對房地產價格進行控制

房地產經紀波動的同時，會對該行業(yè)的不同方面造成相應的影響，如房地產價格，所以，有關政府部門必須制定針對性地解決對策，但是從目前的情況來講，需要針對房地產市場需要做深度調研，并做整體性的分析。如，政府有關部門應借助第三方根據區(qū)域發(fā)展程度、基礎設備建設情況等全面評估最高及平均控制價，對于土地成本也需要進行深度研究，這樣能夠更好地確定銷售指導均價，在此環(huán)節(jié)要仔細調查二手房價格推算銷售指導均價，只有以上內容均調查清楚，才能最終確定樓盤商品房住房預售建議指導價格。企業(yè)要及時做好報備工作，備案后需要對建議指導價進行有效評估，這樣才能為樓盤預售備案價提供可靠依據。對于房地產價格評估，它的目的是能夠從根本上規(guī)范房地產價格管理工作，進而科學管理房地產價格。能夠充分掌握房地產市場發(fā)展態(tài)勢，確保交易的合理性，這樣有利于方房地產市場價格無過大的波動。另外，國家在頒布有關宏觀調控政策前，應該承擔相應的職責，保證房地產波動在規(guī)定的范圍內，國家在正常化干預期間還需要掌握控制節(jié)奏，不可大范圍的干涉，以當前的社會發(fā)展需求，保證房地產波動在正常范圍中，當出現的波動已經超出范圍時，國家頒布的政策需要進行有效調節(jié)，定位片區(qū)進行精準調控，保證住房指導價格體系更加健全[4]。

（二）健全經濟管理制度

首先，應該得到國家政策方面的支持，需要進行市場調查，在開展此項工作前，應該將保障性安全工程建設工作落實到實際當中，如廉租房、公租房、限價房、棚戶區(qū)改造等，在此基礎上開展重點建設項目，這樣能夠讓房地產企業(yè)在第一時間得到相關國家優(yōu)惠政策的支持，利于其能夠順利地開展后續(xù)建設工作。更能強化有關管理力度，其次，健全房地產開發(fā)融資體系。目前我國房地產融資方式通常為下面幾個方面，資本市場融資、房地產信托等。第三，構建有方向性的國家住房消費融資體系。當前住房消費融資途徑有商業(yè)按揭貸款、住房公積金低息貸等。最后，完善金融管理制度。經濟整合期間，應該以地區(qū)經濟管理制度進行融合，積極完善細節(jié)性環(huán)節(jié)，保證房地產企業(yè)能夠可持續(xù)發(fā)展。

（三）加強房地產投資政策建設

一旦出現房地產經濟波動，不僅要加強市場控制，還應該注重房地產投資政策建設工作。對于該行業(yè)政策方面的建設，應該與行業(yè)經濟發(fā)展要求無較大出入。需要充分掌握我國現階段的房地產經濟狀況，運用的投資政策要適宜、有效，根據當前的房地產經濟情況作出針對性的調整，在短時間讓房地產經濟不會出現顯著的改變。制定的房地產投資政策當中，必須確定投資主體及產權，更要合理、明確劃分每一項的職責，杜絕出現不可預測的后果。為了能夠讓房地產固定資產投資、規(guī)范化發(fā)展處于良好態(tài)勢，房地產需要合理投資，以周期領域產生的變化，有效管控我國房地產經濟，并對房地產經濟實況進行密切關注[5]。

另外，在此基礎之上，還需構建遠期的、科學、適宜我國房地產經濟發(fā)展的投資政策，以普通房地產而言，房地產經濟近期的趨勢處于低迷狀態(tài)，經濟發(fā)展受到制約，但是依然需要通過有效的策略，全面落實投資政策。如果有不當，或者是不能控制的經濟政策，需要通過針對性的方法落實并調節(jié)，這樣有利于我國房地產經濟能夠健康地推進。對于房地產經濟投資政策的制定及實施，必須注意以下幾個方面。第一，明確投資主體，并明確劃分職責，產權要清晰，要有效管控房地產經濟周期性變化。第二，密切觀察我國房地產經濟規(guī)模性改變，保證房地產固定資產投資和上述規(guī)模發(fā)展處于一致狀態(tài)，讓投資更加科學、合理。第三，做好房地產市場定位工作，加強市場調研，以房地產市場需求為切入點，保證市場投資在全面分析后作出正確的選擇。

（四）提升市場調查力度

對于房地產經濟波動方面的有效控制，有多個方面，其中提升市場調查工作力度是能夠實現有效控制的主要方法之一，因此，作為有關部門和相關人員應該建立良好的協(xié)作關系，積極開展市場調研工作，做好市場定位。通常來講，市場周期發(fā)展，以及投資主體結構兩者是有關聯(lián)性的。但是以當前的行業(yè)發(fā)展現象而言，我國大部分的企業(yè)在經營、管理過程中有較多的不足，問題的發(fā)生、發(fā)展給也是影響房地產經濟波動的主要因素，如有關職責分工不明確，未制定完善的預防策略等。鑒于此，應該從理性的角度分析投資結構，還需加大市場調查力度，根據有關規(guī)定對開發(fā)方面進行科學設計，制定科學、合理的評估機制，不斷地調整及優(yōu)化風險預警機制，從整體上了解房地產投資市場變化，最大限度地杜絕投資風險，或者進行風險轉移，這樣才能更好地推進房地產經濟發(fā)展[6]。

（五）嚴格規(guī)范土地市場

作為政府有關部門，需要加強土地市場管理制度，更要對土地審批制度進行有效控制。具體需要注意下面幾個方面的部分。首先，政府實行宏觀調控，應具備土地出讓權，這樣才能保證政府土地供給能力得以保障，確保土地資源市場處于開放狀態(tài)，城市土地使用權的轉讓，需在土地二級市場落實，通過對市場機制做好調控，完成土地市場機制二次分配和布局。其次，注重總量控制，必須根據國家頒布的準則、規(guī)定內容嚴格控制劃撥用地，還應該保證土地資源能夠被運用到適宜的項目當中。第三，由于我國目前的土地供應機制缺乏完善性，必須對其進行優(yōu)化和創(chuàng)新，政府需管控土地以及市場的出讓環(huán)節(jié)，杜絕房地產經濟波動情況的發(fā)生。第四，保證招標拍賣的規(guī)范性。我國大部分的土地轉讓都是通過招投標、拍賣的方式開展的，在這樣的局勢下市場化特征尤為明顯。但是在此期間容易出現一些違法行為的操作，這對房地產未來發(fā)展是極其不利的。因此，需要對該方面加強管控工作，健全土地制度，從根本上杜絕上述問題的發(fā)生，這樣才能利于房地產的穩(wěn)定發(fā)展，有效改善房地產經濟波動情況[7]。

四、結束語

總體來講，當前我國房地產經濟波動的影響因素諸多，其中有內部因素、外界因素、市場、經濟等多個方面，為了能夠從根本上杜絕房地產經濟波動影響，應該以各方面因素為切入點，并全面掌握當前房地產波動變化，進而制定并實施科學、適宜的解決方案，最大限度地控制波動處于正常范圍當中，讓房地產經濟發(fā)展處于穩(wěn)定狀態(tài)，這對我國房地產行業(yè)的發(fā)展有著十分重要的意義。