■ 程晶蓉，高麗君

（天津商業大學，天津 300134）

一、引言

住宅是人們生活的必需品，2004年以來，隨著住宅市場一步步走向繁榮，住宅價格的增長速度超出了預期，與此同時帶來了高速的經濟增長，但卻是一種有隱患的不可持續的增長方式。國民經濟的增長高度依賴于房地產業，政府促進一方經濟繁榮的方式也是通過高價拍賣地皮等，這將導致產業結構失衡，影響經濟的持續繁榮。其次，房價的過快增長將增加銀行的信貸風險，影響我國的金融市場，2008年美國的次貸危機就是對世界的一個警醒。另外，房價的過快增長擠出了一部分的消費需求，致使普通工薪階層未來幾十年里都在為還清房貸而努力，降低了對其他產品與服務的消費需求，而更貧困一點的家庭無力購房，損害了民生保障，也抑制了城市化進程，進而抑制產業發展、經濟增長。最后，高昂的價格也影響了住宅市場健康、持續地發展，房價過高的現象成為了社會各界所討論的熱門話題之一。政府對此現象也做出了努力，中央堅持“房子是用作住的，不是炒的”以及2021年推出的地產稅改革試點工作都在為高額房價的現象做出宏觀調控，目前已初見成效，部分地區房價出現小幅下跌的跡象，而未來房價也將趨于平穩增長態勢。想要合理適度地調控房價，首先得分析影響房價超預期的因素，進而針對性地做出措施。相應地，關于住宅價格研究的學術論文層出不窮，運用特征價格模型分析住宅價格影響因素并對此提出指導性建議方面的研究也已相當成熟，但是基于特定城市尤其是結合城市自身特征方面的研究還是比較稀少。

山西省大同市，目前住宅均價為每平方米6000元左右，人均可支配收入為25000元左右，購房的壓力比較大，所以租房成為了潮流。大同市的租售比達到了1∶610，是良好租售比的一半以下，可見大同市房價與收入的相當不匹配，大大超出了人們所能接受的范圍，居民定居但無力買房。縱觀大同市房價增速，2019年房價增長率為8.6%，2020年為9.8%，2021年為-4.9%，稍有下降，由此可見國家宏觀限購、稅收等政策已初見成效。那么微觀調控方面，我們又該如何做，這就需要考慮城市自身特征，而大同是我國歷史文化名城，擁有中國古都之一的稱號，大同古城位于大同市中心，是大同的象征性旅游景點，古城內名勝古跡頗多。在大同市住宅市場發展的過程中，古城以及其他景點都對住房市場產生了一定的影響，研究旅游景點作為周邊住宅特征的一部分對住宅價格產生的影響顯得尤為重要，進而探索出符合大同市以及大多數古文化遺址頗多的城市的住宅價格調控建議。

二、相關文獻綜述

特征價格模型思想源于Lancaster的消費者理論和Rosen的特征價格理論。Rosen[1]認為在住宅市場達到供給和需求均衡的狀態下，居民在購買房屋時所支付的價格是由其所包含特征屬性的特征均衡價格決定的，這一發現可類比于其他具有異質性的商品，從而總結出了特征價格模型的一般理論框架。之后不同的專家學者開始應用這一模型分析異質性商品，應用最廣泛的是地產市場的價格，最先應用于國外，后逐漸普及到國內。

