“一房二賣”，先手買受人損失咋賠償

周玉文

在房屋價格上漲的總趨勢下，房屋出賣一方通過“一房二賣”牟取利益的情況時有發生。如此，則必然會給房屋先手買受人造成損失。對此，無論是原《中華人民共和國合同法》第一百一十三條還是之后的我國《民法典》第五百八十四條，其規定是一致的，都是規定出賣人應當向先手買受人賠償其違約造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。但是，賠償的損失額不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。

這在司法實踐中認定起來絕非易事，即使最高人民法院也會出現認定錯誤的情形。最高人民檢察院前不久印發的第38批指導性案例的第一百五十六號案通過履行法律監督職責解決了這個問題。該監督案例對如何認定因“一房二賣”給房屋的先手買受人造成損失的認定及賠償問題極具參考和借鑒價值。

【案情】2004年3月13日，鄭某安與某物業公司訂立商品房買賣合同，約定購買商業用房，面積251.77平方米，單價2萬元/平方米，總價為503.54萬元。他們還約定了交房日期、違約責任等條款。鄭某安付首付款201.44萬元，以銀行按揭貸款方式支付余款302.1萬元。2005年6月，賣方將案涉商鋪交付鄭某安使用，后鄭某安將房屋出租。因賣方未提供相關資料，故案涉商鋪一直未辦理過戶手續。2012年1月16日，賣方某物業公司與某百貨公司訂立商品房買賣合同，將包括鄭某安已購商鋪在內的一層46-47號商鋪共計2000余平方米出售給某百貨公司。2012年1月20日，商鋪交付并過戶到某百貨公司名下，某物業公司與鄭某安就商鋪回購問題協商未果。

鄭某安于2013年2月28日將某物業公司訴至青海省高級人民法院，請求判令解除雙方簽訂的商品房買賣合同，返還購房款503.54萬元，承擔購房款一倍的賠償及房屋漲價損失。法院委托評估機構評估，案涉商鋪在2012年1月20日作為基準日的市場價格為單價6.5731萬元/平方米，總價為1654.91萬元。法院認定，被告“一房二賣”構成違約。因違約給原告造成損失，應以合同履行后可獲得的利益為限，被告應按此時的案涉商鋪市場價與購買差價1151.37萬元，向原告賠償。法院還認為本案“一房二賣”中不能認為存在欺詐或者惡意的情形，原告請求被告承擔購房款一倍的賠償責任不予支持。法院判決：解除雙方的商品房買賣合同，被告返還原告購房款503.54萬元，賠償原告商鋪差價損失1151.37萬元。

雙方均不服一審判決，上訴至最高人民法院。二審認定，雙方訂立商品房買賣合同時，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》已經實施。因此，某物業公司應當預見到如其違反合同約定，根據該解釋第八條規定，可能承擔違約責任。除了對方所遭受的直接損失外，還包括購房款一倍的賠償。綜合本案鄭某安實際占有案涉商鋪出租獲益6年多，以及某物業公司將案涉商鋪轉售他人的背景、原因、交易價格等因素，一審判決以合同無法繼續履行時點的市場價與鄭某安購買價之間的差價額作為可得利益損失，判令賠償鄭某安1151.37萬元，導致雙方之間利益失衡，超出當事人對違反合同可能造成損失的預期。為了平衡雙方利益，酌定某物業公司賠償鄭某安可得利益損失503.54萬元。據此，二審判決如下：解除商品房買賣合同，某物業公司返還購房款503.54萬元并賠償商鋪差價損失503.54萬元。

鄭某安不服二審判決，向最高人民法院申請再審后，被裁定駁回。之后，鄭某安向最高人民檢察院申請監督。最高人民檢察院審查認為，生效判決酌定調整可得利益損失數額屬于行使裁量權失當，適用法律錯誤且有失公平，遂于2019年1月21日向最高人民法院發出再審檢察建議。

日前，最高人民法院作出民事裁定再審本案。再審中，在法庭主持下雙方達成調解協議：（一）解除雙方的商品房買賣合同；（二）某物業公司向鄭某安返還購房款503.54萬元，賠償可得利益損失503.54萬元；（三）某物業公司另行支付鄭某安商鋪差價損失450萬元。

【釋法】本案是一起比較典型的“一房二賣”引發的房屋買賣合同糾紛案。出賣人違約造成買受人損失并約定賠償損失這一點是很明確的。關鍵問題是應當如何賠償？或者說賠償的事實和法律依據是什么？

應當說，一審法院的判決基本是正確的。 我國當時的《合同法》第一百一十三條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”根據此規定，如果違約一方因其違約造成了對方損失，且該損失是在其訂立合同時預見到或者是應當預見到的，違約方就應當對該損失予以賠償。考慮賠償時是無需考慮違約方是否獲得利益與否的。本案房屋出賣人在2012年1月20日將案涉房屋又出賣、過戶給其他人，其經過法院委托的評估機構評估此時市場價格為6.5731元/平方米，案涉房屋總價為1654.91萬元。這就是說，如果按約履行合同的話，房屋買受人可以得到的利益為1654.91萬元。換言之，此時買受人如果要得到案涉房屋，則需要支付1654.91萬元。如果只返還其購房款503.54萬元，則就要損失1151.37萬元。因此，該1151.37萬元是房屋出賣人違約給買受人造成的損失，這一點是確定的。那么，房屋出賣人是否可以預見到因其違約行為給買受人造成的損失呢？案涉房屋價格從訂立合同時的2萬元/平方米到6.5731萬元/平方米，即使是一般人也是可以預見到的，更不要說某物業公司作為從事房地產開發的專門企業。因此，一審法院判決出賣人賠償損失1151.37萬元，是符合事實和法律根據的，是正確的。

二審法院改變了一審法院的判決，在筆者看來其錯誤主要是兩點。

一是適用法律錯誤，本該適用我國《合同法》第一百一十三條，卻適用了《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條關于“具有下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同，返還已購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”的規定。該規定作為司法解釋，其效力當然是低于《合同法》的，應當依照《合同法》的規定是沒有問題的。房屋出賣人當然可以預見到該司法解釋規定的賠償數額，也當然可以預見到依照《合同法》第一百一十三條規定給買受人造成的損失，當然就應當依照《合同法》第一百一十三條規定賠償，而依照司法解釋賠償則是適用法律錯誤。

二是本案錯誤地考慮或者適用了利益衡量原則。如二審判決中提及，綜合本案鄭某安實際占有案涉商鋪出租獲益6年多，以及某物業公司將案涉商鋪轉售他人的背景、原因、交易價格等因素，認為判令賠償鄭某安1151.37萬元。這導致雙方之間利益失衡，超出當事人對違反合同可能造成損失的預期。房屋買受人出租商鋪所得利益，這是合同按約履行后也仍然可以得到的利益，出賣人雖然在第二次出賣時并沒有得到如評估機構評估的6.5731元/平方米的市場價格，但這都不是法律規定的在賠償時需要考慮的因素。因此，法院判決時就不應當予以考慮，予以考慮則是認定事實錯誤。

本案經過最高人民檢察院的監督，最高人民法院也認識到了該案判決中存在的問題，通過再審糾正了錯誤。這是一起成功的監督案件，該案對“一房二賣”買賣中，如何認定先手買房人的損失及如何確定違約方的賠償責任將起到良好的參照和借鑒價值。