現(xiàn)房還是期房？維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益才是關(guān)鍵

本刊記者 李動(dòng)

近日，多地政府明確表態(tài)，要推進(jìn)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，由此引發(fā)社會(huì)的廣泛關(guān)注。現(xiàn)房銷售模式是否會(huì)就此大面積鋪開？施行多年的商品房預(yù)售制度是否會(huì)就此走向終結(jié)？

現(xiàn)房銷售：從探索到到試點(diǎn)

1月17日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開，明確“穩(wěn)預(yù)期、防范風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)轉(zhuǎn)型”作為2023年房地產(chǎn)工作重點(diǎn)。同時(shí)，會(huì)議進(jìn)一步提出，“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。”

此后，各地迅速行動(dòng)，積極響應(yīng)。會(huì)議召開后不到一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，已有山東、河南、四川、安徽、廣東等地明確表態(tài)，支持有條件的城市因地制宜地開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。

以河南為例，2月7日該省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在鄭州召開，提出今年將進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，逐步提高預(yù)售門檻，以鄭州、開封為試點(diǎn)，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。

早在2010年，廣西就提出選擇南寧市作為取消商品房預(yù)售制度的試點(diǎn)城市。此后，南京、上海、深圳等城市推出以現(xiàn)房銷售為前提條件的地塊。2018年，福建出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)精準(zhǔn)調(diào)控穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》，提出福州、廈門兩市試點(diǎn)在土地出讓中逐步提高商品房預(yù)售條件，直至現(xiàn)房銷售。

以上政策措施，或是未能真正落地（如廣西南寧），或是局限于部分城市的部分地塊（且占比較小）。首次在省級(jí)層面得到落地實(shí)施的，是2020年3月，海南印發(fā)《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》，提出改革商品住房預(yù)售制度，明確要求新出讓土地建設(shè)的商品住房實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。在政策的推動(dòng)下，海南現(xiàn)房銷售占比迅速提升：2022—2023年，該省現(xiàn)房銷售的占比分別為20%、24%和39%。

而到了今年，不僅住建部提出“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售”，多地也正式發(fā)文予以響應(yīng)。2023年，或許會(huì)成為我國(guó)開啟現(xiàn)房銷售模式的“元年”。

之所以著力推動(dòng)現(xiàn)房銷售，正是為了進(jìn)一步落實(shí)“穩(wěn)預(yù)期、防范風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)轉(zhuǎn)型”目標(biāo)。特別是2022年以來(lái)，不少地方出現(xiàn)商品房住宅項(xiàng)目停工乃至“爛尾”現(xiàn)象，同時(shí)江西、河南、湖南等地的部分購(gòu)房者發(fā)出“斷貸”聲明。可以說(shuō)，長(zhǎng)期以來(lái)商品房預(yù)售制度所存在弊端，已經(jīng)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和購(gòu)房者的信心，其造成的負(fù)面影響還進(jìn)一步擴(kuò)散到金融領(lǐng)域。為了維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，積極探索和推進(jìn)現(xiàn)房銷售模式勢(shì)在必行。

預(yù)售制度：利弊互現(xiàn)亟需改革

和近期開始試點(diǎn)的現(xiàn)房銷售相比，我國(guó)全面實(shí)施商品房預(yù)售制度已有近三十年的歷史，其發(fā)端于香港的“賣樓花”模式。

1956年，香港出臺(tái)《預(yù)售樓花同意書》，以法律形式確認(rèn)了商品房預(yù)售制度。上世紀(jì)八十年代，深圳和上海借鑒香港的“樓花”模式，開展商品房預(yù)售試點(diǎn)。進(jìn)入上世紀(jì)九十年代，我國(guó)住房制度改革不斷提速，商品房預(yù)售制度由此全面鋪開。1994年，《城市房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》相繼頒布，對(duì)商品房預(yù)售的前置條件、申辦資料、辦理程序、監(jiān)管措施等作出了明確規(guī)定，商品房預(yù)售制度正式全面實(shí)施。此后雖然預(yù)售制度相關(guān)管理措施不斷更新，模式不斷改進(jìn)，但始終在我國(guó)商品房住宅市場(chǎng)中占據(jù)主導(dǎo)地位。

預(yù)售制度對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)、資金投入大，開發(fā)企業(yè)承擔(dān)較大融資成本壓力。通過(guò)預(yù)售模式可以加快開發(fā)商回籠資金，同時(shí)提前鎖定購(gòu)買意向，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。這種模式促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速擴(kuò)張，滿足了人民群眾日益增長(zhǎng)的住房需求。

在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的同時(shí)，預(yù)售制度也存在諸多弊端。

在我國(guó)現(xiàn)有預(yù)售制度下，購(gòu)房者需要提前支付全額房款，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到相對(duì)弱勢(shì)的購(gòu)房者身上。另外由于是期房，“貨不對(duì)板”的情況并不鮮見，極大地影響了購(gòu)房者的消費(fèi)體驗(yàn)，由此導(dǎo)致的糾紛也時(shí)有發(fā)生。

同時(shí)，由于部分地方監(jiān)管不力，一些開發(fā)商違法違規(guī)挪用預(yù)售資金，導(dǎo)致項(xiàng)目停工甚至“爛尾”。特別是在市場(chǎng)投機(jī)情緒高漲時(shí)，不少開發(fā)商采用高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式盲目擴(kuò)張，拆東墻補(bǔ)西墻現(xiàn)象尤為嚴(yán)重。一旦市場(chǎng)低迷就會(huì)導(dǎo)致緊繃的資金鏈斷裂，連鎖反應(yīng)下部分頭部房企也未能幸免。

