房地產市場加快構建新發展模式

雷玄

居住需求的內涵和邊界正在發生深刻變化，居住服務企業不只是要解決住的問題，還要在如何提升生活品質上不斷探索，這就是新的機會所在。

2023年的房地產市場開始轉型升級。伴隨著房地產業進入新的發展階段，房地產業新發展模式逐步構建，衡量房地產企業的標準也被重新定義。當前，房地產市場已經從賣方市場過渡到買方市場，購房者開始掌握更多的主動權，房企競爭日趨激烈。未來，房地產企業更需要由開發商向服務商轉型，企業的抗風險能力、產品能力和開發運營服務的綜合能力，成為新時期的核心競爭力。

全面回歸居住本質

持續探索高品質需求

2023年，也是“保交樓”的關鍵節點。

伴隨著各地樓市政策的寬松趨勢，在住房回歸居住屬性和長效機制的全面落實，房地產市場已經逐漸回歸理性，行業發展模式全面回歸本質，以產品力提升競爭力的時代正在開啟，房企的競爭從競速度轉向競品質。

克而瑞集團董事長丁祖昱曾表示，2023年產品力在房地產行業中的地位得到了前所未有的提升，可謂已達到最高級別。所謂產品力，就是產品對目標消費者的吸引力，包括產品端和營銷端。產品端包括產品品質、價格、創新等產品層面要素的直觀體現；營銷端以品牌印記、品牌形象、品牌認知度等要素的內容為主。

當住房被重新審視，產品力正在影響購房者的選擇。除了政策環境，由開發商實力、地段、配套、戶型設計、性價比等綜合構成的產品力，成為打動購房者的關鍵。

《2023年居住消費趨勢觀察報告》顯示，居住需求的內涵和邊界正在發生深刻變化，居住服務企業不只是要解決住的問題，還要在如何提升生活品質上不斷探索。房子已經不再是單純意義上的房子，更多是一種生活方式的載體。房子除了用來居住，還有太多的附屬價值：醫療、養老、教育、金融等屬性，再加上中國人根深蒂固的土地情結，都決定了房子是一種多元化生活的體現。

在房地產企業競爭方面，《2023產品力發展報告》顯示，房地產企業方面，央企在拓展上有長足動力，好產品出現頻率明顯上升；其次是城投平臺，2022年可追蹤到城投拿地已開工195宗土地，其中22%的項目選擇合作或代建模式，目前城投平臺也在打造自己的產品線，中小企業正在通過細節來打動客戶。

值得關注的是，逆勢之中，不少央國企優勢凸顯。中指研究院企業研究總監劉水分析指出，央國企銷售表現仍較為強勁。2023年1至11月，銷售額同比增長超過10%的大型企業為包括中海、華潤、國貿地產等，這些央國企融資保持通暢，擁有品牌優勢，銷售表現較好。

有分析預測，未來兩到三年，剛需消費者被二手房和保障性住房體系分流，新房市場持續轉向改善及高端住房需求；新房住宅強調所見即所得，無限接近現房；新房住宅產品由復制向定制轉變，強調屬地化和個性化。住宅品質提升主要通過裝修標準提升、更好的服務等方面體現。

轉型綠色低碳人居

打造高質量發展內生動力

在“碳達峰”“碳中和”戰略背景下，一個難以規避的重要領域就是地產及建筑行業。

建筑業是“排碳大戶”，也是實現“雙碳”目標的重點領域，建筑領域高質量發展的具體目標就是要大力推行實現低碳健康建筑。

低碳和健康是綠色建筑兩個重要的特征。而綠色建筑未來發展有三個大的趨勢：首先，建筑節能更高效，被動式超低能耗建筑成為建筑領域碳達峰的關鍵、前提和基礎；其次，建筑用能更低碳，太陽能、空氣能等可再生能源建筑應用是未來發展方向；最后，居住環境更健康，立體園林建筑是擴展建筑功能、提高建筑性能和健康舒適環境的重要措施。

