萬科經營服務業務體現韌性多賽道協同發展顯長期價值

肖筱

3月30日晚間，萬科發布了其2022年年度報告。在行業震蕩期，萬科實現了營業收入5038.4億元，同比增長11.3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤226.2億元，同比上升0.4%。萬科也由此成為了在2022年為數不多逆勢而上的房企一員。

整體來看，在開發業務規模不再是衡量房企惟一標準的當下，萬科的業務轉型已初見成效，多元化業務扎實推進凸顯了長期價值。尤為亮眼的是，2022年萬科的經營服務業務保持了雙位數增長，體現出了較強的韌性。

物業、物流、長租公寓等多賽道協同發展

3月31日，萬科舉辦了業績推介會。在業績會上，萬科董事會主席郁亮指出：未來新房需求上有天花板，下也有保底線?！靶路渴袌霾豢赡芑氐?021年的歷史峰值，但每年12萬億的需求還是有的?！?/p>

基于上述判斷，郁亮認為，企業要認清大勢，房地產行業再也回不到對住宅開發過于依賴的階段。對企業而言，開發、經營、服務并重是個必然的選擇。而對于萬科而言，公司會堅持開發、經營、服務并重的策略，確保自個活下去、做好自己的事情。

而在開發、經營、服務并重的策略下，萬科的經營服務業務全口徑收入達512.6億元，同比增長23.1%。

其中，多項業務更是鞏固了業內的領先優勢。物業服務方面，2022年，萬物云成功分拆上市，并收入首次突破300億大關，實現營業收入303.2億元（含向萬科集團提供服務的收入），同比增長26.1%。

物流倉儲服務方面，萬科物流業務自2015年開啟全國倉儲網絡布局至今，目前綜合實力位列行業第一梯隊，冷鏈倉儲規模全國第一。2022年，公司物流業務（含非并表項目）實現經營收入35.6億元，同比增長17.9%。

租賃住宅方面，作為全國最大的集中式公寓提供商，截至2022年底，“泊寓”共運營管理租賃住房21.51萬間，累計開業16.66萬間，業務布局全國34個城市。2022年，公司租賃住宅業務（含非并表項目）實現營業收入32.4億元，同比增長12.1%。

商業開發與運營方面，萬科累計開業商業項目242個，其中2022年克服疫情挑戰成功開業新項目25個。2022年，公司商業業務（含非并表項目）營業收入87.2億元，同比增長14.3%。

不難看出，萬科擁有業內最全面的不動產經營服務賽道布局，未來仍有鞏固和擴大先發優勢的空間。

經營服務業務發展有望進一步提速

萬科經營性業務的發展優勢，不單單體現在各賽道的業績表現上，更體現在起步早、布局全、協同多的全方面布局上。

郁亮表示，萬科的經營服務類業務優勢在于方向對、起步早、布局全、協同多。一是起步比較早，學費基本已經交完。二是布局賽道比較全，各個業態都有，并在各自領域做到了數一數二。三是各個業務之間可以協同，例如目前已經在共同參與綜合性城市更新項目，共同服務大客戶等。

值得注意的是，隨著全社會收益率要求和風險偏好的下降，市場對經營性不動產的認知已逐步改變，經營服務業務創造穩定現金流的優勢開始顯現。在新發展階段下，經營性不動產對投資者的吸引力在明顯變強。而提前“踏對了步子”的萬科已然具備了先發優勢。

郁亮表示，從中長期看，萬科經營服務業務處在增長軌道上，整體收入今年會保持兩位數增長，對集團貢獻更多的正向盈利。不過，經營服務業務賺的是小錢、長錢和辛苦錢，萬科會保持耐心。

萬科還指出，隨著物流、商業、保租房REITs和不動產私募投資基金的開展，經營性不動產實現“投融建管退”閉環，給有關業務的加速發展帶來了可能。

談及具體的工作計劃，萬科執行副總裁、首席運營官劉肖在業績會上指出，萬科在非常積極地嘗試REITs發行。其中，“萬緯物流”在浙江和廣東選了幾個資產，大概25萬方左右，預期今年應該可以發REITs。除此之外，另一個REITs較鼓勵的方向，公寓，也在有序啟動發行工作。

劉肖認為，政策在積極地探索，集團也在不斷地嘗試。積極研究政策更重要是不斷地打造優良資產，把這個蓄水池做大，這一系列的政策利好都會成為不動產經營服務行業的重要動力。