在住宅價格影響因素研究方面，宏觀層面上一般是基于回歸分析的方法，研究政策、經濟、社會等因素對住宅價格的影響。李永剛[2]利用面板樣本數據，研究房產稅、居民收入、信貸規模等9個宏觀經濟變量對中國東中西部地區商品房價的差異性影響，并且對抑制房價迅速上漲提出合理化的政策建議。微觀層面主要運用Hedonic模型，多分為三大塊：建筑、鄰里、區位特征，分析它們與住宅價格之間的關系[3]。秦佳睿等[4]通過建立Hedonic模型，從微觀角度出發，探究了住宅價格的9個主要影響因素，為政策制定者提供了一定的理論基礎。董坤杰[5]以鄭州市為例，研究了鄭州市住宅價格的特征影響因素，并得出了該模型對二、三線城市同樣適用，由此得到了該模型的普適性。因此，我們也可以基于該模型分析大同市的住宅價格影響因素。同樣，結合城市自身的特點來分析某一城市的房屋價格更具有實用性。韓珍珠[6]以開封市為例分析了旅游景點對其周邊住宅價格造成的影響，為此可結合此研究合理開發城市。孟祥懿[7]把天津中心城區文化街區作為研究對象，利用特征價格模型結合空間模型，分析歷史街區為周邊地產帶來的溢價效應，得出歷史街區的合理保護可以為城市的經濟帶來正的外部性。劉青霞等[8]結合GIS空間分析技術利用特征價格模型分析了重慶市生態景觀對周邊住宅價格造成的差異性影響，可為城市優化生態景觀提供一定的理論參考依據。由此，本文考慮大同市自身的特征，結合分析大同的景點對大同市房價產生的增值效應，基于實證方面的支持，可以進而分析從哪些方面控制房價的不合理增長，合理調控其價格。

三、研究方法與設計

（一）特征價格模型的相關理論

特征價格法也稱Hedonic模型，該方法即認為像住宅這類異質性產品，它主要的價格影響因素為不同的特征因素。所以消費者購買住房心理接受的價格也是根據其不同特征帶來的效用滿足程度，盡可能滿足其效用最大化,所以又稱效用估價法。由于房屋的各種特征的數量和組合方式的不同，房屋的價格產生差異。所以房屋的價格由各種特征價格之和構成，即：

式中，p為商品的價格；xi為商品的各特征影響因素。

將房屋價格的各個特征影響因素進行分解，得到各特征屬性的隱含價格，住房的價格一般會隨著特征屬性的增加而增加，隱含價格一般從市場隱含性中得出，隱含價格隨消費者的效用最大化而變化，數量增多邊際效用減少。

Hedonic模型有以下三種函數形式。

1.線性方程形式：p=a0+a1x1+a2x2+ax3+，…，+anxn+ε

通過線性方程式計算出的每個特征因素對價格貢獻的參數估計值存在缺陷，該表達式假設自變量每增加一單位，給消費者帶來的效用滿足是相同的，忽視了邊際效用遞減規律。

2.對數形式:logp=a0+a1logx1+a2logx2+a3logx3+，…，+anlogxn+ε

該式對價格和影響因素做了對數處理，ai回歸系數表示價格的彈性。對數模型也存在缺陷:當某個自變量采用虛擬變量進行賦值時，其取值可能為0，這樣這一項就無意義了。

3.半對數形式:logp=a0+a1x1+a2x2+a3x3+…+anxn+ε

該式只對價格取了對數，ai回歸系數表示特征價格變動一個單位時因變量變動的比率。這種形式既避免了對數形式的缺陷，也消除了數據可能存在異方差問題，其使變量變得更加平穩，使模型更科學，當然也需要對這三種形式的擬合優度進行比較，確定最優的模型。

（二）研究區域

大同市在山西省的最北端，擁有著塞外名都的稱號。一直以來，大同以煤礦資源豐富對外著稱，也因此拉動了大同市以及全省的經濟發展。其實大同更是一個擁有著幾千年歷史的文化古城，歷史氣息濃郁，遼金建筑成為象征。在大同市平城區接近中心區域為大同古城，古城每天來參觀的人絡繹不絕。古城墻是國家4A級旅游景區，它是明代在元故土城上修筑而成的，高大險峻，成為了我國古代軍事方面建筑頗具特色的城市。除了北岳恒山及其山腳下的懸空寺和云岡石窟在大同市市區外，大同市的其他景點都主要分布在大同古城內以及古城附近。

