房地產企業加強會計成本核算的方法

包磊

摘 要：隨著房地產行業的日漸發展，競爭更加的激烈，在市場環境因素的影響下，房地產企業需要根據自身的發展目標，完善成本核算控制體系，通過成本核算保證最終的經濟效益，全面提高企業當前的發展水平。因此在實際工作中，房地產企業需要根據自身的發展現狀調整以往會計成本核算中所存在問題，并且明確主要的構成，解決成本對象較為模糊的不足，根據房地產企業的發展現狀，提高成本核算工作針對性，完善當前的決策方案，從而使房地產企業能夠在新時期下獲得平穩的發展。之后，還需要做好市場發展動態的深入性分析，解決在成本核算工作中的矛盾問題，修補當前的管理方案，全面的增強成本核算工作水平，為房地產企業在新時期下的穩定進步奠定堅實的保障，凸顯成本核算本身的工作優勢。

關鍵詞：房地產企業；成本核算；優化研究；

房地產企業在成本核算的過程中需要不斷地調整自身的工作模式，并且還需要深入挖掘成本核算和管控的發展潛力，解決在以往發展中所存在的不足，提出更加科學的管理方案以及建議，全面的增強成本核算的工作水平，實現成本核算和戰略目標的相互統一，全面增強房地產企業當前的發展水平，促進我國社會經濟的穩定發展。

一、房地產企業會計成本核算的必要性

（一）有助于挖掘成本核算和管控的潛力

房地產企業在新時期下進行會計成本核算中，需要明確進行會計成本核算的必要性，指導后續工作有序進行，全面的提高成本核算本身的效果。大多數房地產開發企業的建設周期較長，需要資金量也較大，其中一部分資金還需要通過銀行貸款來解決，導致后續的經營風險逐漸的增加。因此，企業在實際發展過程中需要根據本身發展特殊性完善成本核算工作模式，規避在后續發展中的風險問題。成本核算數據的精準性在于科學而有序的成本控制方案以及成本分析等相關工作項目，之后還需要做好各種方案的可行性分析，實現分配核算職能的有效劃分，使各個工作目標能夠變得更加清晰，提高企業在新時期下的發展水平。

（二）有助于促進企業的穩定發展

房地產企業在新時期下進行會計成本核算工作，還有助于促進自身的穩定發展。房地產企業需要根據時代發展方向和相關政策提出調整現有的戰略發展目標，并且還需要緩解在資金使用方面所產生的風險問題，把握會計成本核算的核心內容，全面的增強會計成本核算工作的效果，從而使財務部門功能能夠得以充分地發揮。在企業發展經營過程中，需要根據不同階段的發展特點來選擇正確的成本核算方法，全面增強本身的競爭實力，并且落實可持續發展的工作原則，適當的解決企業成本核算工作中的問題。全面的優化當前的發展方案，從而使會計成本核算工作能夠逐漸地步入到正軌，增強企業的發展實力。

二、房地產企業會計成本核算中所存在的問題

（一）歸集問題的不清晰

房地產企業在以往會計成本核算工作中，存在著歸集問題不清晰的情況，影響會計成本核算工作價值的發揮。在房地產項目開發過程中，對單個項目實際發生成本費用要歸結到房地產企業所涉及到的開發成本中，并且還需要做好資料的科學收集，為會計成本核算工作提供重要的基礎。但是，房地產企業在實際發展過程中并沒有分清各個數據的界限，會由于政府和相關部門的統一配套工程沒有準確的實施當前的成本核算方法，或者是政府和有關部門承諾補償在紅線之外的工程，沒有科學劃分好不同的工作職責，出現了不準確的數據，造成較為嚴重的經濟損失。另外，對于涉及到不同類型的項目往往存在著歸集不到位的問題，無法優化當前的會計核算項目，這樣一來會使得整個賬面非常的模糊，無法明確項目應承擔的成本費用，或者在成本分攤方面出現模糊不清的問題，對企業今后的發展造成了一定的影響。與此同時一部分企業采取了電子化的工作模式，但是無法做到信息的準確核對以及錄入，對成本核算的影響較為突出。導致最終核算結果和實際存在較為嚴重的偏差，增加了房地產企業在后續發展中的風險問題。