不得不說(shuō)，一段時(shí)期內(nèi)風(fēng)靡的“炒房”行為和房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快現(xiàn)象，預(yù)售制度起到了推波助瀾的作用。這不僅導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)不健康地大幅波動(dòng)，同時(shí)由于風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，極大地影響了社會(huì)穩(wěn)定。部分“爛尾樓”購(gòu)房者不僅遲遲住不進(jìn)自己的房子，而且還要背負(fù)長(zhǎng)期、高額的房貸壓力。這種顯失公平的模式導(dǎo)致社會(huì)矛盾不斷積累，最終引發(fā)了2022年多地“斷貸”風(fēng)波。

在這種背景下，推進(jìn)預(yù)售制度改革的呼聲不絕于耳。2022年全國(guó)兩會(huì)期間，就有多名人大代表和政協(xié)委員提出相關(guān)建議：全國(guó)人大代表、江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)盧天錫建議，逐步提高商品房預(yù)售許可門檻，建立商品房預(yù)售履約擔(dān)保機(jī)制，同時(shí)調(diào)整購(gòu)房款付款方式，從購(gòu)房人“一次性全額”付款，變成按工程進(jìn)度分期付款；全國(guó)政協(xié)委員、南通大學(xué)校長(zhǎng)施衛(wèi)東建議，加強(qiáng)期房銷售監(jiān)管，在銀行設(shè)立專用監(jiān)管賬戶或由住建部門成立第三方托管機(jī)構(gòu)，管理期房銷售定金，并按地區(qū)逐步取消期房制度；而全國(guó)政協(xié)委員、民革安徽省委會(huì)副主委周世虹更是連續(xù)四年提議廢除商品房預(yù)售制度，實(shí)行商品房現(xiàn)房銷售。

由此可見，現(xiàn)有的預(yù)售制度已經(jīng)到了不得不改的時(shí)候。

關(guān)鍵核心：維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益

從世界各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，預(yù)售制度只是一種商品房交易模式，并非“洪水猛獸”，關(guān)鍵在于如何平衡買賣雙方權(quán)責(zé)比例，特別是要維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，形成健康良好的市場(chǎng)氛圍。

以我們的鄰國(guó)日本為例，簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，法律規(guī)定購(gòu)房者向開發(fā)商支付的定金不得超過(guò)全額房款的20%（通常在10%左右）。支付定金后，購(gòu)房者即可獲取金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保或保險(xiǎn)下的保證書，如出現(xiàn)開發(fā)商違約則由金融機(jī)構(gòu)向購(gòu)房者進(jìn)行賠付。購(gòu)房者在簽訂預(yù)售合同后，即可向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)按揭貸款；但余款在交付后才會(huì)支付給開發(fā)商，按揭貸款通常也是在商品房交付后才會(huì)放款。

在法國(guó)，預(yù)售商品房的定金按照建設(shè)工期的長(zhǎng)短有所不同，通常不超過(guò)總房款的5%。而購(gòu)房款按照建設(shè)節(jié)點(diǎn)分期支付：完成地基工程后支付總價(jià)的35%，安裝屋頂門窗后支付總價(jià)的70%，全部竣工后支付總價(jià)的95%，剩余5%的尾款作為工程合格保證金在房屋交付時(shí)付清，以確保開發(fā)企業(yè)按規(guī)定執(zhí)行合同。

至于美國(guó)，大部分是現(xiàn)房銷售，帶預(yù)售性質(zhì)的項(xiàng)目其實(shí)質(zhì)也是變相的現(xiàn)房。開發(fā)商啟動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，首先要與購(gòu)房者達(dá)成購(gòu)房意向，預(yù)定超過(guò)一定比例時(shí)就可獲得金融機(jī)構(gòu)貸款用于支持項(xiàng)目開發(fā)。購(gòu)房者的首付款通常在10%～20%左右，同時(shí)也不是直接支付給開發(fā)商，而是由專門的第三方機(jī)構(gòu)托管，在房屋交付之再向開發(fā)商支付。

由此可見，無(wú)論何種預(yù)售模式，其核心在于保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。因此，必須要加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金的管控，按工程進(jìn)度分期撥付預(yù)售資金，而不是一次性到位，避免開發(fā)商挪用預(yù)售資金。同時(shí)，將購(gòu)房者申請(qǐng)按揭貸款的節(jié)點(diǎn)后移至房屋交付（或即將交付）時(shí)，避免購(gòu)房者的個(gè)人信用成為開發(fā)商的融資渠道，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)大部分聚集在個(gè)人購(gòu)房者身上。另外，應(yīng)當(dāng)引入風(fēng)險(xiǎn)保障制度，在出現(xiàn)交付問(wèn)題或質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，向購(gòu)房者提供保障。

就我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，一段時(shí)間內(nèi)預(yù)售仍將是主要商品住宅銷售模式，但其模式必然要進(jìn)一步變革。在政策推動(dòng)下，現(xiàn)房銷售占比也將逐步上升。據(jù)上海易居地產(chǎn)研究院預(yù)估，目前全國(guó)現(xiàn)房銷售規(guī)模占比約為14%，至2028年這一比例預(yù)計(jì)將上升至20%。與此同時(shí)，現(xiàn)房銷售也必然地提高了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金要求，房地產(chǎn)開發(fā)的融資模式也需要進(jìn)一步轉(zhuǎn)變。

無(wú)論是現(xiàn)房還是期房，只是房地產(chǎn)銷售的一種商業(yè)模式，歸根結(jié)底還是要保證買賣公平，不能讓某一方既當(dāng)“奶牛”又當(dāng)“背鍋俠”。只有公平合理的交易環(huán)境，才能維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)的健康穩(wěn)定發(fā)展。