大同古城為大同舊城，所以其附近的房屋多為二手房，本文即打算研究大同古城周圍二手住宅價格的影響因素。本研究選擇小區作為基本單元，由于住宅的異質性，導致即使同宗同塊土地上一幢建筑上的同層兩面的房屋價格也不一樣，首先朝向不同，另外窗外的視野風景等都不一樣，而消費者又具有不同的偏好，因此以小區為單位的研究結果更具普適性。另外剔除了經濟適用房、別墅等異常值，搜集了2021年10月到2022年1月大同市平城區大同古城周圍220個住宅小區，由于此次收集的數據主要集中在一小段時間內，所以時間因素對其幾乎無影響，為截面數據。對比各種搜房軟件，以及通過對房屋信息發布網站的考察，主要通過房天下地圖找房，以及通過安居客等對其信息進行完善。

（三）住宅特征變量的選取與量化

住宅作為一種商品，受供求的影響，其均衡價格由市場經濟調節決定，影響因素主要集中在宏觀和微觀兩個方面。宏觀方面最大的影響因素是土地，土地的供應量以及土地的價格，其次就是城市規模、國家政策和居民個人以及地產開發商資金方面的充足情況等等，另外還有一些其他的影響因素，如地產商與消費者的預期等，同樣這些因素也影響大同市住宅的價格。微觀方面的影響因素主要是根據房屋的異質性特點考慮的特征因素，住宅內在自身的因素以及周邊環境等影響因素構成了大同市住宅價格的特征影響因素，主要分為建筑特征、鄰里特征、區位特征和景點特征。

建筑特征選取建筑物自身的建筑面積、建筑類型、房齡和裝修程度。隨著二胎、三胎政策的實施以及人口老齡化現象的加劇，居民對房屋面積的追求也越來越大，而在有限的土地范圍內，較大空間的房屋價格也隨之上升，同時合適的空間大小才能帶給人們更加舒適的體驗感。建筑類型方面考慮多層和高層，這也符合大同古城周邊住宅的樓層高度，多層房屋讓人們交流更加多、人文情懷更重，高層視野更加開闊，采光更好，噪音污染小。房屋的內部裝修程度對價格也有很大的影響，隨科技的發展，隔音材料、智能家居等豪華裝修讓人們的幸福指數大大提高。對于二手住房，還需考慮房齡的問題，建成年代早，房屋的價值自然要偏低一些。

鄰里特征即住房周邊生活所需服務設施的配套程度，選取教育、醫療、商場和公園。首先當地的教育水平決定了當地居民文化素質和技術能力的高低，同時也間接影響該地的就業和產業繁榮，且是每個家庭都切實考慮的問題，所以選擇小學和中學來具體分析大同市教育配套對房屋價格的影響程度。其次就是考慮醫療水平和公園休閑場所，這也是公共服務，考慮其對價格的影響程度，可以為政府合理配置資源提供參考性意見。另外，商場的配套，解決日常最基本的生活問題，研究其對價格的影響可以為開發商合理地選擇開發片區提供建議。

區位特征主要是交通的通達度，大同市目前還沒有開通地鐵，本文即考慮附近公交站點的個數。交通的便利性也是居民在購房時考慮的一個重要變量，大大縮短的通勤時間提高了居民的生活幸福指數。而這一研究也將為政府規劃公交線路，推進城市化進程提高幫助，同時合理地規劃土地用途，出讓土地，這也可以為以后修建地鐵線路提供一定的參考意見。

景點特征包括名勝古跡、文化街區等，對其的保護、修復往往會對周邊的住宅價格產生溢價效應。基于特定城市考慮，大同市景點豐富，如云岡石窟、恒山、懸空寺等，但是由于它們遠離市區，現只研究大同市的主要景點即大同古城，古城也為大同市舊城中心，古城古色古香，名勝古跡豐富，走在古城的街頭，嘗遍風味小吃，體驗風土人情，感受歷史朝代的興盛與衰敗，其帶來的人文休閑關懷以及商業價值都會對經濟產生正的外部性，進而影響居民收入以及購房能力，影響地產市場的供需均衡問題。綜上，本文選取12個特征量并予以量化賦值，詳見附表1。