（二）會計成本核算對象的不明確

會計成本核算對象的不明確也是在當前成本核算工作中所存在的問題，房地產企業為了提高自身發展水平需要做出與時俱進的調整，并且房地產產品類型也在不斷地更新以及變化，例如不僅包含了公寓和辦公樓，還包含了危改小區等等，因此在成本核算工作中需要清晰地劃分好不同的核算對象，根據項目的特點提高核算工作科學性，從而促進房地產企業在新時期下的穩定發展。但是，監管企業在實際處理是由于經驗不足，無法清楚地劃分好不同區域開發成本的類型，對后續核算工作的影響較為明顯?；蛘呤窃谕恋卦鲋刀愑嬎惴矫娲嬖谥T多模糊的問題，無法為實際工作起到良好的支撐作用，導致房地產企業經濟效益在逐漸地降低，無法充分地發揮成本核算工作本身的優勢。

（三）會計成本核算管控的不足

首先，是會計成本核算工作缺乏應有的標準導致規范性無法得到全面的突出。房地產企業的成本大致費用分為土地使用費、開發成本以及基礎設施費等不同的組成部分，但是，由于房地產企業在成本核算管控工作中存在制度不夠完善的問題，也缺乏相應的制度優化，導致實際問題仍然存在，也會加大矛盾問題的發生概率，對房地產企業的發展造成較為嚴重的影響。再加上相關成本管控方案形同虛設，并沒有建立完善的監督機制，無法發揮成本管控本身的工作優勢。

其次，屬于成本核算中不同類型的房地產項目核算矛盾差異較為明顯，在會計成本核算時需要會計人員具備較強的專業素質，掌握必備的會計核算知識，并且還需要靈活的應對在成本會計核算中所存在問題，具備基本的判斷力，規避在后續成本核算中的偏差。但是在當前成本核算工作中，由于不同類型房地產項目較為復雜，并沒有完善成本控制和成本分析方法，也沒有做好方案的可行性分析，導致整體風險問題在逐漸地發生。成本控制分析數據說明一般是由財務部門所提供的之后，再找出差異性的原因，提出更加優化的建議。但是在會計工作中，相關人員能力水平的限制，并沒有區分房地產項目區別來確定當前的成本數據，會增加后續成本管控和分析工作的難度。

最后，由于不同類型房地產開發項目成本核算和土地計算增值稅要求不同，所以仍然采取統一的核算方法，會增加實際工作的矛盾，無法為成本管控提供重要的依據，也會使得最終數據可信度不高，對成本管理的影響較為突出。例如，會出現成本費用管理較為混亂的問題，無法發揮成本核算本身的工作優勢。

三、房地產企業加強會計成本核算的方法

（一）確定合理的成本費用核算方法，做好歸集

首先，在確定合理的成本費用核算方法時，需要具體問題具體分析，根據不同的業務特點全面提高成本核算的工作水平，從而為房地產企業在新時期下的穩定發展提供重要的基礎。房地產開發和建造的產品，需要按照實際發生的成本費用進行計算以及核算，并且還需要納入到不同的成本類型中，按照受益原則和配比原則分置不同的成本對象，全面的增強整體的工作效果。例如，可以先進行占地面積法的科學利用，按照已經動工開發成本對象占地面積進行有效的計算，包含了開發成本和土地使用費等等，要按照實際情況進行綜合性的分類，逐漸的改革當前的工作方案，從而使成本核算工作優勢能夠得到全面的凸顯。

此外，在后續工作中也可以采取建筑面積方案，主要是指以動工開發成本對象建筑面積占開發用地總面積的比例，要實現資金的科學分配，按照建筑面積進行有效的分攤，減少在后續成本管理工作中所存在的問題。房地產開發企業在發展的進程中要選擇正確的成本管理方法，要按照項目的開發周期做到開發成本比例的科學分配，和項目實施特點進行相互的協調，減少資金浪費的發生概率，實現各個環節資金使用過程的全面管控以及管理，從而提高整體的資金管控效果。另外，還需要進行預算造價法的科學實施，在開發直接費用分配方面，需要按照實際情況做好投入資金百分比的科學確定，完善資金的分配模式，減少資金浪費問題的發生概率，從而使房地產企業發展水平能夠得到全面的提高。