在“雙碳”背景下，綠色建筑在各地加快推廣建設。數據顯示，截至2022年底，全國累計建成節能建筑面積超過303億平方米，節能建筑占城鎮民用建筑面積比例超過64%；全國累計建成綠色建筑面積超過100億平方米，2022年當年城鎮新建綠色建筑占新建建筑的比例達到90%左右。

住建部修訂《綠色建筑評價標準》（GB/T50378-2019），意味著綠色建筑的準入門檻越發規范并有所提升。綠色轉型具體細化至房企內部，如何統籌設計、開發、建設、運營等不同部門系統性應對減碳工作，都成為需要探討的方面。

在這種形式下，摸清地產行業現狀，找到房企綠色轉型的痛點，成為專業機構的關注點。今年上半年，“2023綠色地產行——中國綠色建筑雙碳戰略與可持續發展力走訪調研交流會”活動啟動，由眾多專家組成的調研團，走訪綠色轉型方面的典型企業，基于房地產企業在綠色低碳方面的發展現狀，通過座談匯報、相關專家演講、互動討論等形式，為房地產企業提供包括在綠色產品、低碳轉型、ESG表現提升等方面切實可行的建議及解決方案。

中國房地產業協會副秘書長楊衛江在2023碳中和高峰論壇上表示，當前，一大批企業開始了綠色低碳轉型，在設計與建造方面以綠色材料為框架，融入綠色施工技術和新能源技術，實現建筑綠色化，在運營方面以數字計算機監測平臺為支撐，推進綠色物業與綠色生態的發展，通過引入綠色生態文化與低碳生活節奏，營造綠色生態氛圍，從而實現節能減排、綠色環保的可持續社會共建共享。

有專家預見，未來幾十年，綠色低碳轉型將嵌入所有經濟活動的內核，成為投資、生產、消費和流通等決策的核心邏輯。

也有分析人士建議，包括房地產建筑業在內的所有行業要把高質量發展作為一種堅持，提供安全可靠、價格合理、生態環保的產品，實現市場公平交易，建立消費者信任。加快房地產建筑業全生命周期、全方位、全領域綠色低碳轉型發展，要抓住建筑材料和建筑設計質量兩大關鍵，一方面要發展綠色建材，另一方面要提升綠色設計質量，加快行業數字化和智能化轉型。

二手房“以價換量”

改善性住房需求增加

隨著2023年政策進一步寬松，購房成本進一步下滑，二手房在“認房不認貸”、中介費雙邊支付等政策刺激下，“賣一買一”的置換需求上升，房源供應量上升，業主“以價換量”，促進了二手房市場的成交活躍度。克而瑞數據顯示，11月17個重點城市二手房成交面積預計為682萬平方米，環比增長4%，同比增長22%。前11月，二手房累計成交7718萬平方米，累計同比增長32%。

業內人士表示，二手房成交走勢好于新房，一方面，購房者更多選擇二手房；另一方面，9月“認房不認貸”逐漸落地后，多地二手房掛牌量明顯增長，二手房價格持續下跌，以價換量下，二手房市場保持一定活躍度。

市場專家分析，剛性和改善性購房需求將逐漸釋放，預計房地產市場將迎來穩步向好的發展趨勢。

從二手房市場來看，價格正在回歸理性，而這對購房者來說無疑增加了性價比。加之政策的優化調整，如降低首付比例和房貸利率，大幅降低了居民的置業門檻。業內專家普遍認為，隨著政策紅利的釋放，市場的穩定和恢復可期。

值得關注的是，多地購房政策的寬松以及保障性住房建設的加快推進，都在為房地產市場注入正能量。房地產市場的未來發展，預計將在政策引導下，逐步邁向穩定和健康的軌道。

在最近的一次國家統計局召開的新聞發布會上，新聞發言人劉愛華介紹，隨著經濟整體恢復，同時在房地產領域一系列優化調整政策的作用下，近期房地產市場的一些指標繼續呈現了邊際改善的跡象。

中央經濟工作會議指出，要積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。同時也指出，要加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”。另外，還要完善相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式。從這些政策來看，未來隨著各地區各部門進一步深化落實房地產領域有關政策，政策效應將持續顯現，房地產市場形勢有望進一步趨于改善。