附表1 住宅變量的選取與量化

四、實證結果及分析

（一）模型的選擇

將本文設定的特征變量使用SPSS 25軟件分別以線性、對數、半對數形式進行回歸估算，得其擬合優度（見附表2）。由附表2可知，半對數形式擬合效果最好，R2為0.6，調整后的R2為0.577，說明所構建的半對數模型可解釋全部樣本中57.7%的數據。Durbin-Watson檢驗值為1.434，分布在0～4之間，說明觀測值之間相互獨立，不存在干擾項。

附表2 模型擬合效果匯總表

（二）模型的估計與檢驗

由描述性統計分析(見表1)可知，二手住宅銷售單價的對數均值為3.828（元/m2）。

表1 部分變量的描述性統計

由表2共線性分析可知建立的半對數模型中，12個自變量方差膨脹因子VIF都是小于10的，表明了模型的特征價格之間是不存在嚴重的共線性的。

表2 共線性分析

（三）回歸結果的分析

通過顯著性分析單因素篩查可得進入回歸的這12個變量都是顯著的，不用進行剔除處理，然后進行整體的回歸分析可得附表3。由附表3可知建筑特征中建筑面積、建筑類型、裝修風格的影響都是正向的。建筑面積相對越大，帶給居民的舒適體驗感越好，房價也越高，建筑面積每增加1平方米，房屋的價格就上升0.1%；建筑類型本文區分為多層和高層，高層房屋要比普通房屋基礎設施配套建設更完善、便利性更強、視野更加開闊，所以高層房屋比普通房屋價格高2.7%；裝修程度方面，本文雖以小區為單位，但小區中特定房屋的裝修程度也會極大地影響其價格，精裝的房屋要比簡裝房價格高3.4%。房齡帶來的影響為負，房屋越久遠，質量越低，價格越低，房齡每增加1年，房屋的價格下降0.3%。

附表3 模型回歸顯著性表

區位特征中，大同市無地鐵，考慮公交的影響，可見其影響程度為正，交通越便利的地方，房屋的價格也就越高，每增加1個公交站，房屋價格增加0.7%。

鄰里特征中，小學的影響為正，有小學比沒小學的房屋價格高5.2%；中學的影響卻為負，同時本文考慮的中學范圍要比小學廣，原因是大同市重點中學大多沒有分布在平城區也即古城附近，古城附近的中學為普通老校且多為職校等，教育價值不高，對居民的吸引力也就不高，同時考慮到由此帶來的嘈雜對房屋價格進一步產生了負向效應。醫院、公園都是重要的周邊配套設施，本文也得出距離三甲醫院越近，房屋價格越高，距離每減少1千米，房屋價格增加1.4%；距離公園越近房屋價格越高，距離公園每增加1千米，房屋價格減少1.6%；大型的購物商場滿足了居民日常生活的需要，附近有商場的房屋比沒有商場的房屋價格高2%。

景點的影響，根據大同市自身的特征，小區周圍有名勝古跡的房價要比沒有的高6.9%，小區在4A級景點周圍的房價要比不在的高3.9%，文化旅游景點帶給了大同市人民更深的文化體驗，生活更加多彩。同時，有無景點的影響效果要比景點是否為國家A級景點的影響效果要大，說明大同作為一個旅游城市，整體帶來的體驗感要比某一突兀的景點帶來的體驗感要高。

五、研究結論及政策啟示

（一）研究結論

本文以大同市為例研究了大同古城周邊住宅價格的影響因素，運用Hedonic模型，選取了220個住宅樣本，從建筑、區位、鄰里、景點特征四方面進行研究。結果表明：大同古城周邊住宅價格的特征因素對其住宅價格有影響，結合城市自身考慮的景點特征也有重要影響。建筑特征，影響效果有正有負，這屬于住房的基本滿足面以及消費者的偏好，居民熱衷于大面積、高層住宅。區位鄰里特征，小學教育影響效果為正，醫院、商場、公園是最基本的生活配套設施，其對房價都有一定的正向影響。公交線路的分布，即住宅周圍公交站點的個數對房價有正向的影響。有無景點對住宅價格的影響最大，同樣景點的知名度影響也比較大，都可以促進房價的上漲。