（二）成本核算對象的確定

第一，需要按照不同的開發項目確定不同的成本對象，單個項目一般要設置土地使用費和開發成本等不同的組成部分，要按照不同的項目類型來進行成本的科學核算，并且還需要在部門內部清晰地劃分好不同工作職責，避免出現核算混亂等問題。通過統一的資金管理完善當前的核算模式，為房地產企業在新時期下的穩定發展提供重要的保障。例如，要先將各個項目劃分好不同的工作內容之后，再按照實際發生的成本費用采取層次性的工作原則分配到不同的項目中，做好統一的規劃以及管理，減少對成本核算所產生的影響。

第二，在確定成本核算對象時，也要考慮其中的稅費問題，例如土地增值稅以及城建稅等等，要按照不同的類型歸集到不同的項目中，全面增強整體的管理效果。在成本核算的過程中，需要扣除取得土地使用權所支付的金額以及開發土地配套設施的相關費用。除了危改項目不用計算土地增值稅之外，其余的項目要更加認真地完成土地增值稅的計算以及繳納，從而使土地增值稅計算效果能夠得到全面提高，完善成本核算的工作模式。在營改增后，營業稅已經退出歷史的舞臺，銷售收入需要納入繳納增值稅中，這部分增值稅不需要再進入到成本核算中。另外，還需要根據最新營業稅改增值稅的相關政策，確定好土地價款之后的余額，將此納入到成本核算體系中，全面的提高整體的工作效果。為了使成本核算工作水平能夠得到全面提高相關企業在日常工作中還需要開展各項科學的培訓工作，不斷增強人員的思想認知，更加有序的完善當前的成本核算模式，防止和實際存在一定的偏差。

（三）重視成本核算的管控

重視成本核算管控在實際成本核算工作中也為重要的組成部分，在實際管理時房地產開發企業需要先確定成本核算工作目標，在部門內部落實崗位職責，進一步跟進獎懲措施，快速發現在成本核算中的問題。另外，還要按照不同時期和不同區域的房地產項目做到信息的有效收集，尤其是在財務賬目管理過程中需要做好真實性和可靠性的深入性檢查，避免和實際情況存在一定的偏差，全面增強成本核算的工作水平。另外，還需要保存成本對象所涉及到的證據材料，統一數據口徑，以此來為后續項目核對提供重要的基礎。在財務人員管理方面需要適當地提高這部分人員的綜合素質和計算機操作技能，做好各項工作的有效交接，防止對成本核算產生負面影響，全面的增強成本核算的工作效率。另外，還需要做到施工環節變更合同的跟進和溝通，及時到登記合同電子輔助臺賬，避免出現任何的遺漏。

（四）掌握成本費用科目核算重點

在房地產企業會計成本核算工作中，需要按照實際情況貫徹落實因地制宜的工作原則，尤其是要掌握成本費用科目的核算重點，以此來引領各項工作順利實施。在近年來隨著我國土地價格的不斷增加，土地成本在房地產開發中所占據的比例逐漸的上升，在實際管理的過程中，企業需要做好土地費用成本的有效核算，按照不同的核算要求科學的設置好對應的成本科目，避免對房地產開發造成較為嚴重的影響。在此過程中要涵蓋于基礎設施費用以及土地開發成本費用等等，同時需要科學的設置好對應的土地費用管理明細，例如精準性的核算地價款和拆遷補償費等相關的信息，科學的設置對應的核算項目，從而保證整體的核算效果。在后續工作中需要按照區域對象來做好各個層次的有效劃分，等到項目開工之后再一次的進行成本費用信息的有效審核，及時的發現在核算中存在的各項問題，之后再補充其中所存在的空白，促進核算工作準確性能夠得到全面的提高。值得注意的是在實際工作中對于已經發生但是不能確定的具體核算對象成本，需要納入到待分攤成本中進行科學的歸集，使各項核算內容能夠具備較強的科學性，提高整體的核算效果。

結束語

在房地產開發企業發展進程中，為了減少對企業發展所產生的影響，需要在內部管理環節完善會計成本核算模式，充分地發揮會計成本核算本身的工作優勢，加強各個資金的有效監督以及管理，做好成本核算管理方案的可行性分析，搜集不同的會計成本核算數據，提出可靠的發展決策方案，從而促進房地產企業的穩定發展。

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（作者單位：佛山信財置業開發有限公司）