（二）政策啟示

房地產作為國民支柱性產業，其涉及的產業鏈上下游長，并且在固定資產投資、財政收入、金融市場方面都占據較大的份額，不利的房地產企業發展將會為經濟金融發展以及社會穩定帶來系統性風險，其穩定的發展有利于宏觀經濟和就業。占地產行業較大比重的是住宅市場，保障居民的住房需求是調節民生的關鍵一環，因此政府應采取多種措施，保證房地產市場的健康持續發展。基于本文的分析，可以從以下幾點發力，調控大同市的住房市場，促進其經濟的繁榮發展。

一是推動公共服務的均等化。教育資源、醫療、商場等生活配套措施都對房屋的價格產生了重要的影響，對此，政府應當繼續完善政策措施以應對學區房熱的現象，同時也可以考慮教育引流使每個區的教育盡量趨于平衡，避免扎堆購房的現象；城市建設更新改造過程中要注意醫院、公園等公共服務設施的建設位置以及完善程度，保障基本民生，避免虛高房價。公交線路站點的設置也應考慮城市的架構，注重合理化、均等化，避免為此帶來的高房價現象。

二是大同市政府應當注重文化遺址的保護與修繕，提高景點質量。在規劃土地的時候，要嚴格把控古城周邊以及其他景點附近住宅的開發密度，既發揮文化古跡對此帶來的溢價效益，即帶動景點周邊經濟，增加運輸業、餐飲業、住宿業等從業人員的收入，同時又避免古建筑的過度開發。過度的仿古建筑以及拆舊翻新可能會嚴重地抬高地價，對居民產生擠出效應，而緩慢謹慎地就保護文物而保護，又會使其出現老城式的街道擁擠，城市基礎設施建設更不上時代的發展，也會產生擠出效應，所以應合理平衡這一保護力度，控制房價的增長，使經濟外溢效益最大化。

三是調節產業結構，利用其比較優勢，轉型發展旅游業等，使大同市擺脫單一的煤炭主導型、資源衰退型產業狀況，促使其產業結構多元化高級化，帶動經濟的發展。大同作為歷史文化名城，其人文特性卻一直被忽略，在城市的規劃過程中，也更多注重商業化開發，而忽略了其歷史特性，考慮其歷史文脈的傳承價值，制定合適的城市更新政策，打造文化品牌，對于大同市產業結構轉型、產業集聚、科技創新等都具有重要意義。這樣也將提高居民的收入水平，吸引周邊城市外來務工人員，促進城市發展，創造大同市合理的房價收入比。

四是調節居民的消費心理以及預期。目前地產市場經過一系列的調控，房價已經趨于穩定，但個別企業的發展也因此受到了制約，并暴露出了一系列的債務問題，如恒大的債務危機，房企的衰敗也間接導致了地產市場的蕭條、居民消費的悲觀情緒，這有可能導致地產市場的惡性發展，同時影響經濟的發展。所以我們在調節價格的同時，要考慮到方方面面，既要控制企業的盲目投資，資不抵債，也要適度寬松，不能搞一刀切式，要讓房價處于穩定的狀態，也兼容小幅的增長，尤其是面對當前疫情對經濟的沖擊，讓房地產市場恢復信心，繼續保持健康良性的發展態勢，同時也要發揮其產業的作用。

住宅市場的根本目的是保障居民住有所居，經濟的欣欣向榮導致GDP的提高，同時引起人均可支配收入的增加，使居民可以買得起首套房或改善性住房；或者發展長租房市場，改變居民傳統的消費觀念，結婚以后也可以租房住，另外使外來務工人員可以有定居的地方，促進城市化進程。這二者都是為了保障與改善民生，因此本文的研究意義也就得到了凸顯，未來還可以基于宏觀層面考慮大同市以及其他城市住宅價格居高不下的問題，穩定我國的房地產市場。